2. Jaarverslag

Het beleidsplan ‘Ruimte om te investeren’ liep in 2020 af. Samen met onze belanghouders is in 2021 gewerkt aan een nieuw beleidsplan. In december 2021 is het beleidsplan ‘Voor meer mensen een fijn thuis’ voor de periode 2022-2025 vastgesteld.

Als belangrijkste prioriteit wordt de bouw van (flexibele) woningen gesteld. Het aanbod van sociale huurwoningen is absoluut onvoldoende om aan de vraag van woningzoekenden te kunnen voldoen. De wachttijden voor het verkrijgen van een sociale huurwoning zijn opgelopen tot > 10 jaar inschrijfduur. De betaalbaarheid van onze huurwoningen en de verdere verduurzaming van het woningbezit zijn als tweede en derde aandachtsvelden geprioriteerd. Vierde prioriteit is de extra inzet op het gebied van leefbaarheid en waar nodig participeren wij in projecten op het gebied van wonen met zorg. Tot slot bewaken wij de ontwikkeling van onze belangrijkste financiële kengetallen.

Aan enthousiasme bij minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening geen gebrek. Met een Nationaal Programma Volkshuisvesting, het afsluiten van woondeals met provincie/regio’s en onderliggende steunpakketten wordt ingezet op de bouw van 100.000 woningen per jaar. De praktijk is echter weerbarstiger. In 2022 bleef de teller in Nederland steken op ruim 74.000 nieuwbouwwoningen. Door kostenstijgingen en hogere rentetarieven voor hypothecaire geldleningen lijkt eind 2022 sprake van verdere stagnatie bij nieuwbouwprojecten die tot uitvoering kunnen komen op basis van een onherroepelijk bestemmingsplan. 

Het bereiken van die status van bouwplannen is sowieso een moeizaam proces in de praktijk. Regelgeving (bijv. stikstof, milieu- en andere eisen), bezwaarprocedures, capaciteitsproblemen bij gemeenten en frictie tussen gemeenten en provincies maken de realisatie van nieuwbouwwoningen er niet makkelijker op. Meer urgentiebesef, samenwerking en versnellingen in het proces zijn nodig om de nieuwbouw weer echt op gang te brengen. De corporatiesector kan daar een wezenlijke bijdrage aan leveren. Door het wegvallen van de verhuurderheffing is er meer investeringscapaciteit bij corporaties ontstaan. Door corporaties ook een beperkt deel van het woningbezit of borgingsplafond bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) te mogen laten inzetten voor de bouw van middeldure huurwoningen (tot € 1.000 per maand) zouden ook middeninkomens kunnen instromen in het woningbezit van corporaties. Dat verstevigt de sociale cohesie binnen wijken.

Zorgelijk zijn de ontwikkelingen rondom de betaalbaarheid van het wonen. Weliswaar is er sprake van een eenmalige huurverlaging per 1 juli 2023 naar € 575 voor huishoudens met een inkomen < 120% van de bijstandsnorm, maar de voorgenomen wijzigingen ten aanzien van de huurtoeslag op basis van een vastgestelde normhuur brengen meer huurders in financiële problemen. Op landelijk niveau zetten onder andere Aedes en de Woonbond zich in om deze plannen aan te passen. Eind januari 2023 worden zij hierin gesteund door het advies van de Raad van State op deze voorgenomen wetswijziging. In 2023 moet dus nog blijken welk uiteindelijk resultaat dit oplevert.

In bovenregionaal verband wordt in het platform Thuis boven Amsterdam door 13 corporaties uit West-Friesland, de Noordkop en Noord-Kennemerland overleg gevoerd over actuele onderwerpen binnen de corporatiesector en politieke actualiteiten. In 2022 is gestart met de uitwerking van een regionale woondeal tussen gemeenten-provincie-rijk waarbij overheden zich inzetten om ook de corporaties de woondeal mee te alten ondertekenen. De corporaties zetten echter vragen bij de teksten in relatie tot de werkelijke prestaties die kunnen worden geleverd vanuit provincie en gemeenten. Beloofde aantallen woningen lijken voor een aantal belangrijke bouwlocaties boterzacht en nauwelijks realistisch qua haalbaarheid binnen de looptijd van de woondeal. Het geschuif met percentages in typen te bouwen woningen en startcondities voor de huursector roept ook vragen op. Uiteraard hebben de corporaties een positieve houding tegenover de snelle bouw van sociale huurwoningen, maar een woondeal met bestuurlijke handtekeningen moet in essentie ook haalbaar nagekomen kunnen worden binnen de afgesproken kaders tussen partijen. Dat wordt nog niet ervaren door het platform van corporaties binnen Thuis boven Amsterdam.

Door vier corporaties en twee gemeentelijke woningbedrijven wordt in de regio West-Friesland vijf keer per jaar overleg gevoerd binnen het PWW (Platform Woningcorporaties Westfriesland). Actualiteiten in de sector/branchevereniging Aedes en regionale aangelegenheden zijn onderwerpen van gesprek. Belangrijkste onderwerpen in het afgelopen jaar waren:

• De woningtoewijzing aan jongeren & slagingskansen andere doelgroepen; 
• Ontwikkelingen op de woningmarkt, wooncrisis in de regio;
• Bouw van flexwoningen;
• Regionale huisvesting Oekraïners & statushouders;
• Westfriese woonzorgpact;
• Energiecrisis en aanbod voor huurders;
• Overlastdossiers en gegevensdeling met en door derden;
• Regionale woondeal.

Voor bestuurders en toezichthouders van de PWW corporaties werd op 30 maart 2022 een bijeenkomst georganiseerd waarbij stil gestaan is bij de gevolgen en mogelijk te nemen maatregelen als gevolg van de stijgende bouwkosten en verliezen bij investeringen in het perspectief van de opgaven en middelen van corporaties/wegvallen verhuurderheffing. Daarnaast werd stil gestaan bij de stroperige voortgang van planontwikkelingen nieuwbouw in de regio, de rol die gemeenten/provincie hierbij spelen en de problemen waar corporaties tegen aanlopen (zowel bestuurlijk als vanuit de toezichthoudende rol).

Het PWW heeft met de Westfriese burgemeesters overleg gevoerd over de onderlinge samenwerking tussen corporaties-gemeenten en hoe deze kunnen worden versterkt in de toekomst.

Ook in 2022 waren het vrijkomen van bouwlocaties en de omvang/condities voor de bouw van sociale huurwoningen de belangrijkste bespreekpunten. Een tweede belangrijk punt waren de ontwikkelingen rondom leefbaarheid waaronder de integratie van aandachtgroepen in al kwetsbare wijken. 

Door stagnatie in de bouw van nieuwe woningen (regulier en flex) en een dalend vrijkomend aanbod aan sociale huurwoningen binnen het bestaande woningbezit is aan alle gemeenten aangegeven dat 
De Woonschakel niet aan de volledige taakstelling huisvesting aandachtgroepen in 2023 gaat voldoen op basis van de huidige prognoses. Voor de gemeente Koggenland geldt daarbij dat de gemeentelijke inzet bij nieuwbouw is vastgesteld op slechts 10% van de totale nieuwbouw. Dat staat niet alleen in schril contrast met de 30% grens die door de minister is aangegeven, maar is eveneens fors lager ten opzichte van de beleidsuitgangspunten van de andere gemeenten in West-Friesland.

Met de gemeenten Medemblik en Stede Broec werden in 2022 de jaarschijven 2023 ondertekend in het kader van de prestatieafspraken tussen gemeente, huurdersorganisatie en De Woonschakel. In de gemeente Drechterland vond de ondertekening in januari 2023 plaats omdat de gemeente op het laatste moment tekstwijzigingen wenste omtrent de huisvesting van aandachtgroepen in relatie tot de bouw van flexwoningen. Met de gemeente Koggenland is voor 2023 geen jaarschijf ondertekend. Belangrijkste reden hiervoor was dat partijen geen overeenstemming hadden over de gehanteerde grondprijzen in de nieuwbouwwijk Tuindersweijde – Obdam. De Woonschakel spreek de verwachting uit dat in het 1e kwartaal 2023 alsnog tot overeenstemming hierover wordt gekomen met de gemeente.

In het 1e kwartaal 2022 werd het nieuwe beleidsplan gepresenteerd voor de periode 2022-2025. Concrete doelen zijn in het beleidsplan benoemd en vormen de koers voor ons handelen in de komende jaren.  De instroom van 22 nieuwe medewerkers is in de periode 2021-2022 (= 25% van het aantal medewerkers) is fors te noemen. Het inwerken van collega’s in combinatie met een hoge werkdruk door operationele zaken legde een extra druk op medewerkers. Desondanks behoorden De Woonschakel zowel in 2021 als in 2022 tot de koplopers van de Aedes-benchmark. In 2022 werd zelfs de hoogst mogelijk score van 4x A behaald op klanttevredenheid, beheerkosten, duurzaamheid en onderhoud.

De typering van De Woonschakel door belanghouders liet zich als volgt kenmerken:

De verkoop van woningen vindt plaats volgens een vastgesteld verkoopbeleidsplan. Eind 2022 zijn 342 woningen gelabeld voor verkoop bij mutatie. Totaal werden 13 woningen verkocht in 2022. Uitgesplitst naar gemeenten:  Medemblik (5), Stede Broec (5), Drechterland (1) en Koggenland (2). Het beoogde aantal woningverkopen van 12 werd hiermee gehaald. Voor 11 in het verleden verkochte woningen geldt (gedurende 25 jaar na verkoop) nog een terugkooprecht voor de corporatie (Woonschakelkoop). In 2021 is 1 woning teruggekocht die als sociale huurwoning in exploitatie gaat. 

In het totale woningbezit zijn woningen aangewezen welke in enig jaar op de nominatie staan om gesloopt te worden. Op deze locaties vindt dan vervangende nieuwbouw plaats. We zien echter steeds meer dat sloop/nieuwbouw hogere investeringen en lasten met zich meebrengt. De verhuurbaarheid is veelal geen probleem en de projectkosten heel hoog. De beslissing om te komen tot sloop/nieuwbouw wordt steeds vaker heroverwogen. Bij sloop/nieuwbouw worden veelal meer woningen teruggebouwd. Voor 11 woningen uit het woningbezit is een definitief sloopbesluit genomen en vindt tijdelijke verhuur of anti-kraak plaats bij mutaties.

Projectrealisaties van nieuwbouwwoningen worden getoetst aan vastgestelde investeringscondities. Mede aan de hand van een programma van eisen, investeringsvolume, rendement en de financieringsruimte worden projectbesluiten genomen. Projecten worden vooral in het prijssegment Betaalbaar 1 gerealiseerd (max. € 633 huur per maand). 

In 2022 werden 36 nieuwbouwwoningen toegevoegd aan de woningvoorraad verspreid over de gemeenten Medemblik (9), Drechterland (18) en Koggenland (9).

De introductie van het nieuwe passend toewijzen in 2015 heeft de mogelijkheden met betrekking tot de verhuur aan banden gelegd. Voor de beschikbaarheid van een woning is het voor het grootste deel van de woningzoekenden cruciaal dat de huurprijs binnen een prijscategorie valt. In 2022 worden de categorieën Goedkoop (max. € 442,46), Betaalbaar 1 (max. € 633,25), Betaalbaar 2 (max. € 678,66) en Betaalbaar 3 (max. € 752,33) gehanteerd. Afhankelijk van inkomen en huishoudensgrootte, vallen woningzoekenden in een bepaalde categorie. Heb je bijvoorbeeld een eenpersoonshuishouden en een inkomen niet hoger dan € 25.475, dan kun je alleen woningen huren in de categorieën Goedkoop of Betaalbaar 1.

Gezien de kwaliteit van onze woningen worden veel woningen afgetopt onder de bovenstaande grenzen, waarbij sprake is van een huurprijs die onder het niveau van de streefhuur ligt. Deze streefhuur bedraagt 73% van de maximaal redelijke huurprijs volgens de wettelijke woningwaardering.

De ervaringen met het toewijzingsbeleid en passend toewijzen zijn aanleiding geweest om in 2018 het beleid op enkele punten aan te passen. Namelijk het beter bereikbaar maken van seniorenwoningen voor ouderen met een laag inkomen door het vergroten van het aanbod met een huurprijs lager dan € 633 (Betaalbaar 1). Daarnaast is ingezet op het vergroten van de slagingskans van gezinnen en middeninkomens door het geschikte aanbod van woningen met een huur tussen € 633 en € 679 (Betaalbaar 2) te vergroten. Inzet was ook om een woningvoorraad van 1.000 woningen beschikbaar te laten blijven in het goedkope segment (tot € 442), waaronder circa 330 woningen voor jongeren in de leeftijd t/m 22 jaar. Eind 2021 is besloten om het aantal woningen voor jongeren t/m 22 jaar te vergroten naar 450 en het aantal goedkope woningen te fixeren op 750. Eind 2022 is het aantal woningen van 750 bijgesteld naar 850 woningen. Deze doelen zijn behaald.

Sociale verhuurders in de regio West-Friesland maken gebruik van een gezamenlijk systeem voor het aanbieden en toewijzen van huurwoningen (Woonmatch). Woningzoekenden kunnen zich inschrijven in dit systeem voor alle huurwoningen in de regio. Sinds 2017 beantwoordt de afdeling Klant van De Woonschakel voor de gehele regio algemene vragen van woningzoekenden over Woonmatch. Ongeveer 18-20% van de ruim 134.000 geregistreerde woningzoekenden (peildatum 31 december 2022) is actief op zoek naar een woning.

Veel woningzoekenden staan passief in het systeem en reageren niet op een woning. Zij beschouwen hun inschrijving als een soort verzekering ‘voor het geval dat’. Velen beseffen niet dat deze verzekering ook een schijnzekerheid kan zijn als blijkt dat zij een te hoog inkomen hebben voor een sociale huurwoning. Het woningzoekendenbestand in Woonmatch vervuilt omdat het gestructureerd opschonen van woningzoekenden ontbreekt. Het aantal woningzoekenden en de wachttijd van de totale populatie is van steeds minder betekenis. Woningzoekenden hebben een woning gekocht, vestigen zich buiten de regio of zijn inmiddels overleden. Wij richten ons vooral op de actief woningzoekenden (1 > gereageerd op een woningadvertentie).

Vanaf 2020 verhuren sociale verhuurders in de regio West-Friesland ruim 10% van de huurwoningen met voorrang aan doorstromers. Per saldo komen hierdoor meer huurwoningen vrij door doorstroming van oudere huurders naar een betere passende woning. De Woonschakel en de andere sociale verhuurders nemen doorstroomwoningen structureel op in het aanbod van woningen in Woonmatch.

Voor 2022 werd hiervoor een bandbreedte van 10%-20% bepaald. Er zijn in 2022 61 woningen aan doorstromers toegewezen, wat neerkomt op 19,6% van de verhuurde woningen (exclusief zorgwoningen). In 22 gevallen was sprake van doorstroming uit het eigen woningbezit, bij de 39 andere woningen kwamen huurders van andere corporaties of woningbedrijven uit de regio. In 2022 vonden 39 huurders vanuit ons woningbezit via de doorstroomwoningen een nieuwe woning bij een andere sociale verhuurder in de regio.

Spoedzoekers zijn woningzoekenden in een benarde woonsituatie die niet in aanmerking komen voor urgentie via de regionale urgentie commissie (RUC). In de praktijk blijkt dat dit tot dakloosheid met alle persoonlijke en maatschappelijke problemen (en kosten) tot gevolg kan leiden. Daarom werd in 2020-2021 in de regio een pilot uitgevoerd binnen de woonruimteverdeling voor deze spoedzoekers. Zij konden met voorrang aanspraak maken op een sociale huurwoning. De Woonschakel voerde de regie over deze pilot uit voor de regio.

Vanaf eind 2020 is door de corporaties ingezet om te komen tot een totaal vangnet voor alle kwetsbare woningzoekenden via de regionale urgentieverordening in combinatie met een permanente regeling uitstroom maatschappelijke opvang/begeleid wonen. In 2021 heeft De Woonschakel zich nadrukkelijk ingezet voor een structurele regeling voor spoedzoekers na afloop van de succesvolle pilot. Helaas is het niet gelukt een regionale voortzetting met politiek commitment in te voeren. Alleen de gemeente Hoorn voert een eigen regeling voor spoedzoekers uit. De Woonschakel heeft in 2022 voor haar eigen werkgebied een eigen beleid ontwikkeld om een perspectief te bieden voor de woningzoekenden die niet in aanmerking komen voor urgentie via de regionale urgentiecommissie. Om willekeur te voorkomen is gekozen voor objectieve criteria waaraan een deel van de spoedzoekers uit de pilot toch al voldeed. Op die manier kunnen we in ieder geval voor een deel van de mensen de nood oplossen. We blijven echter pleitbezorger voor een structurele, regionale regeling die alle spoedzoekers en personen uit de maatschappelijke opvang/begeleid wonen een perspectief kan bieden.

De objectieve criteria was in 2022 als volgt: woningzoekenden die vanuit de echt scheiden of hun duurzame samenwoning verbreken. Urgentie op deze grond kan uitsluitend aan één gewezen partner worden verleend en uitsluitend, indien de woningzoekende op grond van de Wet of een rechterlijke uitspraak geheel of in overwegende mate met de zorg voor zijn kind(eren) tot 23 jaar is of wordt belast, dan wel ingeval sprake is van co-ouderschap de ouder waarbij het kind tot 23 jaar op grond van de Basisregistratie Personen staat ingeschreven en er aantoonbaar een poging is gedaan om het huur/kooprecht van de huidige woonruimte te behouden en dit niet is geslaagd.

In 2022 hebben we aan 4 spoedzoekers met urgentie een woning toegewezen, wat neerkomt op 1,3% van de verhuurde woningen (exclusief zorgwoningen).

De term wachttijd wordt in de woonruimteverdeling gebruikt om aan te geven hoe lang woningzoekenden er over hebben gedaan om een woning te vinden. De meest gebruikte indicatoren om wachttijd te meten zijn de inschrijfduur en actieve zoekduur. De inschrijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven hebben gestaan voordat ze een woning vonden. De actieve zoekduur laat zien hoe lang woningzoekenden op advertenties hebben gereageerd voordat ze een woning hebben gevonden. Daarnaast wordt de inschrijfduur vaak gecorrigeerd door overgangsregels. Met deze overgangsregels worden oude rechten gecompenseerd en is deze ‘zoekduur’ langer dan de inschrijfduur. De gecorrigeerde inschrijfduur is bepalend voor de rangorde op de kandidatenlijst.

Iedere gemeente in Nederland krijgt van de rijksoverheid een taakstelling voor wat betreft het huisvesten van vergunninghouders. Dit wordt in vrijwel alle gemeenten feitelijk uitgevoerd door de aanwezige woningcorporaties en, indien aanwezig, gemeentelijke woningbedrijven. De Woonschakel wil voldoen aan de afspraken over de aantallen te huisvesten vergunninghouders met de verschillende gemeenten in de prestatieafspraken. Zij hanteert daarbij een norm huishoudensgrootte van 2,5 personen op basis waarvan het aantal beschikbare woningen aan gemeenten wordt vastgesteld  De taakstelling van De Woonschakel is naar rato van het woningbezit in een gemeente.

Van alle toewijzingen aan huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens moeten corporaties zich in minstens 95% van de gevallen houden aan de volgende huurprijzen:

• Bij één- en tweepersoonshuishoudens: maximaal  € 633,25 netto huur
• Bij drie- en meerpersoonshuishoudens: maximaal € 678,66 netto huur

In 2022 zijn 3 woningen (2 eenpersoonshuishoudens en 1 statushouder) niet passend toegewezen. Dit komt neer op 1,3% van het totaal aantal toewijzingen. We hebben dus 98,7% passend toegewezen en daarmee is de minimale norm van 95% behaald.

Vanaf 2022 mogen woningcorporaties elk jaar 7,5% van hun vrijgekomen huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven de inkomensgrens (EU-norm). In de praktijk betekent dat bij een inkomen van meer dan € 40.765 voor eenpersoonshuishoudens en meer dan € 45.014 voor huishoudens van 2 of meer personen. Woningcorporaties mogen dat percentage lokaal verhogen, tot maximaal 15%. Dat moet worden afgesproken met gemeente en huurdersorganisatie. De Woonschakel heeft dit opgenomen in de prestatieafspraken.  Onderstaande tabel bevat de percentages van nieuwe huurovereenkomsten die zijn afgesloten met kandidaten, gesorteerd op de inkomensklassen van de EU-norm (excl. intramurale toewijzingen en niet-DAEB).

In het huurbeleid is bepaald dat de gewenste streefhuur 73% van de wettelijke maximaal redelijke huur is. Omdat woningen in huurprijscategorieën zijn onderverdeeld welke aansluiten bij de diverse huurtoeslaggrenzen wordt een groot deel van de huurprijs bevroren op deze grenzen van de huurtoeslag (aftopping). Dit leidt in de praktijk tot een situatie waarbij eind 2022 de gemiddelde huurprijs € 569 welke 62,4% is van de maximaal redelijke huurprijs die gevraagd mag worden op basis van het gemiddeld aantal van 167 woningwaarderingspunten dat een woning van De Woonschakel heeft.

De gemiddelde huuraanpassing in 2022 bedroeg 2,0%. De differentiatie bij de individuele woningen lag tussen 0% (526 won.) en 2,3% (249 won.). Het merendeel van het woningbezit kreeg een huuraanpassing van 2,25% (4.430 won.).

De Woonschakel hanteert een snel en sociaal incassobeleid. Het sociaal incasseren staat voorop en naast telefonisch contact wordt de huurder uitgenodigd voor een persoonlijk gesprek of gaan de incassomedewerkers op huisbezoek. 

Voor het planmatige onderhoud aan het woningbezit zijn in de meerjarenplanning onderhoud maatregelen en uitgaven vastgelegd. Naast de vervanging van onderdelen op grond van de technische levensduur worden er jaarlijks zogenaamde transformatiebesluiten genomen voor delen van het woningbezit. De uitwerking daarvan leidt, naast sloop of verkoop, ook tot levensduur verlengende plannen en uitvoeringsplannen voor de verduurzaming van woningcomplexen. Om tot een onderbouwde afweging te komen van de maatregelen na ‘einde levensduur’ worden scenarioberekeningen uitgevoerd op complex- en wijkniveau. Historisch werd altijd ‘einde levensduur’ op 50 jaar na de bouw gezet. Dit is echter niet meer van deze tijd op basis van de huidige woningmarkt en de kwalitatief goede woningen in ons bezit. Uitgangspunt is nu het door exploiteren van woningen tot 80 jaar waarbij wel steeds tussentijdse opwaardering en verduurzaming plaatsvindt. De besluitvorming voor doorexploitatie is het resultaat van een multidisciplinaire invulling vanuit de perspectieven klant – verhuur – techniek – financiën.

Vanaf 2009 worden woningen van een energiecertificaat voorzien. De geldigheidsduur van een certificaat is 10 jaar. Gaandeweg de jaren zijn een groot aantal van deze labels geactualiseerd en opnieuw afgemeld. Met de komst van de complexere NTA8800 methode voor het opnemen en vaststellen van de energie-index hebben wij besloten niet langer zelf de mogelijkheid tot certificeren uit te voeren. Met een externe partij is een meerjarige beheer¬overeenkomst aangegaan om deze labels versneld te actualiseren (circa. 900 per jaar).  Helaas zijn in 2022 slechts 511 woningen voorzien van een nieuw actueel label als gevolg van externe capaciteitsproblemen. Dit is een punt van aandacht voor onze organisatie. Verbetering en grotere inzet is door de externe partij toegezegd.

Eind 2022 hebben nog 69 woningen een E, F of G label. Hiervan worden sinds eind 2022 44 woningen aan de  Dr. Lohmanstraat te Obdam getransformeerd die daarna een A label verkrijgen. Ook bij de transformatie in 2023 van de 30 woningen Cornelis Haringhuizenlaan te Midwoud gaan een aantal E en F labels verdwijnen. De verwachting is dat we eind 2023 niet meer dan 10 á 15 EFG-label woningen overhouden. De 470 extra woningen die we uit het bezit van Wooncompagnie hebben aangekocht hebben een vergelijkbare energie index en hebben weinig invloed op het bovenstaande.

De komende twee jaar zullen we de bestaande routeplanner voor de verduurzaming herijken. De beschikbare technieken en inzichten evolueren snel en de kennis die wij op doen bij onze pilotwoningen en transformatieprojecten geven hier eveneens aanleiding toe.  De tweede fase na 2030 betreft de verdere actualisatie van de portefeuillestrategie waarbij voor al onze woningen de strategie naar ‘gasloos’ is bepaald. Van sloop/nieuwbouw tot beperkte of grotere investeringen om woningen van het aardgasnetwerk af te koppelen. Lokale gemeenten lijken bij het bepalen van de vastgestelde gemeentelijke Transitie Visie Warmte al voor 2030-2035 delen van ‘kanswijken’ af te willen sluiten van aardgas. Dat staat haaks op het investeringsbeleid van onze corporatie en de strategie om huurders zo weinig mogelijk te belasten met extra lasten.

Als gevolg van een personeelswisseling ontstond er in 2022 een tijdelijke achterstand in de uitvoering van het contractbeheer. Toch kon vooruitgang worden geboekt op een aantal onderdelen van het contractmanagement.

Afgelopen jaar zijn er nieuwe langjarige contracten afgesloten voor rioolverstoppingen, de plaatsing van zonnepanelen, vloerisolatie woningen, groen onderhoud en schoonmaakdiensten. Bij deze contracten sturen wij op samenwerking en gedeelde verantwoordelijkheid. De contracten bieden ondanks het langjarige karakter de mogelijkheid tot flexibiliteit en tussentijdse aanpassing. Met de huidige snelle ontwikkeling van techniek in en om de woningen is dit gewenst. De contracten hebben een looptijd van 5 jaar maar zijn wel jaarlijks voor beide partijen opzegbaar, mits gefundeerd en met reden.

Algemeen

De conditie en algemene staat van het woningbezit is goed. Dit wordt door de huurders over het algemeen ook zo gezien en ervaren. Wij verwachten geen bijzondere en/of onverwacht grote kosten op het gebied van planmatig onderhoud. Wel zien we een gestage kostenstijging die ingeschakelde bedrijven aan ons doorberekenen. Toetsing geeft aan dat deze stijging marktconform is en veroorzaakt wordt door de fors gestegen kosten voor materialen en arbeid (cao verhogingen).

In 2022 zijn de verduurzaming werkzaamheden in de Koggenwijk afgerond. Alle 41 woningen zijn nu volledig geïsoleerd, hebben zonnepanelen en een hybride warmtepomp. De 28 woningen Rositastraat Twisk hebben groot onderhoud gehad: nieuwe kozijnen, daken, voegwerk, na-isolatie en zonnepanelen. Investering van ca. 35k per woning maar nu kunnen ze weer 40 jaar mee. De daken en goten van de 12 woningen Boxwoudstraat  in Hauwert zijn vervangen en voorzien van zonnepanelen, voegwerk, schilderwerk, totaal investering: 300k. Als laatste benoemen wij nog de werkzaamheden aan 92 woningen Dracht, Stetse en Overstort te Grootebroek met 463k aan kosten voor verduurzaming.

Er waren ook tegenvallers: met name materiaalprijzen werden gedurende het jaar fors hoger en de post houtrotherstel werd met ruim 130k overschreden. Dit kwam voornamelijk door het vele houtrot in de kozijnen en bakgoten met klossen bij de ruim 160 woningen Graaf Willemstraat en Hertog Albrechtstraat te Grootebroek. Onze standaardpost onvoorzien houtrot was hier niet toereikend.

Een paar complexen waren in overleg doorgeschoven naar 2022. Na een positief eindresultaat van onze pilot met verbreding van de scoop van de werkzaamheden en uitvoeringsbundeling door onze RGS-comakers was er voor 2022 weer besloten om extra werk te laten uitvoeren naast het schilderwerk. Dit omvat vervanging van dakbedekking, het plaatsen van dakramen en klein voegwerk.  Deze werkzaamheden zijn goed, volledig en tijdig uitgevoerd. Voor 2023 is vrijwel geen overlopend werk.

Een van de belangrijkste keuzes van De Woonschakel is de beschikbaarheid van een eigen grote onderhoudsdienst. Deze stelt ons in staat om met eigen medewerkers een professionele dienstverlening te organiseren. En dat 24/7. De uitvoerende medewerkers verzorgen een 24-uurs dienst voor spoedeisende klachten buiten de reguliere werkuren. De afdeling Onderhoud beperkt zich niet tot de dagelijkse ‘kleine’ technische klachten maar pakt ook de renovaties van badkamers, keukens en toiletten op. Naast de uitvoerende medewerkers zijn er binnen deze afdeling twee planners, een magazijnmedewerker en twee werkvoorbereiders actief. De afdeling verricht aanvullend, binnen de gegeven capaciteit, werkzaamheden voor de afdeling Vastgoed in het kader van planmatig onderhoud, plaatsing van keukens bij nieuwbouwprojecten, plaatsen van rookmelders en assisteert zo nodig bij calamiteiten. Een belangrijk onderdeel voor de eigen dienst is het mutatieonderhoud. Daarbij wordt de woning na huuropzegging geheel nagelopen en klaar gemaakt voor een nieuwe verhuur. Een extra klus die dit jaar uitgevoerd moest worden, was het plaatsen van twee of drie rookmelders per woning. Door de wettelijke verplichting was het noodzakelijk dit jaar het grootste deel van ons woningbezit alsnog aan die eis te laten voldoen. Ultimo 2022 was dit bij circa 300 woningen nog niet gelukt. Deze woningen zijn wel bezocht door medewerkers. Huurders hebben meerdere herinneringen voor het maken van een afspraak ontvangen. In 2023 wordt gekeken naar een vervolgtraject om ook deze woningen te voorzien van rookmelders, wellicht onder druk van een formeel juridisch traject.

Voor de afdeling Onderhoud waren in 2022 de volgende kwalitatieve doelstellingen van kracht:

• Minimaal 85 % afhandeling reparatie verzoeken binnen de standaard planning in samenwerking met de afdeling Klant;
• Alle renovatieafspraken met de bewoners worden binnen 6 maanden uitgevoerd;
• Klantwaardering bedraagt minimaal een 8,1;
• Op basis meting KCM reparatie in één keer goed > 85% (nu 85%).

Als kwantitatieve opgaven werden de volgende criteria aangehouden:

• 140 renovaties van badkamers, keukens en toiletten
• Het totale budget voor niet planmatig onderhoud was € 5.614.000
• Het aantal werkbare uren voor uitvoerende medewerkers is 1.400 (op basis fulltime)

Verreweg het grootste deel (53%) wordt besteed aan onderhoud op afroep. Dit betreft badkamer-, keuken en toiletrenovaties (BKT). Voor de uitvoering geldt dat huurders het tijdstip van uitvoering bepalen en bij de uitvoering maatwerk op basis van individuele omstandigheden wordt nagestreefd. Voor extra opties zoals inbouwapparatuur en luxe sanitair worden de meerkosten in rekening gebruikt. Dit gaat vergezeld van een kortingssysteem voor trouwe huurders. Het aantal huurjaren bepaalt de hoogte van de korting.

Door het passend toewijzen in de sociale huursector en de veranderingen in de zorg in Nederland is er een steeds grotere instroom van kwetsbare bewoners in corporatiewoningen. Dit verhoogt de druk op de wijken met sociale huurwoningen van corporaties. Er is een grotere instroom van bijvoorbeeld mensen met psychische- of verslavingsproblematiek die voorheen begeleid woonden in instellingen, maar nu zelfstandig in de wijk moeten wonen. Tegelijkertijd is er minder geld om deze mensen te begeleiden.

Omdat De Woonschakel in veel buurten en dorpen geen dominante eigendomspositie heeft, wordt het zelf creëren of deelname aan wijkteams niet als primaire taak gezien. De Woonschakel is voorstander van casuïstiek overleg met onder andere de gemeente over probleemhuishoudens welke huurders van de corporatie zijn. Een integrale aanpak met alle betrokken instanties zien wij als een cruciaal middel ter verbetering van de situatie van de huurder en/of de leefbaarheid van de buurt. Het op de juiste wijze delen van informatie van de politie via de gemeente is hard nodig voor een effectieve aanpak van ernstige overlastgevers. 

De Woonschakel stimuleert buurtinitiatieven en netwerken die een bijdrage leveren aan een schone, hele en veilige woonomgeving. Hiervoor is een richtlijn opgesteld voor budgetbepaling per project. Het actief en direct bijdragen van bewoners aan de wijk wordt gezien als een teken van betrokkenheid bij de woonomgeving. Zelfbeheer van gebieden door wijkbewoners zal financieel ondersteund worden. Jaarlijks wordt gekeken naar de aanpak van hot spots in wijken die verbetering behoeven.

Een ‘hot spot’ is een locatie bij of in ons bezit of complex waar de leefbaarheid in het geding is. In 2022 zijn twee hot spots aangepakt. Bij voorkeur wordt er voor de aanpak van een hot spot eerst een bewonersbijeenkomst gehouden en samen met de bewoners een plan van aanpak van het complex opgesteld.  

De Trambaan - Wijdenes
Nieuwe bestrating en beplanting aangebracht. In 2021 waren de trappenhuizen en toegangsportalen reeds opgeruimd en geschilderd en is een opstelplaats voor afvalcontainers gerealiseerd.

Lijsterbeslaan – Abbekerk
Het recht van overpad is gewijzigd waarbij de tuinen zijn ingekort. Er zijn schuttingen geplaatst en het voetpad is opnieuw bestraat.

Alle meldingen van overlast worden op klantniveau vastgelegd. De telling van het aantal overlastzaken is echter vaak lastig omdat regelmatig sprake is van diverse vormen van overlast op een adres of meerdere melders van dezelfde overlast.

In 2022 waren er enkele extreme overlastzaken die ook in de media de nodige aandacht kregen en waarbij opschaling naar het Veiligheidshuis noodzakelijk was. In het Veiligheidshuis vindt interdisciplinair overleg plaats met alle betrokken instanties zoals politie, gemeente en zorginstellingen. Indien noodzakelijk vindt over zaken aanvullend bestuurlijk overleg plaats tussen gemeente en corporatie. Hoewel het aantal extreme zaken in aantal minder waren dan in 2021 waren de betreffende zaken wel intensiever voor het team Leefbaarheid van de afdeling Wonen. 

In 2022 zijn er 131 zaken van tuinoverlast geweest. Omdat er in vergelijking met een aantal jaren geleden een toename te zien is en de leefbaarheidsconsulenten zich steeds meer richten op zware overlastzaken en woonfraude is in 2022 besloten een sociaal buurtbeheerder aan te stellen. Deze gaat zich vanaf 2023 bezig houden met tuinoverlast. In 2022 is begonnen met het maken van beleid voor tuinpakketten. Deze pakketten kunnen huurders afnemen voor het laten onderhouden van hun tuin. 

Sinds 2021 richten we ons steeds meer op fraudezaken. In 2022 hebben we 37 fraudezaken onderzocht. Daarbij is 13 keer woonfraude geconstateerd, waarbij De Woonschakel de huurders de keuze heeft gesteld om zelf de huurovereenkomst op te zeggen of een juridische procedure met De Woonschakel aan te gaan. Alle 13 huurders hebben zelf de huurovereenkomst opgezegd. Daarmee zijn 13 woningen vrij- en beschikbaar gekomen voor nieuwe huurders. 

Beter oud worden Stede Broec / De zorgzame buurt – de zorgzame buurt is een onderdeel van het project Beter oud worden Stede Broec. Het betreft een samenwerking tussen Omring, Ons Stede Broec, de gemeente en 
De Woonschakel. Het plan van aanpak is inmiddels door partijen opgesteld en moet in 2023 nog door de gemeente worden goedgekeurd. Kort samengevat houdt het plan in dat er een wijkondersteuner wordt aangesteld die zich in gaat zetten in de wijk. Er worden vrijwilligers geworven die in de wijk activiteiten organiseren en de oren en ogen in de wijk zijn. De wijkondersteuner in de schakel tussen de vrijwilligers en de professionele organisatie. Waar opgeschaald moet worden, zorgt de wijkondersteuner dat dit gebeurt. 

Buurtbemiddeling – voor de gemeente Stede Broec en Drechterland is eind 2022 een convenant afgesloten tussen buurtbemiddeling en woningcorporaties. Lichtere overlastzaken kunnen nu doorverwezen worden naar Buurtbemiddeling. Deze bemiddelaars zijn neutraal en geschoold in het bemiddelen van burenoverlast/-ruzies.

Overlastprocedure gemeente Medemblik –  in de gemeente Medemblik is een start gemaakt met het ontwikkelen van een procedure om gezamenlijk overlast beter aan te pakken. De partijen die daarin samenwerken zijn: de gemeente Medemblik, woningcorporaties, de politie en welzijnsorganisaties. De planning is dat deze procedure in 2023 gereed is. 

WonenPlus – ook voor 2022 had De Woonschakel een samenwerkingscontract afgesloten met WonenPlus. Huurders van De Woonschakel die 65 jaar of ouder zijn of een beperking hebben, kunnen tegen een gereduceerd tarief een abonnement afsluiten bij WonenPlus. Vrijwilligers van WonenPlus ondersteunen huurders bij bijv. onderhoud van de tuin of kleine klusjes in huis. 

Leviaan – De Woonschakel werkt met een ‘laatste kans beleid’. Indien ontruiming dreigt, krijgen huurders die daarvoor in aanmerking komen nog een laatste kans; zij moeten in dat geval hulp accepteren van Leviaan. Leviaan biedt de huurder op verschillende gebieden hulp en zorgt voor doorverwijzing naar andere instanties indien dat nodig is, zodat de huurder voor een langere periode de juiste hulpverlening krijgt. 

De Woonschakel kent een vergoeding voor deze verenigingen en commissies waarbij de focus ligt op het regelmatig organiseren van activiteiten die toegankelijk zijn voor alle bewoners van een woongebouw. De vergoeding is voor de dekking van de kosten daarvan.

Een bovenregionale geschillencommissie is actief voor woningcorporaties, waaronder De Woonschakel. Deze geschillencommissie brengt ieder jaar formeel verslag uit van de door haar uitgevoerde werkzaamheden. 

De geschillencommissie heeft tot taak geschillen die voldoen aan de omschrijving en voorwaarden te behandelen en hierover advies te geven aan de afzonderlijke besturen. Het advies is niet bindend maar het bestuur kan hier alleen gemotiveerd en met redenen omkleed van afwijken.

In 2022 werd door 2 huurders van De Woonschakel een beroep op de geschillencommissie gedaan. Een geschil m.b.t. de onderhoudssituatie van de woning werd niet inhoudelijk behandeld omdat de huurder het geschil terug trok. In de andere zaak was sprake van een overlastsituatie. Het advies van de geschillencommissie om deze zaak aan te melden bij buurtbemiddeling werd opgevolgd door het bestuur en vastgelegd in een bestuursbesluit. Ultimo 2022 waren er geen lopende zaken bij de geschillencommissie.

Om de belangen van huurders te kunnen behartigen bij De Woonschakel is een Huurdersraad actief. Naast de algemene belangenbehartiging voor huurders geeft de HR ook inhoud aan de wetgeving overleg huurders – verhuurder. De HR is actief betrokken bij het maken van gezamenlijke prestatieafspraken tussen gemeenten, corporaties en huurders. Het reglement van de HR en de samenwerkingsovereenkomst met 

De Woonschakel staan op de website van de corporatie.

De HR bestaat uit maximaal 21 leden. De leden worden benoemd voor een periode van vier jaar welke twee maal kan worden verlengd. Voor zover mogelijk wordt bevorderd dat leden van de HR woonachtig zijn in een diversiteit van woonkernen waar De Woonschakel actief is. Vanuit de huurders van 470 aangekochte woningen van Wooncompagnie hebben 2 huurders zich aangemeld bij de Huurdersraad. Eind 2022 bestond de HR uit 13 leden verspreid over de gemeenten Medemblik (6), Stede Broec (4), Drechterland (1) en Koggenland (1).

Totaal kwam de Huurdersraad vijf keer bij elkaar voor een vergadering. De onderverdeling van onderwerpen was als volgt:

Bij het opstellen van beleidsonderdelen en voor actuele zaken onderhoudt de corporatie contact met belanghouders. De belangrijkste twee belanghouders zijn de huurdersvertegenwoordigers (Huurdersraad) en gemeenten. Hier maakt De Woonschakel ook de wettelijk verplichte prestatieafspraken mee. Een overzicht van belanghouders is opgenomen  op de website. Met hen vindt afstemming plaats in projectverband of bij voorgenomen activiteiten.

De afdeling Klant is werkzaam op drie locaties en heeft als taak een zo goed mogelijke dienstverlening naar klanten toe te bewerkstelligen. De uitgangspunten van vorige jaren zijn daarbij gehandhaafd en normen eventueel aangescherpt. Dit betreft:

• de klant hoeft maar één keer de vraag aan de organisatie te stellen;
• de afdeling Klant moet in staat zijn minimaal 85% van de klantvragen direct, volledig en uniform te beantwoorden zonder doorverwijzing naar andere afdelingen.
• de dienstverlening houdt rekening met maatwerk bij spoedeisende klantvragen;
• klantvragen en -contacten worden geregistreerd in een klantvolgsysteem;
• de afdeling Klant optimaliseert continu het kennissysteem waaruit medewerkers informatie kunnen halen voor beantwoording van vragen.

Daarnaast is de afdeling Klant belast met de huurincasso en overige vorderingen.

Over het gehele jaar zijn een kleine 35.000 telefoontjes bij de Klantenservice van De Woonschakel beantwoord. Een kleine 15% betrof de helpdesk voor Woonmatch West Friesland. Wij nemen de algemene beantwoording van telefoon en e-mails van woningzoekenden voor de gehele regio voor onze rekening. Alleen voor specifieke informatie over een woning, advertentie en/of stand van zaken in een lopende toewijzingsprocedure, wordt verwezen naar de betrokken woningcorporatie.

Na de jaren van corona werd een daling verwacht. Tegen de verwachting in is het aantal binnengekomen gesprekken voor de Klantenservice juist gestegen. De vragen aan de helpdesk Woonmatch bleef constant.

Naast telefonisch contact nemen ook steeds meer huurders via de WocoAPP contact met ons op. Over het kalenderjaar 2022 komt dit neer op 9% van het binnenkomende berichtenverkeer. Het grootste deel betreft reparatieverzoeken. Als het bericht onduidelijk is neemt de Klantenservice daarvoor contact op met de huurder voor het inplannen van de eigen onderhoudsdienst. Aan de ene kant ontlast dit de Klantenservice omdat zij op een zelf gekozen tijdstip, buiten de piektijden, de huurder kunnen bellen. Aan de andere kant geeft het extra werk omdat er vaak meerdere belpogingen nodig zijn omdat de huurder onbereikbaar blijkt.

Het kantoor Obdam is in de tweede helft van het jaar vaker gesloten gebleven door een nijpend personeelstekort. De minimale bezettingsgraad werd langere tijd niet gehaald. Op dit moment zijn alle vacatures vervuld. We verwachten in 2023 het kwaliteitsniveau dat onze huurders gewend zijn weer te halen. 

Kantoor Bovenkarspel is in afwachting van vervangende nieuwbouw tijdelijk gehuisvest in Grootebroek. Deze oplossing is gekozen omdat sluiting gedurende een langere periode onacceptabel is. Ook het tijdelijke kantoor aan de Zesstedenweg wordt goed bezocht door onze huurders en woningzoekenden in Stede Broec en omstreken.

KEN is de kennisbank voor de medewerkers van de afdeling Klant. Met KEN kan een klant direct te woord gestaan worden met een duidelijk en gelijkluidend antwoord. Door het eerder genoemde personeelstekort is er een achterstand ontstaan in de actualisatie van de kennisbank. Helaas was een migratie naar een nieuwe versie onontkoombaar vanwege veiligheidsrisico’s. Naast het actueel houden van de informatie in KEN is ook geïnvesteerd in het optimaliseren van het beheer van de content. Daarvoor is samenwerking van alle betrokken medewerkers de sleutel voor succes.

Dat sluit goed aan bij de uitgangspunten van ons beleidsplan voor de periode 2022-2025. Alleen met een goede samenwerking van de verschillende teams die samen De Woonschakel vormen, is het mogelijk de hoge waardering van onze huurders vast te houden. De kwaliteit van onze dienstverlening staat voorop en daarbij hoort een goede bereikbaarheid. Veel van onze medewerkers werken in deeltijd en de Klantenservice is bovendien verspreid over drie kantoren in de regio. Om goed  te scoren op betrouwbaarheid is continue afstemming noodzakelijk. Voor het verbeteren van de onderlinge communicatie zijn in 2022 ‘meeloopdagen’ georganiseerd. De komende jaren krijgen de interne stages zeker een vervolg.

De Woonschakel hanteert een (anti)agressie beleid dat wij mensen met respect behandelen en datzelfde respect ook terug verwachten. Mensen worden bij grensoverschrijdend gewaarschuwd. Leidt dit niet tot verandering van het gedrag, dan wordt het gesprek met de klant beëindigd. Volgens richtlijnen vindt dan interne melding en signalering plaats. Dergelijke situaties kunnen soms (langdurige) impact hebben op medewerkers. Nazorg wordt in dat geval geboden vanuit de werkgever.

Goede communicatie is van groot belang om de organisatie adequaat te laten functioneren. Via de diverse communicatiekanalen waaronder het intranet en het kennissysteem kunnen medewerkers kennis nemen van organisatieverslagen, personeelszaken en tal van andere actuele items. Nieuwsberichten, algemene informatie en organisatiestukken worden via het bewonersblad De Koppeling en sociale media naar buiten gebracht. Door de inzet van deze communicatie uitingen wordt verantwoording aan klanten en woningzoekenden afgelegd en toont De Woonschakel op actieve wijze haar (maatschappelijke) rol in de samenleving. Via persberichten zoekt De Woonschakel waar nodig de publiciteit op. 

In 2022 vond berichtgeving in de media plaats over de sloop van het kantoor in Bovenkarspel, oplevering nieuwbouw huurwoningen, een brandbrief over de woningnood, het ruilen van sociale huurwoningen goed voor doorstroming en het verkorten van de wachtlijsten. Daarnaast was er aandacht voor de prestaties in de Aedes-benchmark, de aankoop 470 woningen van Wooncompagnie, het huurbeleid en het jaarverslag 2021.

Waar nodig werden brochures geactualiseerd. Voor alle nieuwbouwprojecten werd voor woningzoekenden een brochure opgesteld.

De website van De Woonschakel is in 2022 geheel vernieuwd. Zowel het CMS (content management systeem) als de lay-out heeft een nieuwe uitstraling. Naast een nieuwe vormgeving en functionaliteit voldoet de nieuwe website aan de wetgeving op het gebied van toegankelijkheid. Vanaf 2025 moeten websites toegankelijk zijn voor mensen met een beperking (bijv. visueel). 

KEN (het kennissysteem waar afdeling Klant informatie ophaalt) heeft net als de website een update gehad. Voor wat betreft KEN is de indeling en content gelijk gehouden met de oude site. Nieuwsitems en nieuwsbrieven worden nu op een overzichtelijker manier gepresenteerd met modernere zoekmogelijkheden.

Ook het intranet voor onze medewerkers heeft een metamorfose ondergaan. Gekozen is om de content in een andere softwareomgeving over te zetten.

Door de organisatie worden maandelijkse rapportages opgesteld over de gestelde operationele en tactische doelen. Eenmaal per kwartaal stelt de directeur-bestuurder een bedrijfsrapportage op voor de RvC over het totale beleid en de voortgang van zaken.

Een directie-managementstatuut draagt bij aan de zorgvuldige totstandkoming en draagvlak van belangrijke beleidszaken en besluiten van aanmerkelijk belang in de werkorganisatie. De verantwoording van directiebesluiten wordt opgenomen in de bedrijfsrapportages aan de RvC. In 2022 zijn 12 formele directiebesluiten genomen op basis van het statuut:

Medewerkers moeten zich bewust zijn van wat wel of niet kan bij de uitvoering van werkzaamheden en gedrag in de organisatie. De integriteitcode is gebaseerd op twee basisprincipes en tien regels voor een gouden griffel. 

In de integriteitcode worden de regels uitgelegd aan de hand van enkele praktijkvoorbeelden.

De Woonschakel heeft voor medewerkers een externe vertrouwenspersoon aangesteld. In 2022 is de vertrouwenspersoon niet benaderd door medewerkers.

De Woonschakel onderschrijft de uitgangspunten van een goede governance en de governancecode zoals van toepassing voor de corporatiesector. Binnen de organisatie wordt gewerkt met een governancekalender die daar sturing aan geeft.

De governancecode kent een vijftal principes:

• leden bestuur en RvC hanteren waarden en normen die passen bij de maatschappelijke opdracht;
• bestuur en RvC zijn aanspreekbaar en leggen actief verantwoording af;
• bestuur en RvC zijn geschikt voor hun taak;
• bestuur en RvC gaan in dialoog met belanghebbende partijen;
• bestuur en RvC beheersen de risico’s verbonden aan hun activiteiten.

Eind 2022 werkten er 81 medewerkers bij De Woonschakel en was sprake van 7171 fte. Er vertrokken 9 medewerkers en er kwamen 12 nieuwe collega’s. Onderstaand de ontwikkeling van de personeelssterkte en salarisontwikkeling in de afgelopen jaren:

Het algemeen personeelsbeleid is gebaseerd op de CAO Woondiensten aangevuld met een aantal bedrijfsspecifieke regelingen waaronder een werktijdregeling, thuiswerkbeleid, personeelsgesprekken en opleidingen.

Met alle medewerkers vindt aan het begin van het jaar een planningsgesprek plaats. Deze kan gevolgd worden door een functioneringsgesprek in de maand juni en een beoordelingsgesprek in december. Tussentijds kunnen informele gesprekken plaatsvinden tussen leidinggevende en medewerker. 

Twee medewerkers kregen de beoordeling ‘zeer goed of excellent’ over het afgelopen jaar en kwamen in aanmerking voor een bovenmatige beloning. De overige medewerkers ontvangen de reguliere verhoging van 2% (of minder bij einde schaal) per 1 januari 2023. Voor 54 medewerkers geldt dat zij al op het maximum niveau van de functieschaal zitten (0% salarisaanpassing).

De Woonschakel biedt medewerkers de mogelijkheid tot het volgen van opleidingen om zich verder te specialiseren in hun vakgebied of met het oog op zijn of haar toekomst zich op andere wijze te ontwikkelen.  Voor dit laatst aspect kunnen corporatiemedewerkers ook gebruik maken van een persoonlijk ontwikkelbudget zoals opgenomen in de CAO Woondiensten.

Totaal werd in 2022 door De Woonschakel € 101.914 (2021 € 38.550) aan functie gebonden opleidingskosten uitgegeven.

Aan opleidingen uit het loopbaanontwikkelingsbudget is € 9.217 besteed (2021: € 5.725) . Ultimo 2022 stond nog een restant budget open van € 207.062 (2021: € 206.318).

Het ziekteverzuim in 2022 bedroeg 6,0% (2021: 3,6%) waarbij op twee afdelingen sprake was van > 15% verzuim als gevolg van enkele langdurige ziektegevallen. Het aantal verzuimdagen kwam uit op 1.422. Wegens COVID-19 was sprake van 500 verzuimuren (2021: 643) welke niet opgenomen zijn in onderstaand jaarbeeld ziekteverzuim op basis van de cijfers van de arbodienst.

De directie is eindverantwoordelijk voor de in- en uitvoering van het arbobeleid. De Woonschakel is aangesloten bij een gecertificeerde arbodienst. Binnen de corporatie is een medewerker Arbo aangesteld die belast is met het beleid en coördinatie van de uitvoering van wettelijke verplichtingen op het gebied van arbo. Waar nodig worden verbetervoorstellen aangedragen. Jaarlijks rapporteert de medewerker via een managementrapportage.

Ongevallen binnen de organisatie worden gemeld bij de medewerker Arbo en vastgelegd. Ernstige ongevallen worden onmiddellijk aan de arbeidsinspectie gemeld. In 2022 was er 1 melding van een ongeval met verzuim (val in kantoor), 1 melding van afwijkend gedrag medewerker (intern besproken) en 2 meldingen gedaan van norm overschrijdend gedrag door huurders. Hierop werden passende maatregelen genomen.

De algemene Risico-inventarisatie & -evaluatie is vernieuwd. Door de omgevingsdienst Noord-Holland Noord zijn milieucontroles uitgevoerd op de locatie kantoor Medemblik (resultaten in orde). In 2022 is een onderzoek psychosociale arbeidsbelasting (PSA) uitgevoerd. De resultaten zijn met de ondernemingsraad en de afzonderlijke afdelingen besproken. 

Eenmaal per jaar vindt formeel overleg plaats tussen de medewerker Arbo en de ondernemingsraad over het arbobeleid. De uitvoeringskosten voor het algemene arbobeleid in 2022 bedroegen € 33.882.

Voor de primaire bedrijfsprocessen (verhuur – onderhoud – grootboek) wordt gewerkt met Viewpoint van Itris. Dit contract is eind 2022 verlengd voor meerdere jaren. Voor de kantoorautomatisering wordt eveneens gebruik gemaakt van een nieuwe externe partner. Er is daarmee sprake van een stabieler netwerk en een adequate opvolging van updates en beveiliging. In 2022 waren er gaan calamiteiten, de performance van systemen is over het algemeen goed.

Vernieuwingen en updates zijn uitgevoerd voor de website, het ondersteunende kennissysteem voor klantvragen, de WocoAPP voor huurders en het intranet voor medewerkers.

De OR bestond ultimo 2022 uit zes leden verspreid over de afdelingen Klant, Wonen, Onderhoud, Vastgoed en Financiën/Staf & Control.

In het verslagjaar vond zes keer formeel overleg plaats tussen de directie en OR.  Naast algemene onderwerpen worden onderwerpen besproken waar sprake is van advies, instemming of informatieplicht is op grond van de Wet op de ondernemingsraden. Enkele onderwerpen kwamen meerdere keren terug in het formele overleg.

In 2022 was sprake van de volgende indeling van agendapunten:

Binnen de organisatie is een personeelsvereniging (PV) actief die als voornaamste doel heeft het organiseren van sociale en gezelligheidsactiviteiten ten behoeve van medewerkers en partners. Samen plezier hebben en elkaar beter leren kennen zijn belangrijke ingrediënten voor het versterken van de onderlinge banden. Daarnaast is er ook aandacht voor lief en leed.

In 2022 organiseerde de vijf bestuursleden van de PV o.a. voor een groot aantal leden een middag/avondprogramma op locatie in Alkmaar.

Aanvullend op de PV richt de kantinecommissie van De Tussenschakel zich op sociale activiteiten voor alleen medewerkers. In 2022 bleef dit vanwege COVID-19 beperkt tot één activiteit.

Bij het uitvoeren van de activiteiten geldt dat de financiële continuïteit van de corporatie gewaarborgd moet blijven. Dit houdt in dat risico's beperkt moeten zijn tot een aanvaardbaar niveau. Voor het financiële beleid baseert De Woonschakel zich op enkele kengetallen die graadmeters zijn voor de continuïteit op lange termijn en operationele activiteiten op korte termijn. 

Hieronder treft u de kengetallen die de Autoriteit Woningcorporaties (AW) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) als toetsingsnormen hanteert en de score van De Woonschakel.

De LTV meet de verhouding tussen de leningen ten opzichte van de waarde van het vastgoed (beleidswaarde). 

De LTV verslechtert ten opzichte van voorgaand jaar. De woningen van Wooncompagnie zijn overgenomen voor de destijds berekende marktwaarde. De marktwaarde is hoger dan de beleidswaarde van een corporatie.  Gegeven de externe normen blijft De Woonschakel ruim onder de grenzen.

De ICR meet hoeveel keer de rente betaald kan worden uit de operationele kasstroom.

In de begroting 2022 is rekening gehouden met een ICR van 2,0 en dit is met 2,5 beter dan begroot. Binnen de operationele kasstroom hebben zich verschuivingen plaatsgevonden. De heffingen zijn lager door het uitblijven van de saneringsheffing en dat hebben we gebruikt om meer vennootschapsbelasting te betalen.

De solvabiliteit is de verhouding tussen het eigen vermogen en totaal vermogen op basis van de beleidswaarde.

De solvabiliteit is verbeterd met 3%. De beleidswaarde stijgt fors maar ook de leningenportefeuille is gestegen. Daarom is er sprake van een verbetering, maar minder dan op grond van de autonome beleidswaardestijging. De Woonschakel blijft ruim boven de norm.

De dekkingsratio daalt omdat de marktwaarde van de leningen lager is geworden door een stijgende rente. Aan de andere kant stijgt de marktwaarde in verhuurde staat waardoor de dekkingsratio daalt.

De operationele kasstroom bedraagt € 7,1 mln. (2021 € 4,5 mln.). De operationele kasstroom verbetert door een lagere verhuurdersheffing (€2,1 mln.). De vennootschapsbelasting is lager doordat wij succesvol bezwaar hebben gemaakt tegen de aanslagen van de vennootschapsbelasting 2019 en 2020.

De komende jaren verwachten wij dat het beheersen van de operationele kasstroom een aandachtspunt blijft. De inflatie en rente stijgen en het is onduidelijk hoe zich dat ontwikkelt in de toekomst. De uitgaven aan de kostenkant stijgen. Omdat het niet waarschijnlijk is dat De Woonschakel de inflatie één op één aan haar huurders mag doorrekenen, stijgen de inkomsten minder snel en dat tast de operationele kasstroom aan. De kostenstijgingen spelen uiteraard ook een rol bij de investeringen.

De gemiddelde rentevoet voor De Woonschakel bedraagt 2,56% (2021: 2,4%). Deze stijging wordt veroorzaakt door:

• De Woonschakel heeft op 1 september een lineaire lening aangetrokken van € 8 mln. voor een rente van 2,317%. 
• Voor de overname van 470 woningen van Wooncompagnie is een leningenpakket van € 59,4 mln. overgenomen van Wooncompagnie met een gemiddelde rente van 2,98%.

Er vonden geen eindaflossingen van fixeleningen plaats. Aan overige leningen vonden voor  0,34 mln. aan eindaflossingen plaats.

Als ‘hoeder van de borg’ draagt het WSW bij aan een optimale financiering van de volkshuisvesting. Het WSW zorgt dat deelnemende corporaties toegang hebben tot de kapitaalmarkt tegen zo optimaal mogelijke financieringskosten. Dat doet het WSW door borg te staan voor de rente- en aflossingsverplichtingen van door het WSW geborgde leningen van corporaties. De borgstelling van het WSW is ingebed in een zekerheidsstructuur. Die structuur moet ervoor zorgen dat er voldoende financiële middelen beschikbaar zijn om eventuele financiële problemen bij één of meerdere WSW-deelnemers op te lossen zonder dat het borgstelsel zelf in gevaar komt.

Voor woningcorporaties is het WSW feitelijk een onderlinge waarborgmaatschappij die steunt op ‘solidariteit binnen het borgstelsel en de zekerheidsstructuur. De solidariteit komt op diverse manieren tot uiting. Om te voorkomen dat WSW een aanspraak krijgt op zijn borgstelling zijn er verschillende vangnetten en buffers. 

Het WSW kan een obligoheffing vragen om haar garantievermogen op peil te brengen. Dit garantievermogen is nodig als een corporatie na sanering nog steeds niet aan haar verplichting kan voldoen. Daarnaast hebben wij een obligolening afgesloten. Dat betreft een variabele hoofdsom lening waar het WSW volmacht over heeft. Mocht het risicovermogen niet voldoende zijn, dan kan het WSW de variabele hoofdsomlening (deels) opvragen. De obligoheffing stijgt naar 0,33% van het geborgde schuldtotaal en wordt ingezet om de variabele hoofdsomlening weer af te lossen naar nihil.

De Autoriteit Woningcorporaties  houdt toezicht op alle woningcorporaties. De Aw valt onder de politieke verantwoordelijkheid van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en is ondergebracht bij de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). 

De Aw heeft als opdracht om op basis van risico’s en ook waar nodig ter plaatse bij individuele corporaties toezicht te houden. Het integrale toezicht door de Aw richt zich op de onderwerpen: rechtmatigheid, financiële continuïteit, governance en integriteit. De individuele oordelen maakt de Aw jaarlijks openbaar. Ook rapporteert de Aw jaarlijks over de sector als geheel.

De Woonschakel beschikt over een Reglement financieel beheer en beleid welke op 19 oktober 2017 is goedgekeurd door de Minister van BZK en daarna wordt het reglement periodiek herzien. Door de wijziging in de woningwet is het reglement onlangs herzien. 

Bestaande leningen worden periodiek beoordeeld op de mogelijkheid tot vervroegde aflossing of herfinanciering direct of in de toekomst tegen een lager rentepercentage. 

In 2022 is een nieuwe lening aangetrokken van 8 miljoen. De verschuldigde rente is 2,317% over deze lening.
Om de aankoop van 470 woningen van Wooncompagnie te financieren zijn er zeven leningen van Wooncompagnie overgenomen. Het gaat om een bedrag van bijna 59,4 miljoen. De gemiddelde rente is 2,98% van de overgenomen leningen.

In de treasury commissie wordt naar aanleiding van periodieke bedrijfsrapportages gesproken over de benodigde financiële middelen, leningsfaciliteiten en actualiteiten. De leningenportefeuille kent een relatief lange looptijd. Het renterisico is in het algemeen goed gespreid en valt binnen de norm van het WSW.

De grootste fiscale onzekerheid is geweest. Het opwaarderingspotentieel van in het verleden gebruikte fiscale aftrekposten (waardeontwikkeling vastgoed) is gedaald tot nihil en is in 2022 volledig teruggenomen. De fiscale last is nu minder volatiel, beter voorspelbaar en bevat minder risico’s. In 2021 zijn nieuwe afspraken met de belastingdienst gemaakt over de behandeling van de posten onderhoud en verbetering. Deze afspraken hebben als doel om transparant te maken hoe wij omgaan met onderhoud en verbetering en daar vooraf fiscale afstemming over te bereiken.

Risicomanagement is een permanent proces welke is geïntegreerd in de dagelijkse besluitvorming en activiteiten van De Woonschakel. Door effectief risicomanagement toe te passen, worden prestaties verbeterd en worden doelen op een duurzame manier bereikt. In het afgelopen jaar is een nieuwe risico-inventarisatie opgesteld. Wij beperken ons niet alleen tot de strategische risico’s maar ook op operationele, financiële en compliance risico’s. Risicomanagement is een continue proces van het identificeren van risico’s, het inschalen naar impact en waarschijnlijkheid en, indien het onze risicobereidheid overstijgt, het implementeren en toetsen van risicobeheersingsmaatregelen. Minimaal een keer per twee jaar worden deze risico’s ook gestructureerd in kaart gebracht.

Voor het beheersen van risico’s richten wij ons eveneens nadrukkelijk op de soft controls. Het voorbeeldgedrag van leidinggevenden, elkaar aanspreken op (on)gewenst gedrag en medewerkers vragen naar cultuurkenmerken van De Woonschakel. Daarnaast worden in de auditcommissie de risico’s besproken. Met voorziene risico’s wordt zoveel mogelijk rekening gehouden op basis van aard, omvang en kans.

De impact van COVID-19 voor de organisatie in de dagelijkse dienstverlening was in 2022 minder dan in 2021. Wel was sprake van uitval van medewerkers door positieve besmettingen. Een indirect effect van COVID-19 was wel merkbaar in de bedrijfsvoering. De levertijden van een aantal materialen liep op, evenals de prijzen als gevolg van schaarste.

De Woonschakel streeft naar een open cultuur waarin medewerkers risico’s signaleren, met elkaar delen, ethische onderwerpen met elkaar bespreken en indien nodig elkaar aanspreken.

Het vaststellen van de risicobereidheid is een belangrijk uitgangspunt voor de beheermaatregelen. Het bepaalt uiteindelijk aan welk restrisico De Woonschakel bloot wordt gesteld. Het is belangrijk om preventieve maatregelen te nemen zoals de implementatie van interne controles, regelmatige update van onze beveiligingssoftware en het opleiden van onze medewerkers om frauderisico’s te voorkomen. Soft controls zijn belangrijk omdat ze helpen om een cultuur van integriteit en verantwoordelijkheid te creëren binnen De Woonschakel. Dat draagt bij aan de preventie van fraude en het verbeteren van interne processen. 

De Woonschakel is van mening dat er risico’s zijn bij het vervullen van volkshuisvestelijke taken. Immers, om iets te betekenen voor woningzoekenden moeten wij woningen bouwen. Aan het bouwen van woningen kleven risico’s. Wij zijn een kapitaalintensieve organisatie waar ook risico’s aan verbonden zijn bij wijzigingen in rentes. Uit dit oogpunt is ons risicobereidheid neutraal. Wij zoeken geen risico’s bewust op, maar nemen bij het vervullen van onze volkshuisvestelijke taken wel risico’s. Dat merken wij in toenemende mate in nieuwbouw. De locaties zijn schaars en de prijzen zijn stijgende. Om te kunnen bouwen moeten we actiever de markt op en posities in overweging nemen waar meer risico’s aan kleven. Dit doen we wel vanuit het perspectief dat wij volkshuisvestelijke taken bereiken. Daarbij stellen wij wel een duidelijke grens als het aankomt aan het voldoen aan wet en regelgeving (Woningwet, BTIV, RTIV, MG-richtlijnen). De risicobereidheid is op dit gebied risicomijdend. 

Om fraude te voorkomen of te verminderen, zijn er verschillende maatregelen genomen om frauderisico's te beheersen:

• Het gebruik van een intern controle systeem: dit systeem omvat procedures, beleid en maatregelen die worden geïmplementeerd om de kans op fraude te verminderen en op te sporen. Het systeem omvat bijvoorbeeld scheiding van taken, duidelijke verantwoordelijkheden en bevoegdheden en toezicht op financiële transacties.
• Regelmatig uitvoeren risicoanalyses uit om potentiële frauderisico's te identificeren en de controlemaatregelen te verbeteren.
• Bij 1 op 1 aanbestedingen wordt gebruik gemaakt van een zogenaamde open begroting. Hierdoor is duidelijkheid over de totstandkoming van de prijzen die interen getoetst worden door experts op Vastgoed. 
• Integriteit en ethiek: openheid, gewetensvol handelen en een zorgvuldige belangenafweging. Dat zijn de zaken waar onze medewerkers in hun werk extra attent op horen te zijn. Integer werken betekent werken op een manier die je voor jezelf en de buitenwereld kunt verantwoorden. Met haar integriteitsbeleid wil De Woonschakel in alle niveaus van onze organisatie doordringen van het belang van integriteit. Onze relaties moeten erop kunnen vertrouwen dat er zorgvuldig en integer gewerkt wordt. In de omgang met haar relaties stelt De Woonschakel vooral eisen aan het eigen personeel. Als richtsnoer bij het accepteren van geschenken, diensten en kortingen moet steeds het belang van de organisatie voorop staan.
• Naleven van de opgestelde integriteitscode. Integriteit is een basiskwaliteit voor De Woonschakel in ons dagelijks handelen. Om de legitimiteit hiervan onomstreden te maken is het van belang dat de corporatie integer gedrag vertoont en er zelfs voor zorg draagt dat ook de schijn niet tegen ons is. Deze integriteitcode maakt duidelijk waar wij voor staan.
• Training van medewerkers op het herkennen van frauderisico's en het rapporteren van vermoedens van fraude.
• Permanent aandacht voor cultuur: Op iedere afdeling wordt aandacht besteed aan cultuur. Hoe kunnen we de afdelingen wat cultuur betreft meer met elkaar verbinden. Het beleidsplan dient als uitgangspunt.

De rijksoverheid vormt al langere tijd de grootste risicofactor voor woningcorporaties op basis van ‘kans x impact’. De overheid verlangt veel van corporaties:

• een sector die moet dienen als startmotor voor de verduurzaming in Nederland; 
• een sector die moet bouwen vanwege de woningnood aan sociale huurwoningen;
• een sector die aanspreekbaar moet zijn voor de leefbaarheid in wijken en tegelijkertijd de huisvesting verzorgt van een stijgend aantal personen vanuit de bijzondere doelgroepen;
• een sector die zelf de sanering van collega corporaties moet bekostigen; 
• een sector die ondanks dat zij niet winst beogende instellingen zijn (geen winstuitkeringen doen maar gelden weer in de volkshuisvesting investeert) en een publieke taak uitvoeren toch winstbelasting aan de overheid moet afdragen.

Een bijkomend risico is de stijging van prijzen voor energie, boodschappen en andere uitgaven. Dit raakt onze huurders hard. De overheid biedt steunmaatregelen, maar huurders komen desondanks moeilijker rond of komen in betalingsproblemen. In de 2e helft van 2022 zagen wij de betalingsachterstanden uiteindelijk met circa 20% oplopen.

Tegen alle politieke risico’s kunnen wij veelal nauwelijks maatregelen treffen. Het treft niet alleen De Woonschakel, maar de volledige sector.

Ook het afgelopen jaar hebben wij te maken gekregen met prijsstijgingen in nieuwbouw en onderhoud. Doordat De Woonschakel een groot nieuwbouwprogramma wil uitvoeren, zijn wij op dit moment gevoeliger voor hoogconjunctuur met prijsstijgingen. In combinatie met de bouw van gasloze woningen, is de prijs voor een standaard sociale huurwoning gestegen van circa € 230.000 (2021) naar € 280.000 - € 300.000 per woning. Voor woningen in een prijsrange van de eerste aftoppingsgrens (de grootste doelgroep die wij bedienen) is die prijs feitelijk te hoog. De verliezen per gebouwde woning zijn buitenproportioneel. In 2022 zijn al wel maatregelen getroffen om de prijsvorming te beteugelen.

• Dagelijks onderhoud: wij werken met standaardprijslijsten. Uiteraard stijgen die standaard prijzen ook, maar door de omvang van onze inkoop inzichtelijk te maken kunnen wij met een hogere schaal inkopen en dat heeft voordelen. 
• Planmatig onderhoud: er wordt gewerkt met een aanbestedingskalender. Door het werk eerder voor te bereiden en in de markt te zetten, proberen wij de prijs zo snel mogelijk te fixeren zodat tijdens de begroting al meer zekerheid is over de te realiseren uitgaven. 
• Projecten: de prijzen van nieuwbouwprojecten proberen wij zo snel mogelijk te fixeren. Dit is geen aanvullende maatregel maar een bestaande maatregel die wij handhaven. Echter aannemers stellen de uiteindelijke prijsvorming zo lang mogelijk uit om zelf minder risico te lopen.
• Begroting: in de begroting besteden wij meer aandacht aan het scenario dat prijzen blijven stijgen aan de inkoopzijde maar de huuropbrengsten beperkt of niet groeien als gevolg van politieke keuzen. 

Overige marktrisico ’s zijn o.a. de demografische ontwikkelingen  en wet- en regelgeving die van invloed zijn op de kasstroom van De Woonschakel. 

Bij de instroom van nieuwe huurders constateren wij een aantal effecten. De huidige tendens is om mensen langer in hun woning te laten wonen en mensen met psychische problemen eerder in een wijk te plaatsen dan in een gespecialiseerde opvanglocatie. De vraag naar opvang van statushouders blijft aanhouden.

Corporaties hebben de taak om statushouders bij urgentie te huisvesten. Wij merken dat de instroom van nieuwe huurders in toenemende mate huurders zijn die te kampen hebben met specifieke problemen. Vervolgens zijn wij strikt gebonden aan de regels van de woningwet en passend toewijzen. Verhuur aan huurders met een middeninkomen, een hoger inkomen en bouwen voor de koop mogen wij überhaupt niet of onder strenge regels en met intensieve procedures. Ons instrumentarium om gemengde wijken te creëren is nagenoeg afgenomen. Het cumulatieve effect is dat er in wijken een eenzijdige instroom van nieuwe huurders is ontstaan met in toenemende mate problemen. Dit geeft druk in een straat of in een wijk, de sociale cohesie neemt af en dat tast de leefbaarheid aan. De effecten verlopen traag maar zijn moeilijk te keren zonder grote ingrepen en investeringen. Wij moeten erkennen dat onze rol en mogelijkheid om dit risico te verzachten zeer beperkt is.

• in gesprek blijven met politie, gemeenten en zorginstanties om bij problemen de lijnen kort te houden en effectief aan de slag te kunnen;
• in gesprek blijven met de lokale burgemeesters en corporaties over een plan van aanpak met betrekking tot gegevens delen. Hiervoor wordt ook een juridisch traject bewandeld;
• de standpunten van De Woonschakel omtrent overlast in de media kenbaar maken.

De Woonschakel heeft met de regionale gemeenten en corporaties als uitgangspunt genoemd om woningzoekenden binnen twee jaar te kunnen huisvesten. Dit is al lange tijd een punt van aandacht omdat wij deze termijn niet halen en de wachttijden toenemen. In 2022 is de beschikbaarheid verder achteruit gegaan door de bouw van te weinig nieuwe huurwoningen en een stijgend aantal woningzoekenden die zich richten op de huurmarkt omdat het kopen van een woning financieel niet meer mogelijk is. Tegelijk zien wij een daling van het aantal verhuizingen in het bestaande woningbezit. In de loop van 2022 is wel sprake van een keerpunt op de woningmarkt in de koopsector. Door de oplopende rente op de kapitaalmarkt en de gestegen prijzen van nieuwbouwwoningen is er stagnatie in de afzetmarkt gekomen in de 2e helft van 2022. Van het omzetten van koop- naar huurwoningen is nog geen sprake. De gevraagde prijzen van ontwikkelaars/aannemers liggen nog op een te hoog niveau. De wachttijden voor een sociale huurwoning in de regio West-Friesland gaan ook de komende drie jaar naar verwachting nog verder toenemen.

• in gesprek met haar kerngemeenten om nieuwe bouwlocaties te bespreken; 
• gemeenten wijzen op de gemaakte bestaande prestatieafspraken om daar invulling aan te geven;
• aandacht vragen voor de wooncrisis bij gemeenteraadsleden en wethouders om, samen met andere woningcorporaties, een gedragen regionale uitvoeringsagenda op te stellen op het gebied van woningbouw.

Iedere gemeente werkt een duurzaamheidsvisie uit. De maatregelen die gemeenten nemen kunnen verschillend zijn, zowel in oplossingsrichting als timing. Het risico bestaat dat wijken eerder dan geraamd van het gas af worden gehaald en of de belangen van onze huurders onvoldoende worden geborgd.

De Woonschakel is betrokken bij het bespreken en vormgeven van de duurzaamheidsvisies van gemeenten, ook als het gaat om wijkgerichte aanpak ‘van het gas af’ in combinatie met onze portefeuillestrategie; 

Het thema duurzaamheid is een kans om de betaalbaarheid in de vorm van woonlasten voor huurders te verbeteren. De  investeringen zoals nul-op-de-meter-renovaties en warmtepompen zijn fors en de maatschappelijk discussie hierover is nog niet uitgekristalliseerd. Dat geldt ook voor de acceptatie van huurders en omwonenden. Door de hoogte van de investeringen stijgt de leningenportefeuille en door het toepassen van nieuwe installaties kunnen de onderhoudslasten fors stijgen waardoor de operationele kasstroom afneemt. Er kleven niet alleen risico’s aan de investeringen zelf, maar ook aan de exploitatie van de investeringen. 

Omdat wij met alle corporaties aan elkaar verbonden zijn door het borgingsstelsel, kunnen financiële problemen bij individuele corporaties worden afgewend op de totale sector. Voor de woningwet hadden veel continuïteitsproblemen van corporaties te maken met projectinvesteringen, grondinvesteringen en investeringen in atypisch vastgoed. Het is niet ondenkbaar dat de duurzaamheidsprogramma’s van sommige corporaties uiteindelijk onbeheersbaar worden. Dit wordt onderkend door de Aw en het WSW.

De Woonschakel investeert de komende jaren meer in duurzaamheid. Twee complexen (totaal 74 woningen) worden in 2023 van het gas gehaald. Het plaatsen van zonnepanelen op daken van het huurbezit wordt versneld uitgevoerd. Waar mogelijk en financieel verantwoord wordt gekeken naar de plaatsing van warmtepompen in het kader van de verduurzaming van het bezit.

De fiscale risico’s zijn in 2022 verder afgebouwd. De fiscale afwaarderingen uit het verleden door lagere WOZ waarden zijn volledig teruggenomen. De overige risico’s zijn met name politieke risico’s zoals bijv. het beleid rondom ATAD/rentecap. De beheermaatregelen die wij nemen zijn:

• een regelmatig update van de fiscale meerjarenbegroting en op basis van scenario’s de impact beoordelen; 
• een externe fiscale adviseur die met ons meedenkt. 

Het sectorrisico is verkleind omdat de corporatiesector Vestia heeft geholpen met een leningenruil. Het WSW en Aw monitort de risico’s van individuele corporaties en bepalen in welke mate sprake zou kunnen zijn van sectorrisico’s. Immers, als één corporatie niet aan haar verplichtingen kan voldoen, dan wordt ze gesaneerd. Indien noodzakelijk moeten andere corporaties bijdragen aan een financiële oplossing.

Met de inwerkingtreding van de algemene verordening gegevensbescherming (AVG) zijn organisaties extra gewezen op de verantwoordelijkheden voor het beheren en verwerken van data. Wij bewaren gevoelige informatie van en over onze huurders waarvan wij niet willen dat ze toegankelijk zijn voor onbevoegden. Hier schuilt een reputatierisico in maar ook een financieel risico omdat de Autoriteit persoonsgegevens boetes kan opleggen. 

De maatregelen die wij nemen:

• een risico-inventarisatie;
• e-learning modules over informatiebeveiliging en AVG;
• phishing tests, penetratietesten;
• verwerkingsregister;
• scannen en opschonen van dossiers aan de hand van bewaartermijnen;
• verwerkersafspraken met betrokken partijen.

In het controleplan zijn de risico’s geïnventariseerd en gerangschikt in omvang en waarschijnlijkheid als het risico zich voordoet. Op basis hiervan zijn interne beheersingsmaatregelen ontworpen en geïmplementeerd. Door middel van een risicomatrix wordt per kwartaal door de controller aan de raad van commissarissen informatie verschaft op welke risico’s wij risicobeheersingsmaatregelen hebben geïmplementeerd. Hierin is ook de testfrequentie opgenomen en de controller rapporteert over de bevindingen. Dit is een herhalend proces. Gedurende 2021 zijn er operationele risico’s bijgekomen en ook op basis van de management letter zijn er aanpassingen in de risicomatrix aangebracht. 

Voor fraude zijn doorgaans drie factoren aanwezig, motief/druk, de gelegenheid en instelling/rechtvaardiging. Dit wordt de fraudedriehoek genoemd. De fraudegevoelige processen zijn voor De Woonschakel de inkooptrajecten, toewijzingen van woningen en grote financiële transacties. Als beheersmaatregelen zijn controleerbare structuren ingericht zoals functiescheiding, treasury commissie en een aanbestedingskalender.

Gedrag en bewustwording is van groot belang, waarbij een veilige werkomgeving en kennisontwikkeling cruciaal is. Dit verlaagt de drempel om bij eventuele onjuistheden vroegtijdig te melden.

Voor de fraudegevoelige processen is de beheersing globaal uitgewerkt.

Voor inkooptrajecten wordt na de begroting een inventarisatie gedaan door de inkoper van de aan te besteden inkooptrajecten en waar een inkoopplan voor benodigd is of waar er alleen sprake is van meervoudige aanbesteding. Door functiescheiding, de betrokkenheid van meerdere functionarissen, is het proces zo ontworpen dat de mogelijkheid zoveel mogelijk wordt voorkomen. Achteraf controleert de controller of het proces juist is verlopen.  

Elke toewijzing van een woning wordt gecontroleerd door een tweede functionaris. Het is in het woningzoekendesysteem te zien welke kandidaat op nummer 1 staat. Dat proces wordt gedeeld met de woningzoekenden zodat het duidelijk is op welke plaats zij staan en hoeveel kans zij daarmee maken. De controller controleert periodiek dat zoekjaren niet ongegrond zijn aangepast.

Voor grote financiële transacties wordt gemaakt van een bevoegdhedenmatrix en uitgebreide tussentijdse informatieverschaffing en betrokkenheid van de treasury commissie.

In 2021 zijn er geen gevallen van fraude bekend dan wel gerapporteerd.

Vanaf het 4e kwartaal 2022 is sprake van een kentering in de woningmarkt. De afzet van koopwoningen stagneert door de oplopende kapitaalrente. Zowel voor de koop- als huurmarkt blijft de interesse onveranderd hoog, maar staat de financiering van koopwoningen en de beschikbaarheid van sociale en middeldure huurwoningen verder onder druk.

De Woonschakel heeft dit tot een verdere stijging van de marktwaarde gezorgd. In 2022 is sprake van een daling van de markwaarde voor individuele woningen. In absolute euro’s is de marktwaarde gestegen door onder meer de overname van 470 woningen van Wooncompagnie. 
De totale omvang van de woningportefeuille is met € 49,2 miljoen gestegen naar een waarde van € 964,4 miljoen. Dit betreft een stijging van 5,1%, inclusief de autonome ontwikkeling

De negatieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een toename in de afslag wegens betaalbaarheid (beleidshuren).

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

• aanpassing van de huurstijgingsparameter: bij bepaling van de beleidswaarde is de (bij mutatie van de woning te realiseren) markthuur aangepast naar de streefhuur. In de praktijk bepaalt De Woonschakel bij mutatie de nieuwe huur mede rekening houdend met passend toewijzen en afspraken met de huurdersorganisatie over de huursomstijging. Dit betekent dat de ingerekende streefhuur niet c.q. niet altijd direct bij mutatie wordt gerealiseerd, waarbij als 'afslag' de beste schatting is verwerkt.
• toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van onderhoudskosten versus investeringen en/of toerekening van niet direct vastgoed gerelateerde bedrijfslasten.
• toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van beheerkosten.

Per 31 december 2022 is in totaal € 510,9 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2021: € 533,2 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. De waarde van bedrijfs-, maatschappelijk- en zorgobjecten zijn op basis van volledige taxatie bepaald.

De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van 
De Woonschakel. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complex) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast wordt bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

Het bestuur van De Woonschakel heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 390,9 miljoen. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2022 bestaat uit de volgende onderdelen:

VvE Rigtershof
Betreft een Vereniging van Eigenaren gevestigd te Grootebroek met als doel beheer en exploitatie van algemene ruimten en voorzieningen in het complex Rigtershof. Consolidatie is niet van toepassing.

VvE Rigtershof 2 t/m 16
Betreft een Vereniging van Eigenaren gevestigd te Grootebroek met als doel beheer en exploitatie van algemene ruimten en voorzieningen in complex Rigtershof 2 t/m 16. Het betreft een huurappartement en zeven koopappartementen. Consolidatie is niet van toepassing.

VvE Roodeswerf
Betreft een Vereniging van Eigenaren gevestigd te Hensbroek met als doel beheer en exploitatie van algemene ruimten en voorzieningen in complex Roodeswerf. Het complex bestaat uit zes huurappartementen en vier koopappartementen. Consolidatie is niet van toepassing.

VvE Victorstaete
Betreft een Vereniging van Eigenaren gevestigd te Obdam met als doel beheer en exploitatie van algemene ruimten en voorzieningen in complex Victorstaete. Het complex bestaat uit 17 huurappartementen en acht koopappartementen. Consolidatie is niet van toepassing.

VvE Regentes
Betreft een Vereniging van Eigenaren gevestigd te Grootebroek met als doel beheer en exploitatie van algemene ruimten en voorzieningen in complex Regentes. Het betreft twee huurappartementen en 16 koopappartementen. Consolidatie is niet van toepassing.

VvE de Balk
Betreft een Vereniging van Eigenaren gevestigd te Opperdoes met als doel beheer en exploitatie van algemene ruimten en voorzieningen in complex De Balk. Het complex bestaat uit vier huurappartementen en twee koopappartementen. Consolidatie is niet van toepassing. 

VvE Boogerd 1a t/m 4G
Betreft een Vereniging van Eigenaren gevestigd te Wognum met als doel beheer en exploitatie van algemene ruimten en voorzieningen in complex De Boogerd. Het complex bestaat uit 44 huurappartementen, 1 algemene ruimte en 1 bedrijfspand (apotheek – van derden). Consolidatie is niet van toepassing.

VvE Schaperstraat
Betreft een Vereniging van Eigenaren gevestigd te Bovenkarspel met als doel beheer en exploitatie van algemene ruimten en voorzieningen in complex Streekzicht. Het complex bestaat uit 20 huurappartementen van De Woonschakel en winkelruimten (derden). Consolidatie is niet van toepassing.

VvE Oeverwal
Betreft een Vereniging van Eigenaren gevestigd te Hoogwoud met als doel beheer en exploitatie van algemene ruimten en voorzieningen in complex Overval. Het complex bestaat uit negen huurappartementen van De Woonschakel en acht koopappartementen. Consolidatie is niet van toepassing.

Na balansdatum hebben zich geen van belang zijnde ontwikkelingen voorgedaan met een materieel financieel effect. Wel is per 1 februari 2023 het organisatiemodel van De Woonschakel gewijzigd en bestaat de directie uit twee personen (een directeur-bestuurder en een financieel directeur). De directie vormt samen met vier managers en de onafhankelijke controller het directie-managementteam van de corporatie.

Het bestuur van De Woonschakel is verantwoordelijk voor de opzet, bestaan en werking van de risicobeheersing- en controlesystemen. Deze systemen hebben tot doel de realisatie van de strategische, operationele en financiële doelstellingen te monitoren en risico’s te analyseren en te beoordelen. Verder dienen risicobeheersing- en controlesystemen zorg te dragen voor de naleving van relevante wet- en regelgeving. 

Verklaring bestuur
De interne risicobeheersing- en controlesystemen zijn degelijk opgezet binnen de organisatie maar kunnen nooit absolute zekerheid bieden dat doelstellingen op het gebied van strategie, operationeel, berichtgeving en naleving van alle van toepassing zijnde wet- en regelgeving zullen worden bereikt. Benadrukt wordt dat de aard van de werkzaamheden van De Woonschakel ervoor zorgt dat sommige risico’s buiten haar invloedssfeer liggen zoals bijvoorbeeld demografische ontwikkelingen, ontwikkelingen op financiële markten en politieke ontwikkelingen. Bij het nemen van beslissingen kunnen menselijke beoordelingsfouten optreden en worden er steeds kosten-baten afwegingen gemaakt bij het aanvaarden van risico’s en het treffen van beheersingsmaatregelen.

Rekening houdend met de voornoemde beperkingen en met inachtneming van de geïdentificeerde mogelijkheden tot verbetering daarvan verklaart ondergetekende, mede op basis van de uitgevoerde audits, met een redelijke mate van zekerheid dat:

• er voldoende inzicht is in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van De Woonschakel zijn gerealiseerd;
• De Woonschakel zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving;
• de interne en externe financiële rapportages van De Woonschakel betrouwbaar zijn;
• er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerd en goedgekeurd beleid.

Conform de bepalingen in artikel 7 van de statuten is het door het bestuur opgestelde volkshuisvestingsverslag 2022 door de Raad van Commissarissen goedgekeurd en daarna vastgesteld door het bestuur.

Medemblik, 22 mei 2023

(w.g.) A.B.M. Gieling
directeur-bestuurder