2. Jaarverslag

Het beleidsplan ‘Ruimte om te investeren’ liep in 2020 af. Samen met onze belanghouders is in 2021 gewerkt aan een nieuw beleidsplan. In december 2021 is het beleidsplan ‘Voor meer mensen een fijn thuis’ voor de periode 2022-2025 vastgesteld.

Als belangrijkste prioriteit wordt de bouw van (flexibele) woningen gesteld. Het aanbod van sociale huurwoningen is absoluut onvoldoende om aan de vraag van woningzoekenden te kunnen voldoen. De wachttijden voor het verkrijgen van een sociale huurwoning zijn opgelopen tot > 10 jaar inschrijfduur. De betaalbaarheid van onze huurwoningen en de verdere verduurzaming van het woningbezit zijn als tweede en derde aandachtsvelden geprioriteerd. Vierde prioriteit is de extra inzet op het gebied van leefbaarheid en waar nodig participeren wij in projecten op het gebied van wonen met zorg. Tot slot bewaken wij de ontwikkeling van onze belangrijkste financiële kengetallen.

De politieke lobby om de verhuurderheffing te beëindigen heeft in 2021 tot resultaat geleid. Het nieuwe kabinet Rutte heeft besloten om deze heffing in 2022 af te bouwen en in 2023 te beëindigen. Met deze maatregel valt voor De Woonschakel wellicht ruim € 5 mln. vrij voor het doen van investeringen. De woningcrisis is een landelijke aangelegenheid, een aparte minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening moet Nederland uit deze crisis gaan helpen. 

Uit een landelijk onderzoek van het Nibud in februari 2021 naar de financiële positie van kwetsbare huurders bleek dat de inkomenspositie over het algemeen is verbeterd sinds 2018. Inmiddels brengen echter de huidige economische omstandigheden, waaronder stijgende energie- en brandstofprijzen, deze verbetering in gevaar. Een deel van de huishoudens is aangewezen op noodfondsen en voedselbanken. Over de betaalbaarheid van de huren is door woningcorporaties een debat gevoerd binnen Aedes (vereniging van woningcorporaties). 
De Woonschakel heeft hiervoor ook een essay ingebracht waarin de prijs-/kwaliteitverhouding van woningen en een woonlastenquotum voor huurders centraal stond in combinatie met de afschaffing van regels voor passend toewijzen en het verhogen van de liberalisatiegrens en inkomensgrenzen voor sociale verhuur. Opvallend was in het kader van de betaalbaarheid het besluit van de overheid om geen huuraanpassing per 1 juli 2021 toe te staan. Voor deze huurbevriezing worden corporaties gecompenseerd door een lagere verhuurderheffing in 2022.

Tien jaar na het derivaten debacle volgde in 2021 de verdere sanering van woningcorporatie Vestia via een leningenruil met honderden andere corporaties. De Woonschakel heeft zich daarbij op het standpunt gesteld voor deelname te zijn als minimaal 80% van de leden Aedes aan de besluitvorming binnen Aedes zou moeten deelnemen en waarbij minimaal 90% van deze leden het voorstel van deze leningenruil steunt. Aan deze voorwaarden werd uiteindelijk in juni 2021 voldaan. Eind december 2021 is de leningentransactie geëffectueerd. De extra lasten in de komende 40 jaar bedragen naar verwachting totaal circa € 2,8 mln.

Door de vijf corporaties en twee gemeentelijke woningbedrijven wordt in de regio West-Friesland vijf keer per jaar overleg gevoerd binnen het PWW (Platform Woningcorporaties Westfriesland). Actualiteiten in de sector/branchevereniging Aedes en regionale aangelegenheden zijn onderwerpen van gesprek. Belangrijkste onderwerpen in het afgelopen jaar waren het regionaal woonakkoord (geen ondertekening van PWW), de huisvesting van spoedzoekers en personen uit de maatschappelijke uitstroom (geen unanimiteit in uitvoering) en stagnatie van bouwplannen bij gemeenten in de regio. De corporaties denken na over de bouw van flexibele modulaire (circulaire) woningen waarbij één corporatie bezig is met de uitwerking van een pilotproject. In 2022 gaat het PWW zich nader buigen over de woningtoewijzing aan 23-30 jarigen en toewijzing van zorg gerelateerde woningen. Corporaties hebben afgesproken in 2022 te komen met een verantwoording over de inzet van gelden door de vermindering/afschaffing van de verhuurderheffing. Over de crisis op de woningmarkt en stagnatie van nieuwbouwprojecten in de regio in combinatie met fors oplopende bouwkosten wordt in 2022 door het PWW een bijeenkomst gehouden voor raden van commissarissen van de corporaties.

In bovenregionaal verband wordt in het platform Thuis boven Amsterdam door 13 corporaties uit West-Friesland, de Noordkop en Noord-Kennemerland overleg gevoerd. In opdracht van deze corporaties is een rapport opgave en middelen opgesteld om te onderzoeken of de marktopgave (nieuwbouw en verduurzaming) waar corporaties voor staan ook financieel is op te brengen bij de instandhouding van de verhuurderheffing. Gebleken is dat de financiële middelen dan voor alle corporaties vroeg of laat onvoldoende zijn. In 2021 vond een themabijeenkomst plaats over duurzaamheid, regionale energie strategie en klimaatadaptatie voor een nadere beleidsafstemming.

Logisch gevolg van de omgevingsanalyse waar corporaties mee te maken hebben is dat het vrijkomen van bouwlocaties en grondprijzen het belangrijkste bespreekpunt was in de overleggen met gemeenten. De ambitie van de gemeente Koggenland om 10% sociale huur bij nieuwbouwprojecten te realiseren is naar onze opvattingen duidelijk te laag. Dit heeft gevolgen voor de huisvesting van categorieën woningzoekenden en veroorzaakt mede de oplopende wachttijden in deze gemeente. De Woonschakel is er in 2021 niet in geslaagd een voorziene inbreilocatie in Obdam te benutten voor de bouw van circa 30 appartementen. Het project is eind 2021 voortijdig beëindigd.

De inhoudelijke overleggen in de gemeenten Medemblik, Stede Broec en Drechterland verliepen niet zoals gepland door gebrek/uitval van ambtelijke capaciteit bij gemeenten. In Medemblik werd door de corporaties besloten de jaarschijf prestatieafspraken 2022 niet te ondertekenen. Hiervan is formeel melding gemaakt bij de Autoriteit woningcorporaties door De Woonschakel. In 2022 heeft nader inhoudelijk overleg plaatsgevonden en wordt alsnog tot ondertekening overgegaan.

In meerdere gemeenten gaan in 2022 de werkgroepen Sociaal domein en Vastgoed & duurzaamheid zich actief bezighouden met de prestatieafspraken op deze terreinen. Dat moet leiden tot kwalitatieve verbeteringen van gezamenlijke prestaties.

De organisatie heeft zich zo goed mogelijk aangepast aan de beperkingen die het coronavirus met zich mee bracht. De dienstverlening aan klanten (verhuur en onderhoud) ging zoveel als mogelijk door. Het eindrapport van de visitatiecommissie (juli 2021) en het gereed komen van het beleidsplan (december 2021) waren voor de organisatie belangrijke punten.

Voor De Woonschakel ligt de topprioriteit in de komende periode op het extra bouwen van sociale huurwoningen, indien nodig door middel van tijdelijke woningen. Die bouwmethodiek heeft weliswaar niet de voorkeur, maar het vaststellen van nieuwe bestemmingsplannen en aanvullend de bouw van woningen vergt een lange doorlooptijd. Om de doorstroming in het woningbezit op gang te houden blijven we 10-20% van het vrijkomend bezit met voorrang aanbieden aan zittende huurders. Voor woningzoekenden t/m 22 jaar worden circa 120 extra woningen in de goedkope woningvoorraad gereserveerd. Daarmee zijn 450 woningen in het bezit specifiek bestemd voor deze groep die de laagste slagingskans hebben op de woningmarkt. Aan de andere kant staat De Woonschakel open voor de bouw van huurwoningen in het middeldure segment voor middeninkomens. Deze doelgroep heeft het moeilijk op de woningmarkt. Zij vallen buiten de sociale huur, kunnen vanwege de hoge prijzen geen koopwoning bemachtigen en zijn aangewezen op te weinig middeldure huurwoningen in het huursegment € 763 - € 1.000 per maand.

Uit oogpunt van betaalbaarheid blijven wij inzetten op een inflatie volgend huurbeleid en, waar mogelijk, door de actueel hogere inflatiecijfers lager dan dat. Op het gebied van duurzaamheid zijn extra gelden vrijgemaakt. Dat moet onder andere leiden tot het wegnemen van woningen in exploitatie met een E-F-G label in 2025. Uitzondering hierop vormen de woningen waarvoor een sloopbesluit is genomen voor de periode 2025-2030. Door de nieuw ingevoerde berekeningsmethodiek voor de bepaling van de energetische waarde van een woning (nu uitgedrukt in kWh/m²) is versneld behoefte aan feitelijke informatie hoe het woningbezit zich verhoudt tot deze nieuwe berekeningsmethodiek. Om die reden worden jaarlijks 800 – 900 woningen extra getoetst en afgemeld in het landelijk register.

In het sociaal domein (incasso-overlast-leefbaarheid-schrijnende huisvestingssituaties) moet een extra inzet worden gepleegd met gemeenten en instanties die zich bezig houden met woonbegeleiding. De leefbaarheid staat onder druk door het wegvallen van de sociale cohesie in buurten en is op plaatsen ook een achteruitgang in de kwaliteit van het openbaar gebied van wijken is waar te nemen.

Eind 2021 is de organisatie overgestapt naar Office365 en worden netwerkschijven extern gehost. Voor medewerkers is er een structureel thuiswerkbeleid dat moet bijdragen aan een goede balans van het werken op kantoor en in de thuissituatie. Gestart is met het werken met de MoreApp om het verhuurproces en bestellen van materialen voor de afdeling Onderhoud te ondersteunen.

In oktober 2021 is de klantwaardering van de organisatie en andere meetonderdelen in de jaarlijkse Aedes benchmark gepresenteerd. Voor de onderdelen Huurdersoordeel, Duurzaamheid en Bedrijfslasten behoorde De Woonschakel tot de koplopers in de sector (score A).

De verkoop van woningen vindt plaats volgens een vastgesteld verkoopbeleidsplan. Eind 2021 zijn 293 woningen gelabeld voor verkoop bij mutatie. Totaal werden 15 woningen verkocht in 2021. Uitgesplitst naar gemeenten: Medemblik (3), Stede Broec (8), Drechterland (2) en Koggenland (2). Het beoogde aantal woningverkopen van 12 werd hiermee gehaald. Voor 11 in het verleden verkochte woningen geldt gedurende 25 jaar na verkoop een terugkooprecht voor de corporatie (Woonschakelkoop). In 2021 is 1 woning teruggekocht die als sociale huurwoning in exploitatie gaat.

In het totale woningbezit zijn woningen aangewezen welke in enig jaar op de nominatie staan om gesloopt te worden. Op deze locaties vindt dan vervangende nieuwbouw plaats. We zien echter steeds meer dat sloop/nieuwbouw hogere investeringen en lasten met zich meebrengt. De verhuurbaarheid is veelal geen probleem en de projectkosten heel hoog. De beslissing om te komen tot sloop/nieuwbouw wordt steeds vaker heroverwogen. Bij sloop/nieuwbouw worden veelal meer woningen teruggebouwd. Voor 8 woningen uit het woningbezit is een definitief sloopbesluit genomen en vindt tijdelijke verhuur of anti-kraak plaats bij mutaties.

Projectrealisaties van nieuwbouwwoningen worden getoetst aan vastgestelde investeringscondities. Mede aan de hand van een programma van eisen, investeringsvolume, rendement en de financieringsruimte worden projectbesluiten genomen. Projecten worden vooral in het prijssegment Betaalbaar 1 gerealiseerd (max. € 633 huur per maand). 

In 2021 werden 69 nieuwbouwwoningen toegevoegd aan de woningvoorraad verspreid over de gemeenten Medemblik (42) en Stede Broec (27).

De introductie van het nieuwe passend toewijzen in 2015 heeft de mogelijkheden beperkt voor 
De Woonschakel met betrekking tot het huurbeleid. Cruciaal voor de beschikbaarheid van een woning voor het grootste deel van de woningzoekenden is dat de huurprijs binnen een prijscategorie valt die bereikbaar is op grond van inkomen en huishoudensgrootte. Gehanteerd worden de grenzen goedkoop o.a. voor jongeren t/m 22 jaar (€ 442,46), Betaalbaar 1 voor 2-persoons huishoudens (€ 633,25), Betaalbaar 2 voor 3-persoons huishoudens (€ 678,66) en Betaalbaar 3 voor de maximale grens voor sociale huurwoningen (€ 752,33).  

Gezien de kwaliteit van onze woningen worden veel woningen afgetopt onder de bovenstaande grenzen waarbij sprake is van een huurprijs die onder het niveau van de streefhuur ligt. Deze streefhuur bedraagt 73% van de maximaal redelijke huurprijs volgens de wettelijke woningwaardering.

De ervaringen met het toewijzingsbeleid en passend toewijzen zijn aanleiding geweest om in 2018 het beleid op enkele punten aan te passen. Namelijk het beter bereikbaar maken van seniorenwoningen voor ouderen met een laag inkomen door het vergroten van het aanbod met een huurprijs lager dan € 633 (Betaalbaar 1). Daarnaast is ingezet op het vergroten van de slagingskans van gezinnen en middeninkomens door het geschikte aanbod van woningen met een huur tussen € 633 en € 679 (Betaalbaar 2) te vergroten. Inzet was ook om een woningvoorraad van 1.000 woningen beschikbaar te laten blijven in het goedkope segment (tot € 442), waaronder circa 330 woningen voor jongeren in de leeftijd t/m 22 jaar. Voor beleidsplan 2022-2025 is besloten om het aantal woningen voor jongeren t/m 22 jaar te vergroten naar 450 en het aantal goedkope woningen te fixeren op 750.

Sociale verhuurders in de regio West-Friesland maken gebruik van een gezamenlijk systeem voor het aanbieden en toewijzen van huurwoningen (Woonmatch). Woningzoekenden kunnen zich inschrijven in dit systeem voor alle huurwoningen in de regio. Sinds 2017 beantwoordt de afdeling Klant van De Woonschakel voor de gehele regio algemene vragen van woningzoekenden over Woonmatch. Ongeveer 18-20% van de 110.000 geregistreerde woningzoekenden is actief op zoek naar een woning. Veel woningzoekenden staan passief in het systeem en reageren niet op een woning. Zij beschouwen hun inschrijving als een soort verzekering ‘voor het geval dat’. Velen beseffen niet dat deze verzekering ook een schijnzekerheid kan zijn als blijkt dat zij een te hoog inkomen hebben voor een sociale huurwoning. Het woningzoekendenbestand in Woonmatch vervuilt omdat het gestructureerd opschonen van woningzoekenden ontbreekt. Het aantal woningzoekenden en de wachttijd van de totale populatie is van steeds minder betekenis. Woningzoekenden hebben een woning gekocht, vestigen zich buiten de regio of zijn inmiddels overleden. Wij richten ons vooral op de actief woningzoekenden (één of meer keer gereageerd op een woningadvertentie).

Vanaf 2020 verhuren sociale verhuurders in de regio West-Friesland ruim 10% van de huurwoningen met voorrang aan doorstromers. Per saldo komen hierdoor meer huurwoningen vrij door doorstroming van oudere huurders naar een betere passende woning. De Woonschakel en de andere sociale verhuurders nemen doorstroomwoningen structureel op in het aanbod van woningen in Woonmatch.
Voor 2021 werd hiervoor een bandbreedte van 10%-20% bepaald. Er zijn in 2021 67 woningen aan doorstromers toegewezen wat neerkomt op 14,8% van de verhuurde woningen (exclusief zorgwoningen).

Spoedzoekers zijn woningzoekenden in een benarde woonsituatie die niet in aanmerking komen voor urgentie via de regionale urgentie commissie (RUC). In de praktijk blijkt dat dit tot dakloosheid met alle persoonlijke en maatschappelijke problemen (en kosten) tot gevolg kan leiden. Daarom werd in 2020-2021 in de regio een pilot uitgevoerd binnen de woonruimteverdeling voor deze spoedzoekers. Zij konden met voorrang aanspraak maken op een sociale huurwoning. De Woonschakel voerde de regie over deze pilot uit voor de regio. In 2021 zijn 10 woningen door De Woonschakel aan spoedzoekers toegewezen, dit betrof 2,2% van de toewijzingen.

Vanaf eind 2020 is door de corporaties ingezet om te komen tot een totaal vangnet voor alle kwetsbare woningzoekenden via de regionale urgentieverordening in combinatie met een permanente regeling uitstroom maatschappelijke opvang/begeleid wonen. In 2021 heeft De Woonschakel zich nadrukkelijk ingezet voor een structurele regeling voor spoedzoekers na afloop van de succesvolle pilot. Helaas is het niet gelukt een regionale voortzetting met politiek commitment in te voeren. Alleen de gemeente Hoorn voert een eigen regeling voor spoedzoekers uit. De Woonschakel heeft in onderzoek of er voor haar werkgebied een perspectief kan worden geboden voor deze woningzoekenden die nu in de steek gelaten worden. Om willekeur te voorkomen is gekozen voor objectieve criteria waaraan een deel van de spoedzoekers uit de pilot toch al voldeed. Op die manier kunnen we in ieder geval voor een deel van de mensen de nood oplossen. We blijven echter pleitbezorger voor een structurele, regionale regeling die alle spoedzoekers en personen uit de maatschappelijke opvang/begeleid wonen een perspectief kan bieden. 

De term wachttijd wordt in de woonruimteverdeling gebruikt om aan te geven hoe lang woningzoekenden er over hebben gedaan om een woning te vinden. De meest gebruikte indicatoren om wachttijd te meten zijn de inschrijfduur en actieve zoekduur. De inschrijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven hebben gestaan voordat ze een woning vonden. De actieve zoekduur laat zien hoe lang woningzoekenden op advertenties hebben gereageerd voordat ze een woning hebben gevonden. Daarnaast wordt de inschrijfduur vaak gecorrigeerd door overgangsregels. Door deze overgangsregels worden oude rechten gecompenseerd en is deze ‘zoekduur’ langer dan de inschrijfduur. Deze gecorrigeerde inschrijfduur is bepalend voor de rangorde op de kandidatenlijst. 

Elke gemeente in Nederland krijgt van de rijksoverheid een taakstelling voor wat betreft het huisvesten van vergunninghouders. Dit wordt in vrijwel alle gemeenten feitelijk uitgevoerd door de aanwezige woningcorporaties en, indien aanwezig, gemeentelijke woningbedrijven. De Woonschakel wil voldoen aan de afspraken over de aantallen te huisvesten vergunninghouders met de verschillende gemeenten in de prestatieafspraken. Zij hanteert daarbij een norm huishoudensgrootte van 2,5 personen op basis waarvan het aantal beschikbare woningen aan gemeenten wordt vastgesteld. De taakstelling van De Woonschakel is naar rato van het woningbezit in een gemeente.

Van alle toewijzingen aan huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens moeten corporaties zich in minstens 95% van de gevallen houden aan de volgende huurprijzen:

• bij één- en tweepersoonshuishoudens: maximaal  € 633,25 netto huur
• bij drie- en meerpersoonshuishoudens: maximaal € 678,66 netto huur

Alle woningen zijn in 2021 passend toegewezen.

De EU-norm is de zogenaamde 80%-10%-10% regel voor de verhuur van sociale huurwoningen: 

• minimaal 80% moet toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen lager dan € 40.024; 
• 10% mag worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen tussen de € 40.024 en € 44.655;  
• 10% is vrije toewijzingsruimte, waarbij wel geldt dat er prioriteit gegeven moet worden aan specifieke doelgroep (urgente woningzoekenden, mensen met psychische of lichamelijke beperkingen). 

In het huurbeleid van 2020 is bepaald dat de gewenste streefhuur 73% van de wettelijke maximaal redelijke huur is. Omdat woningen in huurprijscategorieën zijn onderverdeeld welke aansluiten bij de diverse huurtoeslaggrenzen wordt een groot deel van de huurprijs bevroren op deze grenzen van de huurtoeslag (aftopping). Dit leidt in de praktijk tot een situatie waarbij eind 2021 de gemiddelde huurprijs € 554 welke 62,3% is van de maximaal redelijke huurprijs die gevraagd mag worden op basis van het gemiddeld aantal van 167 woningwaarderingspunten dat een woning van De Woonschakel heeft.

De rijksoverheid stond geen huurverhoging toe per 1 juli 2021. Wel konden huishoudens met een laag inkomen in verhouding tot een hoge huurprijs aanspraak maken op een huurverlaging. Voor De Woonschakel was het resultaat dat 230 huurders werden aangeschreven. De laagste huurverlaging bedroeg € 0,20 en de hoogste  € 101,57. Gemiddeld was de huurverlaging € 27,05 per maand voor deze huurders.

De Woonschakel hanteert een snel en sociaal incassobeleid. Kenmerk daarvan is dat direct na de eerste aanmaning telefonisch contact wordt gezocht met de huurder voor het treffen van bijv. een betalingsregeling. Mocht dit niet lukken en/of het gewenste resultaat hebben, dan wordt de weg richting deurwaarder snel ingezet, zodat de achterstand relatief klein c.q. ‘te overzien’ blijft. Het aantal ingediende zaken omvat de opdrachten naar deurwaarder én de controle-dossiers waarbij de deurwaarder een ‘nieuwe’ zaak aanmaakt na een vonnis.

Voor het planmatige onderhoud aan het woningbezit zijn in de meerjarenplanning onderhoud maatregelen en uitgaven vastgelegd. Naast de vervanging van onderdelen op grond van de technische levensduur worden er jaarlijks zogenaamde transformatiebesluiten genomen voor delen van het woningbezit. De uitwerking daarvan leidt, naast sloop of verkoop, ook tot levensduur verlengende groot onderhoudsplannen en uitvoeringsplannen voor de verduurzaming van woningcomplexen. Om tot een onderbouwde afweging te komen van de maatregelen na ‘einde levensduur’ worden scenarioberekeningen uitgevoerd op complex- en wijkniveau. Historisch werd altijd ‘einde levensduur’ op 50 jaar na de bouw gezet. Dit is echter niet meer van deze tijd op basis van de huidige woningmarkt en kwalitatief goede woningen. Uitgangspunt is nu het door exploiteren van woningen tot 80 jaar waarbij wel steeds tussentijdse opwaardering en verduurzaming van het bezit plaatsvindt. De besluitvorming voor doorexploitatie is het resultaat van een multidisciplinaire invulling vanuit de perspectieven klant – verhuur – techniek – financiën.

In 2009 zijn alle woningen door een extern bureau voorzien van een officieel certificaat voor de energieprestatie (energielabel/Energie-Index). Deze certificaten waren 10 jaar geldig. Gaandeweg de jaren zijn een groot aantal van deze labels geactualiseerd en opnieuw afgemeld. Aangezien de geldigheidstermijn voor een deel van de certificaten jaarlijks verloopt, is met een externe partij (Atriensis) een meerjarige beheerovereenkomst aangegaan om deze labels versneld te actualiseren (circa. 900 per jaar). Met de komst van de nieuwe, veel complexere, NTA8800 methode voor het opnemen en vaststellen van de energie-index heeft 
De Woonschakel besloten niet langer zelf de mogelijkheid tot certificeren te behouden na 2020. De overgang naar de nieuwe NTA8800 methode heeft geleid tot een slechtere labelscore van het woningbezit (verslechtering van 1.880 labelstappen waarbij woningen bijv. van label C naar label D zijn gegaan). Eind 2021 hebben 74 woningen een E, F of G label.

In 2022 zullen we de bestaande routeplanner voor de verduurzaming herijken. De beschikbare technieken en inzichten evolueren snel en de kennis die wij op doen bij onze pilotwoningen en transformatieprojecten geven hier eveneens aanleiding toe.  De tweede fase na 2030 betreft de verdere actualisatie van de portefeuillestrategie waarbij voor al onze woningen de strategie naar ‘gasloos’ is bepaald. Van sloop/nieuwbouw tot beperkte of grotere investeringen om woningen van het aardgasnetwerk af te koppelen. Lokale gemeenten lijken bij het bepalen van de vastgestelde gemeentelijke Transitie Visie Warmte al voor 2030-2035 delen van ‘kanswijken’ af te willen sluiten van aardgas. Dat staat haaks op het investeringsbeleid van onze corporatie en de strategie om huurders zo weinig mogelijk te belasten met extra lasten. 

Brandmeldinstallaties

Er zijn vier brandmeldinstallaties in wooncomplexen vervangen in 2021. Mogelijke storingen aan de installaties kunnen nu snel worden verholpen zodat ze voldoen aan de 99,7% gewenste beschikbaarheid. 
Voor het complex Rigtershof (crica 60 zorg- en 40 andere appartementen) is afgelopen jaar ook het inspectie certificaat ontvangen. Hier was sprake van een langdurige vertraging als gevolg van de COVID-19 pandemie. In 2022 wordt het tweede en laatste deel van de brandmeldinstallatie vervangen. Bij de vervanging is een wijziging aangebracht voor hoe de alarmering tot stand komt in de appartementen.  Voor alle appartementen geldt dat er de mogelijkheid is tot luidalarmering. Wanneer het om een appartement gaat waar zorg wordt verleend kan dit eenvoudig in de programmering worden omgezet naar stilalarm conform de eisen vanuit het bouwbesluit.

De extra kosten van onderhoud aan deze cv-ketels zijn niet meer opgenomen in het onvoorzien contractonderhoud. De Woonschakel heeft hiervoor een apart onderhoudscontract afgesloten met Energie Service Noordwest en deze afzonderlijk begroot (circa € 80.000).  Het totaal aantal ketels van dit merk is in 2021 teruggebracht van 716 naar 533 ketels.

Gezien de omvang van de werkzaamheden rondom valbeveiligingen wordt een tweede leverancier geselecteerd om de continuïteit van de werkzaamheden te borgen (onderhoud en keuringen).
Afgelopen jaar zijn er nieuwe langjarige contracten afgesloten met ESNW (woning installaties) en Trust (liften). Bij de contracten sturen wij op samenwerking, gedeelde verantwoordelijkheid en bieden, ondanks het langjarige karakter, de mogelijkheid tot flexibiliteit en tussentijdse aanpassing. Met de huidige snelle ontwikkeling van techniek in en om de woningen is dit gewenst.

Algemeen

De conditie en algemene staat van het woningbezit is goed. Dit wordt door de huurders over het algemeen ook zo gezien en ervaren. Wij verwachten geen bijzondere en/of onverwacht grote kosten op het gebied van planmatig onderhoud. Wel zien we een gestage kostenstijging die ingeschakelde bedrijven aan ons doorberekenen. Toetsing geeft aan dat deze stijging marktconform is en veroorzaakt wordt door de fors gestegen kosten voor materialen en arbeid (cao verhogingen).

In de Bakkerstraat in Bovenkarspel heeft kleinschalige renovatie plaats gevonden. Bij 28 woningen zijn de gevels opnieuw gevoegd en voorzien van nieuwe isolatie. Op de daken zijn geïsoleerde dakplaten geplaatst, dakpannen/goten vervangen en kruipruimtes voorzien van isolatie. Tevens zijn de bestaande kunststof kozijnen vervangen voor nieuwe kozijnen die voorzien zijn van triple beglazing. Tot slot zijn er 336 zonnepanelen geplaatst en de woningen voorzien van een CO₂ gestuurde mechanische ventilatie.

In Opperdoes zijn bij acht appartementen aan de Burgemeester Pierhagenlaan de gevels opnieuw gevoegd. De spouwmuren en kruipruimtes zijn voorzien van isolatie. Op het dak zijn geïsoleerde dakplaten geplaatst en de dakpannen/goten vervangen. De balkons zijn voorzien van nieuwe hekwerken. Daarnaast zijn er 48 zonnepanelen geplaatst.

Het schilderwerk is goed, volledig en tijdig uitgevoerd. Een paar complexen zijn in overleg doorgeschoven naar 2022. Na een positief eindresultaat van onze pilot met verbreding van de scope van de werkzaamheden en uitvoeringsbundeling door onze RGS-comakers is er voor 2022 weer besloten om extra werk te laten uitvoeren naast het schilderwerk. Dit omvat vervanging van dakbedekking, het plaatsen van dakramen en reinigingswerkzaamheden.  

De afdeling Onderhoud is belast met het uitvoeren van het dagelijks onderhoud inclusief de renovaties van badkamers, keukens en toiletten (BKT). Naast de uitvoerende medewerkers voor de renovatie en reparatieverzoeken zijn er binnen deze afdeling ook twee planners, een magazijnmedewerker en een werkvoorbereider actief. De afdeling Onderhoud verricht, binnen de planningsmogelijkheden, ook werkzaamheden voor de afdeling Vastgoed in het kader van planmatig onderhoud of plaatsing keukens bij nieuwbouwprojecten. Daarnaast vervullen de uitvoerende medewerkers ook een 24-uurs dienst voor calamiteiten onderhoud buiten de reguliere werkuren. 

Voor de afdeling Onderhoud waren in 2021 de volgende doelstellingen richting huurders van kracht:

• de termijn tussen indiening reparatieverzoek en uitvoering is maximaal 5 werkdagen;
• de termijn tussen een goedgekeurde aanvraag van een renovatie en uitvoering is maximaal 6 maanden
• de klantwaardering voor onderhoud bedraagt minimaal een 8.

Als kwantitatieve opgaven werden de volgende criteria aangehouden:

• de norm voor de totale uitgaven van het niet planmatig onderhoud (NPO) is € € 5.079.602;
• het aantal werkbare uren voor uitvoerende medewerkers is 1.400 (op basis fulltime);

Voor de uitvoering geldt dat huurders in belangrijke mate het tijdstip van uitvoering van onderhoud bepalen in de woning. Maatwerk op basis van individuele omstandigheden en (financiële) mogelijkheden wordt nagestreefd. Het proces van ‘onderhoud op afroep’ voor badkamer-, keuken- en toiletrenovaties (BKT) gaat vergezeld met een kortingssysteem voor extra kwaliteit door trouwe huurders. Het aantal huurjaren bepaalt de hoogte van de korting. 

Door het passend toewijzen in de sociale huursector en de veranderingen in de zorg in Nederland is er een steeds grotere instroom van kwetsbare bewoners in corporatiewoningen. Dit verhoogt de druk op de wijken met sociale huurwoningen van corporaties. Er is een grotere instroom van bijvoorbeeld mensen met psychische- of verslavingsproblematiek die voorheen begeleid woonden in instellingen, maar nu zelfstandig in de wijk moeten wonen. Tegelijkertijd is er minder geld om deze mensen te begeleiden.

Omdat De Woonschakel in veel buurten en dorpen geen dominante eigendomspositie heeft, wordt het zelf creëren of deelname aan wijkteams niet als primaire taak gezien. De Woonschakel is voorstander van casuïstiek overleg met onder andere de gemeente over probleemhuishoudens welke huurders van de corporatie zijn. Een integrale aanpak met alle betrokken instanties zien wij als een cruciaal middel ter verbetering van de situatie van de huurder en/of de leefbaarheid van de buurt. Het op de juiste wijze delen van informatie van de politie via de gemeente is hard nodig voor een effectieve aanpak van ernstige overlastgevers. 

De Woonschakel stimuleert buurtinitiatieven en netwerken die een bijdrage leveren aan een schone, hele en veilige woonomgeving. Hiervoor is een richtlijn opgesteld voor budgetbepaling per project. Het actief en direct bijdragen van bewoners aan de wijk wordt gezien als een teken van betrokkenheid bij de woonomgeving. Zelfbeheer van gebieden door wijkbewoners zal financieel ondersteund worden. Jaarlijks wordt gekeken naar de aanpak van hot spots in wijken die verbetering behoeven.

Een ‘hot spot’ is een locatie bij of in ons bezit of complex waar de leefbaarheid in het geding is. In 2021 zijn zeven hot spots aangepakt. Bij voorkeur wordt er voor de aanpak van een hot spot eerst een bewonersbijeenkomst gehouden en samen met de bewoners een plan van aanpak van het complex opgesteld.  

Randweg - Medemblik
Aanpassing achterpadverlichting uitgevoerd.

Cornelis Haringhuizenlaan – Midwoud 
Renovatie en herontwikkeling van directe woonomgeving rond dit woningcomplex loopt nog.

Poststraat - Obdam
Nieuwe banken e.d. in de algemene tuin is gereed. Het opknappen van de tuin voor het gebouw loopt nog.

De Trambaan - Wijdenes
Trappenhuizen en toegangsportalen opruimen en schilderen. Opstelplaatsen afvalcontainers is gereed. Er komt nog een vervolg met betrekking tot de hekken en de achtertuinen.

Waterborg - Medemblik
Hier zijn de stoelen in de recreatieruimte vervangen.

Overtoom - Medemblik
Bankjes aan de gevel zijn vervangen. 

Vlet Renovatie en herontwikkeling directe woonomgeving
Plaatsing van ondergrondse afvalcontainer.

Alle meldingen van overlast worden op klantniveau vastgelegd. De telling van het aantal overlastzaken is echter vaak lastig omdat regelmatig sprake is van diverse vormen van overlast op een adres of meerdere melders van dezelfde overlast.

In 2021 is vijf keer (in 2020: 10) bij extreme burenproblemen/overlastsituaties opgeschaald naar het Veiligheidshuis. In het Veiligheidshuis vindt interdisciplinair overleg plaats met alle betrokken instanties zoals politie, gemeente, zorginstellingen, de betrokken huurders en De Woonschakel. De situaties die zich in 2021 voordeden waren intensiever en vergden meerdere keren een overleg om de situatie aan te pakken. 

In 2021 is er gecontroleerd naar aanleiding van meldingen van verwaarloosde tuinen, waarna er afspraken werden gemaakt. Bij alle gecontroleerde adressen zijn de huurders aangesproken, aangeschreven en zijn er nacontroles uitgevoerd.

De Woonschakel kent een vergoeding waarbij de focus ligt op het regelmatig organiseren van activiteiten die toegankelijk zijn voor alle bewoners van een woongebouw. De vergoeding is voor de dekking van de kosten daarvan. De vergoeding betreft een basisbedrag van € 150 + € 5 per woning per jaar.

Op de locatie Valbrug – Medemblik zijn acht onzelfstandige woningen in eerste instantie omgebouwd tot vier onzelfstandige wooneenheden en aangeboden aan senioren om als woongroep te bewonen. De verhuur hiervan lukte niet, om die reden is in 2021 besloten tot verbouwing naar twee zelfstandige appartementen. Deze zijn inmiddels in de verhuur genomen.
Voor de kleinschalige woonvormen met begeleid wonen geldt dat instellingen die deze locaties huren steeds vaker besluiten tot beëindiging van de huursituatie vanwege een te klein aantal eenheden in relatie tot de 24-uurs loonkosten. Inmiddels is in 2020-2021 de huur van drie locaties opgezegd. Afhankelijk van het vastgoed worden per locatie de strategische opties van dit vastgoed bekeken.

Een bovenregionale geschillencommissie is actief voor woningcorporaties, waaronder De Woonschakel. Deze geschillencommissie brengt ieder jaar formeel verslag uit van de door haar uitgevoerde werkzaamheden. 

De geschillencommissie heeft tot taak geschillen die voldoen aan de omschrijving en voorwaarden te behandelen en hierover advies te geven aan het bestuur van de corporatie. Het advies is niet bindend maar het bestuur kan hier alleen gemotiveerd en met redenen omkleed van afwijken.

In 2021 werd door 4 huurders een beroep op de geschillencommissie gedaan. Eén geschil werd niet inhoudelijk behandeld omdat de huurder niet reageerde op informatieverzoeken vanuit de commissie. In twee zaken bracht de commissie advies uit aan de corporatie (inzake gebruik grond en oplevering tuin nieuwbouwwoning). Deze adviezen zijn opgevolgd. Ultimo 2021 was in één geschil nog geen advies uitgebracht door de commissie.

Om de belangen van huurders te kunnen behartigen bij De Woonschakel is een Huurdersraad actief. Naast de algemene belangenbehartiging voor huurders geeft de HR ook inhoud aan de wetgeving overleg huurders – verhuurder. De HR is actief betrokken bij het maken van gezamenlijke prestatieafspraken tussen gemeenten, corporaties en huurders. Het reglement van de HR en de samenwerkingsovereenkomst met De Woonschakel staan op de website van de corporatie.

De HR bestaat uit maximaal 21 leden. De leden worden benoemd voor een periode van vier jaar welke twee maal kan worden verlengd. Voor zover mogelijk wordt bevorderd dat leden van de HR woonachtig zijn in een diversiteit van woonkernen waar De Woonschakel actief is. Eind 2021 bestond de HR uit 13 leden verspreid over de gemeenten Stede Broec (4), Medemblik (3) Drechterland (2) en Koggenland (2).

Totaal kwam de Huurdersraad vijf keer bij elkaar voor een vergadering. De volgende onderwerpen zijn in de vergaderingen onder andere aan de orde geweest:

Bij het opstellen van beleidsonderdelen en voor actuele zaken onderhoudt de corporatie contact met belanghouders. De belangrijkste twee belanghouders zijn de huurdersvertegenwoordigers (Huurdersraad) en gemeenten. Hier maakt De Woonschakel ook de wettelijk verplichte prestatieafspraken mee. Een overzicht van belanghouders is opgenomen  op de website. Met hen vindt afstemming plaats in projectverband of bij voorgenomen activiteiten.

De jaarlijkse gezamenlijke presentatie van het jaarverslag voor Huurdersraad en gemeenten in bijzijn van leden van de RvC heeft door COVID-19 niet plaatsgevonden. Afzonderlijk is aan belanghouders de gelegenheid gegeven te reageren op de jaarstukken en actualiteiten bij De Woonschakel.

Voor de dienstverlening naar klanten toe zijn een aantal normen vastgesteld in de organisatie:

• de klant hoeft maar één keer de vraag aan de organisatie te stellen;
• de afdeling Klant moet in staat zijn minimaal 85% van de klantvragen direct, volledig en uniform te beantwoorden zonder doorverwijzing naar andere afdelingen.
• de dienstverlening houdt rekening met maatwerk bij spoedeisende klantvragen;
• klantvragen en -contacten worden geregistreerd in een klantvolgsysteem;
• de afdeling Klant optimaliseert continu het kennissysteem waaruit medewerkers informatie kunnen halen voor beantwoording van vragen.

Over het gehele jaar kon 90,9% van de vragen van huurders direct worden beantwoord door medewerkers van de afdeling Klant. In geen van de maanden lag de score onder de norm van 85%. Naast deze afhandeling van klantvragen fungeert De Woonschakel ook als helpdesk voor Woonmatch West-Friesland. Dit heeft betrekking op de algemene beantwoording van telefoon en e-mails van woningzoekenden voor de gehele regio. Alleen voor specifieke informatie over een woning, advertentie en/of stand van zaken in een lopende toewijzingsprocedure, wordt verwezen naar de betrokken woningcorporatie. 

Voor het aannemen van telefoontjes na sluitingstijd maakt De Woonschakel gebruik van een meldkamer. Het gaat hier vooral om spoedeisende, technische zaken die geen uitstel dulden. De afdeling Onderhoud draagt zorg voor een 24-uurs storingsdienst voor spoedgevallen. Voor spoedeisende verzoeken met betrekking tot de CV, rioolverstoppingen en glasbreuk zijn contracten afgesloten met derden. De meldkamer heeft in 2021 per e-mail melding gedaan van 1.253 telefoontjes die zij voor De Woonschakel hebben aangenomen. In 2020 waren dit er nog 990 (2019:  967). De afdeling Klant zorgt de volgende werkdag zo nodig voor de verdere verwerking en afhandeling van meldingen van de meldkamer. 

Vanaf juni 2020 werkt De Woonschakel met de wocoAPP voor huurders. Deze app is overzichtelijk en gebruikersvriendelijk, vooral met betrekking tot het maken en versturen van foto’s via de telefoon. Deze foto’s hebben een meerwaarde voor het begrip en de beoordeling van de melding. 

In 2021 waren 1.250 gebruikersaccounts van huurders geregistreerd (2020: 600). De afdeling Klant verzorgt de beantwoording van de diverse keuze-onderwerpen bij de optie ‘Bericht versturen’. In 2021 zijn er 658 berichten afgehandeld. De afdeling Onderhoud neemt de binnenkomende reparatieverzoeken voor hun rekening. Dat waren er 1.088. In 2022 gaat de afdeling Klant deze reparatieverzoeken overnemen.

KEN is de interne kennisbank voor de medewerkers. Met KEN kan een klant direct te woord gestaan worden voor een duidelijk en gelijkluidend antwoord op vele vragen. Het continu verbeteren en bijwerken van het KEN-systeem is voor de afdeling Klant noodzakelijk. De informatie op de website wordt bijgehouden door de medewerker Communicatie.  

Het bezoek aan kantoren moest vanwege COVID-19 gedurende delen van het jaar worden beperkt. Bezoek op afspraak is wel gedurende het gehele jaar mogelijk geweest. Medewerkers van de afdeling Klant hebben wel zoveel als mogelijk nog uit de kantoren gewerkt. Gedurende het jaar is gekeken welke bezetting nodig was voor de dienstverlening aan klanten.

De Woonschakel heeft drie locaties met eigen kantoor, waar de medewerkers van de afdeling Klant werkzaam zijn. Dit zorgt voor een goede bereikbaarheid voor klanten waar veel gebruik van wordt gemaakt. De kantoren zijn in 2020 en 2021 meerdere keren voor publiek gesloten geweest als gevolg van COVID-19 maatregelen. Bezoek op afspraak bleef wel mogelijk. De Corona-maatregelen beginnen ‘gewoon’ te worden. In het begin van 2021 merkten we nog een duidelijke coronamoeheid bij mensen en een toename in een agressievere toonzetting met schelden, eisend gedrag e.d., in de tweede helft van 2021 werd dit agressieve gedrag weer minder. 

De Woonschakel hanteert een (anti-) agressiebeleid dat wij mensen met respect behandelen en datzelfde respect ook terug verwachten. Mensen worden bij grensoverschrijdend gewaarschuwd. Leidt dit niet tot verandering van het gedrag, dan wordt het gesprek met de klant beëindigd. Volgens richtlijnen vindt dan interne melding en signalering plaats. In 2021 was eenmaal sprake van een situatie waarbij de hulp van de politie werd ingeroepen. Dergelijke situaties kunnen soms (langdurige) impact hebben op medewerkers. Nazorg wordt in dat geval geboden vanuit de werkgever.

Bovenal hechten wij er waarde aan dat huurders of woningzoekenden dagelijks welkom zijn op onze kantoren voor het bespreken van zaken. Het melden van reparatieverzoeken of het stellen van vragen kan via telefonie, websiteformulieren, e-mail of de WocoAPP. Veel informatievoorziening is opgenomen op onze website of via (digitale) folders verkrijgbaar.

Voor de communicatie naar buiten toe gebruikt De Woonschakel meerdere mediakanalen. Nieuwsberichten verschijnen op de website en/of sociale media als Facebook, Twitter, Instagram en Linkedin. Waar nodig worden persberichten opgesteld en aangeboden aan de schrijvende media waaronder het Dagblad voor West-Friesland. Vier keer per jaar wordt het bewonersblad De Koppeling bij al onze huurders thuis bezorgd. Voor nieuwbouwprojecten worden ten behoeve van de verhuurbrochures voor woningzoekenden opgesteld.

In 2021 vond berichtgeving in de media plaats over sloopprojecten, oplevering van nieuwbouwprojecten, het tekort aan huurwoningen, het huurbeleid, de resultaten van het visitatie onderzoek, de vermindering verhuurderheffing en het jaarverslag 2020. Binnen de vereniging Aedes werd in het kader van het debat over de betaalbaarheid van het wonen een essay door De Woonschakel ingebracht.

In beperkte mate konden bijeenkomsten voor bewoners plaatsvinden in 2021 als gevolg van de COVID-19 richtlijnen. Om die reden werden geen algemene inloopbijeenkomsten voor nieuwbouwprojecten gehouden, maar konden soms geïnteresseerden in tijdblokken tekeningen op onze kantoren inzien en vragen stellen.

Door de organisatie worden maandelijkse rapportages opgesteld over de gestelde operationele en tactische doelen. Eenmaal per kwartaal stelt de directeur-bestuurder een bedrijfsrapportage op voor de RvC over het totale beleid en de voortgang van zaken.

Een directie-managementstatuut draagt bij aan de zorgvuldige totstandkoming en draagvlak van belangrijke beleidszaken en besluiten van aanmerkelijk belang in de werkorganisatie. De verantwoording van directiebesluiten wordt opgenomen in de bedrijfsrapportages aan de RvC. In 2021 zijn vijf formele directiebesluiten genomen op basis van het statuut:

Medewerkers moeten zich bewust zijn van wat wel of niet kan bij de uitvoering van werkzaamheden en gedrag in de organisatie. De integriteitcode is gebaseerd op twee basisprincipes en tien regels voor een gouden griffel. 

In de integriteitcode worden de regels uitgelegd aan de hand van enkele praktijkvoorbeelden.

De Woonschakel heeft voor medewerkers een externe vertrouwenspersoon aangesteld. In 2021 is eenmaal door een medewerker contact geweest met de vertrouwenspersoon, waarna medewerker zelf verder heeft gehandeld.

De Woonschakel onderschrijft de uitgangspunten van een goede governance en de governancecode zoals van toepassing voor de corporatiesector. Binnen de organisatie wordt gewerkt met een governancekalender die daar sturing aan geeft.

De governancecode kent een vijftal principes:

• leden bestuur en RvC hanteren waarden en normen die passen bij de maatschappelijke opdracht;
• bestuur en RvC zijn aanspreekbaar en leggen actief verantwoording af;
• bestuur en RvC zijn geschikt voor hun taak;
• bestuur en RvC gaan in dialoog met belanghebbende partijen;
• bestuur en RvC beheersen de risico’s verbonden aan hun activiteiten.

Eind 2021 werkten er 79 medewerkers bij De Woonschakel en was sprake van 70,1 fte. Er vertrokken 5 medewerkers en 10 nieuwe collega’s mochten wij verwelkomen. Onderstaand de ontwikkeling van de personeelssterkte en salarisontwikkeling in de afgelopen jaren:

Het algemeen personeelsbeleid is gebaseerd op de CAO Woondiensten aangevuld met een aantal bedrijfsspecifieke regelingen waaronder een werktijdregeling, thuiswerkbeleid, personeelsgesprekken en opleidingen.

Met alle medewerkers vindt aan het begin van het jaar een planningsgesprek plaats. Deze kan gevolgd worden door een functioneringsgesprek in de maand juni en een beoordelingsgesprek in december. Tussentijds kunnen informele gesprekken plaatsvinden tussen leidinggevende en medewerker. 

Totaal werden met 11 medewerkers beoordelingsgesprekken gevoerd. Daarbij werden twee medewerkers beoordeeld met ‘zeer goed’ (eenmalige extra periodiek of 3% salarisaanpassing) en 27 medewerkers kregen een reguliere salarisverhoging van 2%. Voor 48 medewerkers geldt dat zij op het maximum niveau van de functieschaal zitten (0% aanpassing). Bij bijzondere prestaties van medewerkers kunnen leidinggevenden een voorstel aan de directie doen voor een eenmalige beloning.

De Woonschakel biedt medewerkers de mogelijkheid tot het volgen van opleidingen om zich verder te specialiseren in hun vakgebied of met het oog op zijn of haar toekomst zich op andere wijze te ontwikkelen.  Voor dit laatste aspect kunnen corporatiemedewerkers ook gebruik maken van het loopbaanontwikkelingsbudget zoals opgenomen in de CAO Woondiensten.

Totaal werd in 2021 door De Woonschakel € 38.550 (2020 € 45.930) aan functie gebonden opleidingskosten uitgegeven. Aan loopbaanontwikkeling werd € 5.725 uitgegeven (2020: € 10.500). Ultimo 2021 stond nog een restant loopbaanontwikkelingsbudget open van € 206.318 (2020: € 193.792). Bij vier vertrokken medewerkers was sprake van een positieverbetering op de arbeidsmarkt.

Het ziekteverzuim in 2021 bedroeg 3,6% en varieerde van 0 – 8,6% per afdeling. Het aantal verzuimdagen was 855. Wegens COVID-19 was sprake van 643 verzuimuren welke niet opgenomen zijn in onderstaand jaarbeeld ziekteverzuim op basis van de cijfers van de arbodienst.

De Woonschakel is aangesloten bij een gecertificeerde arbodienst. Intern is een medewerker Arbo aangesteld die belast is met het beleid en coördinatie van de uitvoering van wettelijke verplichtingen op het gebied van arbo. Jaarlijks wordt een managementrapportage arbo opgesteld voor directie en ondernemingsraad.

Ongevallen binnen de organisatie worden gemeld bij de medewerker Arbo en vastgelegd. Ernstige ongevallen worden onmiddellijk aan de arbeidsinspectie gemeld. In 2021 waren er geen meldingen van ongevallen. Wel werden er 6 meldingen gedaan van norm overschrijdend gedrag door huurders. Waar nodig werden daarop passende maatregelen genomen.

Naast de algemeen jaarlijkse taken werd in samenspraak met de medewerker Arbo in 2021 inhoud gegeven aan het COVID-19 beleid binnen de organisatie en het structurele thuiswerkbeleid. In voorbereiding voor 2022 is het onderzoek psychosociale arbeidsbelasting (PSA) voor medewerkers en de risico inventarisatie & evaluatie (RI&E) van de organisatie.

Naar aanleiding van een onderzoek onder medewerkers vindt een interne verbouwing plaats bij de afdelingen Klant-Wonen in het kantoor Medemblik. Doel hiervan is geluidsoverlast voor medewerkers te beperken.

Eenmaal per jaar vindt formeel overleg plaats tussen de medewerker Arbo en de ondernemingsraad over het arbobeleid. De uitvoeringskosten voor het algemene arbobeleid in 2021 bedroeg € 20.700.

Voor de primaire bedrijfsprocessen (verhuur – onderhoud – grootboek) wordt gewerkt met Viewpoint van Itris. Dit contract eindigt ultimo 2022. In het 4e kwartaal 2021 is de procedure gestart voor het primaire automatiseringssysteem vanaf 2023. 

In december 2021 is de organisatie overgegaan op Office365. Tegelijk zijn alle data en applicaties ondergebracht bij een extern bedrijf dat ook de beveiliging en helpdeskfunctie voor medewerkers verzorgt.
Binnen de organisatie wordt gewerkt met diverse specialistische software applicaties onder andere voor treasury, salarissen, duurzaamheidslabels voor woningen en externe data verzameling.

De OR bestaat uit vijf leden verspreid over de afdelingen Klant, Wonen, Onderhoud, Vastgoed en Financiën/Staf & Control. 

In het verslagjaar vond vier keer formeel overleg plaats tussen de directie en OR. Naast algemene onderwerpen worden onderwerpen besproken waar sprake is van advies, instemming of informatieplicht is op grond van de Wet op de ondernemingsraden. Enkele onderwerpen kwamen meerdere keren terug in het formele overleg. 
In 2021 was sprake van de volgende indeling van agendapunten:

Binnen de organisatie is een personeelsvereniging (PV) actief die als voornaamste doel heeft het organiseren van sociale en gezelligheidsactiviteiten ten behoeve van medewerkers en partners. Samen plezier hebben en elkaar beter leren kennen zijn belangrijke ingrediënten voor het versterken van de onderlinge banden. Daarnaast is er ook aandacht voor lief en leed. In 2021 organiseerde de vijf bestuursleden van de PV een stedentrip voor de 116 leden (werknemers en mogelijk de partner). Andere activiteiten gingen niet door vanwege COVID-19.

Aanvullend op de PV richt de kantinecommissie van De Tussenschakel zich op sociale activiteiten voor alleen medewerkers. In 2021 bleef dit beperkt tot een herfstborrel.

Bij het uitvoeren van de activiteiten geldt dat de financiële continuïteit van de corporatie gewaarborgd moet blijven. Dit houdt in dat risico's beperkt moeten zijn tot een aanvaardbaar niveau. Voor het financiële beleid baseert De Woonschakel zich op enkele kengetallen die graadmeters zijn voor de continuïteit op lange termijn en operationele activiteiten op korte termijn. 

Hieronder treft u de kengetallen die de Autoriteit Woningcorporaties (AW) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) als toetsingsnormen hanteert en de score van De Woonschakel. 

De LTV meet de verhouding tussen de leningen ten opzichte van de waarde van het vastgoed (beleidswaarde). 

De LTV verbetert ten opzichte van voorgaand jaar. De stijging van de beleidswaarde is daar een belangrijke oorzaak van. Door de herfinanciering van leningen verwachtten wij initieel een kleine achteruitgang omdat de leningen stijgen. Echter, door de sterker stijgende beleidswaarde daalt de LTV verder. De beleidswaarde is 13% gestegen en dat is vergelijkbaar met de stijging van de marktwaarde. Bij de niet-DAEB-tak verbetert de LTV sterk en dat komt door een afnemende schuld in combinatie met een stijgende beleidswaarde. Gegeven de externe normen blijft De Woonschakel ruim onder de grenzen.

De ICR meet hoeveel keer de rente betaald kan worden uit de operationele kasstroom. 

In de begroting 2021 is rekening gehouden met een ICR van 1,7 en dit is met 1,8 iets beter dan begroot. Binnen de operationele kasstroom hebben zich verschuivingen plaatsgevonden. De heffingen zijn lager door het uitblijven van de saneringsheffing en dat hebben we gebruikt om meer vennootschapsbelasting te betalen.

De solvabiliteit is de verhouding tussen het eigen vermogen en totaal vermogen op basis van de beleidswaarde. 

De solvabiliteit is verbeterd met 1%. De beleidswaarde stijgt fors maar ook de leningenportefeuille is gestegen. Daarom is er sprake van een verbetering, maar minder dan op grond van de autonome beleidswaardestijging. De Woonschakel blijft ruim boven de norm.

De dekkingsratio daalt omdat de marktwaarde van de leningen lager is geworden door een stijgende rente en afnemende schuld. Aan de andere kant stijgt de marktwaarde in verhuurde staat waardoor de dekkingsratio daalt.

De operationele kasstroom bedraagt € 4,5 mln. (2020 € 3,6 mln.). De operationele kasstroom verbetert en dat is voor € 0,7 mln. het gevolg van de herfinanciering van leningen. De Woonschakel betaalt minder rente en dat is positief voor de operationele kasstroom. Dat positieve effect wordt in 2022 nog groter (> € 1 mln.). 

De operationele kasstroom wordt nog sterk gedrukt door de verhuurderheffing in combinatie met een hoge uitgave voor vennootschapsbelasting. Vanaf volgend jaar wordt een korting verwacht van circa € 1,6 mln. en vanaf 2023 vervalt de verhuurderheffing. Voor De Woonschakel is dat ten opzichte van 2021 een verbetering van € 5 mln. van de operationele kasstroom. Door de afwaardering uit het verleden kampt De Woonschakel met hogere uitgaven voor de vennootschapsbelasting. Dat is tijdelijk, vanaf 2022-2023 verwachten wij dat de vennootschapsbelasting stabiliseert. Uiteraard stijgt met het vervallen van de verhuurderheffing het fiscaal jaarresultaat en daarover betaalt De Woonschakel 25,8% vennootschapsbelasting. De vennootschapsbelasting zal daarom hoger zijn. Echter, voor de totale operationele kasstroom inclusief heffingen is het positief. 

Dat is van belang omdat dit de interne financiering van De Woonschakel betreft. Het investeringsprogramma is fors en dat willen wij volledig uitvoeren. Veelal gaat dit gepaard met onrendabele investeringen en hoe meer wij dat kunnen betalen met ‘eigen middelen’, hoe gunstiger dat is voor de financiële positie.

De komende jaren verwachten wij dat het beheersen van de operationele kasstroom een aandachtspunt blijft. De inflatie en rente stijgen en het is onduidelijk hoe zich dat ontwikkelt in de toekomst. De uitgaven aan de kostenkant stijgen. Omdat het niet waarschijnlijk is dat De Woonschakel de inflatie één op één aan haar huurders mag doorrekenen, stijgen de inkomsten minder snel en dat tast de operationele kasstroom aan. De kostenstijgingen spelen uiteraard ook een rol bij de investeringen.

De gemiddelde financieringsrente over het vreemd vermogen ultimo boekjaar bedraagt 2,4% (2020: 3,2%). Dit komt voornamelijk door de herfinanciering van 6 fixe leningen met een schuldrestant van € 27,2 mln. welke zijn geherfinancierd door 4 lineaire leningen van in totaal € 35,1 mln. De rente die daarover verschuldigd is bedraagt 0,399%. Alleen door deze actie daalde de gemiddelde rentevoet naar 2,5%. Daarnaast zijn er twee leningen van € 5 mln. aangetrokken tegen rentes van 0,42% en 0,49% dat de gemiddelde rentevoet naar 2,4% heeft laten dalen. De leningenruil met Vestia heeft geleid tot een lening van € 1,8 mln. tegen een rente van 4,86%. Dat is hoog maar de omvang van de lening is klein waardoor het nauwelijks effect heeft op de gemiddelde rentevoet.

Als ‘hoeder van de borg’ draagt het WSW bij aan een optimale financiering van de volkshuisvesting. Het WSW zorgt dat deelnemende corporaties toegang hebben tot de kapitaalmarkt tegen zo optimaal mogelijke financieringskosten. Dat doet het WSW door borg te staan voor de rente- en aflossingsverplichtingen van door het WSW geborgde leningen van corporaties. De borgstelling van het WSW is ingebed in een zekerheidsstructuur. Die structuur moet ervoor zorgen dat er voldoende financiële middelen beschikbaar zijn om eventuele financiële problemen bij één of meerdere WSW-deelnemers op te lossen zonder dat het borgstelsel zelf in gevaar komt.

Voor woningcorporaties is het WSW feitelijk een onderlinge waarborgmaatschappij die steunt op ‘solidariteit binnen het borgstelsel en de zekerheidsstructuur. De solidariteit komt op diverse manieren tot uiting. Om te voorkomen dat WSW een aanspraak krijgt op zijn borgstelling zijn er verschillende vangnetten en buffers. 

Het borgingsstelsel is in 2021 gewijzigd. Het WSW kan nu een obligoheffing vragen om haar garantievermogen op peil te brengen. Dit jaar is dat ook uitgevraagd voor een bedrag van € 152.000. Dit garantievermogen is nodig als een corporatie na sanering nog steeds niet aan haar verplichting kan voldoen. Daarnaast hebben wij een obligolening afgesloten. Dat betreft een variabele hoofdsom lening waar het WSW volmacht over heeft. Mocht het risicovermogen niet voldoende zijn, dan kan het WSW de variabele hoofdsomlening (deels) opvragen. De obligoheffing stijgt naar 0,33% van het geborgde schuldtotaal en wordt ingezet om de variabele hoofdsomlening weer af te lossen naar nihil. 

De Autoriteit Woningcorporaties  houdt toezicht op alle woningcorporaties. De Aw valt onder de politieke verantwoordelijkheid van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en is ondergebracht bij de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). 

De Aw heeft als opdracht om op basis van risico’s en ook waar nodig ter plaatse bij individuele corporaties toezicht te houden. Het integrale toezicht door de Aw richt zich op de onderwerpen: rechtmatigheid, financiële continuïteit, governance en integriteit. De individuele oordelen maakt de Aw jaarlijks openbaar. Ook rapporteert de Aw jaarlijks over de sector als geheel.

De Woonschakel beschikt over een Reglement financieel beheer en beleid welke op 19 oktober 2017 is goedgekeurd door de Minister van BZK en daarna wordt het reglement periodiek herzien. Door de wijziging in de woningwet is het reglement onlangs herzien. 

Bestaande leningen worden periodiek beoordeeld op de mogelijkheid tot vervroegde aflossing of herfinanciering direct of in de toekomst tegen een lager rentepercentage. De Woonschakel heeft afgelopen jaar 6 fixe leningen met een restschuld van € 27,2 mln. omgezet naar € 35,1 mln. aan lineaire leningen die in een periode van 30 jaar worden afgelost. De Woonschakel is daar € 0,399% rente over verschuldigd. De transactie heeft begin 2021 plaatsgevonden.

Voor het doen van investeringen in nieuwbouwwoningen en renovaties werd € 10 mln. geleend op de kapitaalmarkt. De Woonschakel heeft in 2021 een fixe lening van Vestia overgenomen met een hoofdsom van € 1,8 mln. De Woonschakel betaalt 4,86% over deze lening en Vestia betaalt rente die De Woonschakel zou krijgen van 0,535%.

In de treasury commissie wordt naar aanleiding van periodieke bedrijfsrapportages gesproken over de benodigde financiële middelen, leningsfaciliteiten en actualiteiten.

De leningenportefeuille kent een relatief lange looptijd. Het renterisico is in het algemeen goed gespreid en valt binnen de norm van het WSW. 

De grootste fiscale onzekerheid is geweest. Het opwaarderingspotentieel van in het verleden gebruikte fiscale aftrekposten (waardeontwikkeling vastgoed) is gedaald tot € 4,5 mln. en wordt in 2022 volledig teruggenomen. De fiscale last is nu minder volatiel, beter voorspelbaar en bevat minder risico’s. In 2021 zijn nieuwe afspraken met de belastingdienst gemaakt over de behandeling van de posten onderhoud en verbetering. Deze afspraken hebben als doel om transparant te maken hoe wij omgaan met onderhoud en verbetering en daar vooraf fiscale afstemming over te bereiken. 

In het afgelopen jaar is het integraal risicomanagementsysteem verder geoptimaliseerd en geactualiseerd. Wij beperken ons niet alleen tot de strategische risico’s maar ook op operationele, financiële en compliance risico’s. Risicomanagement is een continue proces van het identificeren van risico’s, het inschalen naar impact en waarschijnlijkheid en, indien het onze risicobereidheid overstijgt, het implementeren en toetsen van risicobeheersingsmaatregelen. Minimaal een keer per twee jaar worden deze risico’s ook gestructureerd in kaart gebracht.

Voor het beheersen van risico’s richten wij ons eveneens nadrukkelijk op de soft controls. Het voorbeeldgedrag van leidinggevenden, elkaar aanspreken op (on)gewenst gedrag en door middel van enquêtes medewerkers vragen naar cultuurkenmerken van De Woonschakel. Daarnaast worden in de auditcommissie de risico’s besproken. Met voorziene risico’s wordt zoveel mogelijk rekening gehouden op basis van aard, omvang en kans.

Over 2021 heeft COVID-19 ook haar weerslag gehad op onze organisatie. Uiteraard volgens de  richtlijnen van het RIVM zijn de dagelijkse bedrijfsprocessen voor zover mogelijk doorgegaan. De controles werden meer digitaal uitgevoerd en dat vraagt meer controle werk vanuit de controller. Daar hebben wij invulling aan gegeven. 

De uitbraak van COVID-19 heeft ervoor gezorgd dat bedrijven tijdelijk zijn gestopt met de productie en dat materialen niet meer gemakkelijk geleverd kan worden. Dit heeft schaarste tot gevolg en dat heeft een nadelig effect op de prijzen. Maar ook moeten huurders soms langer wachten dan ze gewend zijn. 

Door de oorlog in Oekraïne zijn veel mensen op de vlucht geslagen en een deel van deze mensen zullen in Nederland worden opgevangen. Wij verwachten dat onze gemeenten een beroep op ons doen om mee te werken aan de huisvesting van vluchtelingen. Uiteraard denken wij mee met de gemeenten.

Daarnaast heeft het ook tot gevolg gehad dat de gasprijzen sterk zijn gestegen. In de omvang van de prijsstijging heeft dat onherroepelijk grote gevolgen voor onze huurders. Ondanks het kabinet heeft aangekondigd om deze mensen te ondersteunen, is het de vraag of dit toereikend is. Het is de verwachting dat niet alle huurders in staat zijn om aan hun verplichtingen te voldoen. Over de omvang kunnen wij geen inschatting maken.

De Woonschakel streeft naar een open cultuur waarin medewerkers risico’s signaleren, met elkaar delen, ethische onderwerpen met elkaar bespreken en indien nodig elkaar aanspreken. 

Het vaststellen van de risicobereidheid is een belangrijk uitgangspunt voor de beheermaatregelen die in een later stadium worden ingeregeld. Het bepaalt uiteindelijk aan welk restrisico De Woonschakel bloot wordt gesteld. 

De Woonschakel is van mening dat er risico’s zijn bij het vervullen van volkshuisvestelijke taken. Immers, om iets te betekenen voor woningzoekenden moeten wij woningen bouwen. Aan het bouwen van woningen kleven risico’s. Wij zijn een kapitaalintensieve organisatie waar ook risico’s aan verbonden zijn bij wijzigingen in rentes. Uit dit oogpunt is ons risicobereidheid neutraal. Wij zoeken geen risico’s bewust op, maar nemen bij het vervullen van onze volkshuisvestelijke taken wel risico’s. Dat merken wij in toenemende mate in nieuwbouw. De locaties zijn schaars en de prijzen zijn stijgende. Om te kunnen bouwen moeten we actiever de markt op en posities in overweging nemen waar meer risico’s aan kleven. Dit doen we wel vanuit het perspectief dat wij volkshuisvestelijke taken bereiken. Daarbij stellen wij wel een duidelijke grens als het aankomt aan het voldoen aan wet en regelgeving (Woningwet, BTIV, RTIV, MG-richtlijnen). De risicobereidheid is op dit gebied risicomijdend.

De rijksoverheid vormt al langere tijd de grootste risicofactor voor woningcorporaties op basis van ‘kans x impact’. De overheid verlangt heel veel van corporaties. Wij sommen op:

• een sector die moet dienen als startmotor voor de verduurzaming in Nederland;
• een sector die moet bouwen vanwege de woningnood aan sociale huurwoningen;
• een sector die melkkoe is voor de financiering van de staatskas via de verhuurderheffing en vennootschapsbelasting (De Woonschakel betaalde in 2021 € 12,9 mln. ofwel drie volledige maandhuren van iedere huurder);
• een sector die aanspreekbaar moet zijn voor de leefbaarheid in wijken en tegelijkertijd de huisvesting verzorgt van een stijgend aantal personen vanuit de bijzondere doelgroepen;
• een sector die zelf de sanering van collega corporaties zoals Vestia moet bekostigen (een corporatie waar dezelfde overheid haar handen van af trekt en geen financiële verantwoordelijkheid voor wil dragen). 

Een bijkomend risico is de stijging van prijzen voor verwarming, boodschappen en dergelijke uitgaven. Dit raakt onze huurders ook hard. Huurders komen moeilijker rond of misschien wel helemaal niet rond. Vanuit de politiek wordt de roep groter dat corporaties moeten matigen met huurverhoging, of misschien wel tot bevriezing van huren moet over gaan. Vanuit de betaalbaarheid van de huurder is dat goed te begrijpen. Alleen aan de inkoopkant stijgen de prijzen voor De Woonschakel wel enorm. Daar schuilt, als dit zich langer gaat voordoen, een groot risico in.

Tegen het politieke risico kunnen wij veelal nauwelijks maatregelen treffen. Het treft niet alleen De Woonschakel, maar de volledige sector.

Ook het afgelopen jaar hebben wij te maken gekregen met prijsstijgingen in nieuwbouw en onderhoud. Doordat De Woonschakel een groot nieuwbouwprogramma heeft, zijn wij op dit moment gevoeliger voor hoogconjunctuur met prijsstijgingen. In combinatie met de eis om gasloze woningen te bouwen, is de prijs voor een sociale huurwoning gestegen richting de € 230.000 per woning. Voor woningen in een prijsrange van de eerste aftoppingsgrens, de grootste doelgroep die wij bedienen, begint de prijs te hoog te worden. In 2021 zijn aanvullende maatregelen genomen.

• Dagelijks onderhoud: wij werken met standaardprijslijsten. Uiteraard stijgen die standaard prijzen ook, maar door de omvang van onze inkoop inzichtelijk te maken kunnen wij met een hogere schaal inkopen en dat heeft voordelen. 
• Planmatig onderhoud: vanaf 2021 wordt gewerkt met een aanbestedingskalender. Door het werk eerder voor te bereiden en in de markt te zetten, proberen wij de prijs zo snel mogelijk te fixeren zodat tijdens de begroting al meer zekerheid is over de te realiseren uitgaven. 
• Projecten: De prijzen van nieuwbouwprojecten proberen wij zo snel mogelijk te fixeren. Dit is geen aanvullende maatregel maar een bestaande maatregel die wij handhaven. 
• Begroting: In de komende begrotingen gaan wij meer aandacht besteden aan het scenario dat prijzen blijven stijgen aan de inkoopzijde maar de huuropbrengsten beperkt of niet groeien als gevolg van politieke keuzen. 

Van oudsher bestond de sociale volkshuisvesting voor een belangrijk deel uit de traditionele arbeidersklasse. Deze groep huurders wordt ouder. De gemiddelde leeftijd van onze huurders is 57 jaar. Bij de instroom van nieuwe huurders constateren wij een aantal effecten. Het is een tendens om mensen langer in hun woning te laten wonen en mensen met psychische problemen worden eerder in een wijk geplaatst dan in een gespecialiseerde opvanglocatie. De vraag naar opvang van statushouders blijft aanhouden.
Corporaties hebben de taak om statushouders bij urgentie te huisvesten. Wij merken dat de instroom van nieuwe huurders in toenemende mate huurders zijn die te kampen hebben met specifieke problemen. Vervolgens zijn wij strikt gebonden aan de regels van de woningwet en passend toewijzen. Verhuur aan huurders met een middeninkomen, een hoger inkomen en bouwen voor de koop mogen wij überhaupt niet of onder strenge regels en met intensieve procedures. Ons instrumentarium om gemengde wijken te creëren is nagenoeg afgenomen. Het cumulatieve effect is dat er in wijken een eenzijdige instroom van nieuwe huurders komt met in toenemende mate problemen. Dit geeft druk in een straat of in een wijk, de sociale cohesie neemt af en dat tast de leefbaarheid aan. De effecten verlopen traag maar zijn moeilijk te keren zonder grote ingrepen en investeringen. Wij moeten erkennen dat onze rol en mogelijkheid om dit risico te verzachten zeer beperkt is. 

De in gang gezette maatregelen hebben wij gecontinueerd:

• in gesprek blijven met politie, gemeenten en zorginstanties om bij problemen de lijnen kort te houden en effectief aan de slag te kunnen;
• in gesprek gaan met de lokale burgemeesters en corporaties over een plan van aanpak met betrekking tot gegevens delen;
• de standpunten van De Woonschakel omtrent overlast in de media kenbaar maken.

De Woonschakel heeft met de regionale gemeenten en corporaties als uitgangspunt genoemd om woningzoekenden binnen twee jaar te kunnen huisvesten. Dit is al langer een punt van aandacht omdat wij deze termijnen niet halen en de wachttijden toenemen. In 2021 is de beschikbaarheid verder achteruit gegaan door de bouw van te weinig nieuwe huurwoningen en een stijgend aantal woningzoekenden die zich richten op de huurmarkt omdat het kopen van een woning financieel niet meer mogelijk is. In de huidige goede economische omstandigheden kunnen projectontwikkelaars en gemeenten meer verdienen door woningen voor de koopsector in het (middel)dure segment te bouwen dan voor de sociale huursector. Voor nieuwe projecten gaat het veelal om kleinere aantallen en bij bepaalde nieuwbouwlocaties worden er helemaal geen sociale huurwoningen gebouwd. De wachttijden gaan ook de komende drie jaar naar verwachting nog verder toenemen.

In 2021 zijn deze maatregelen genomen:

• evaluatie en bijsturen van het herziene regionale woonruimteverdelingssysteem met ruimte voor spoedzoekers en doorstromers; 
• in gesprek blijven met de gemeenten en ons gevraagd of ongevraagd melden als er nieuwe bouwlocaties worden besproken; 
• de gemeenten blijven wijzen op de gemaakte bestaande prestatieafspraken om daar invulling aan te geven;
• aandacht vragen voor de wooncrisis bij gemeenteraadsleden, wethouders om na formatie in 2022 direct van start te kunnen met ons gezamenlijke agenda op het gebied van woningbouw.

Elke gemeente heeft de plicht om een duurzaamheidsvisie uit te werken. De maatregelen die de gemeenten nemen kunnen verschillend zijn, zowel in oplossingsrichting als timing. Het risico bestaat dat wijken eerder dan geraamd van het gas af worden gehaald en of de belangen van onze huurders onvoldoende worden geborgd.  

Enerzijds is het thema duurzaamheid een kans om de betaalbaarheid in de vorm van woonlasten voor huurders te verbeteren. Anderzijds zijn de investeringen zoals nul-op-de-meter-renovaties en warmtepompen fors en de maatschappelijk discussie is nog niet uitgekristalliseerd. Dat geldt ook voor de acceptatie van huurders en omwonenden. Door de hoogte van de investeringen stijgt de leningenportefeuille en door het toepassen van nieuwe installaties kunnen de onderhoudslasten fors stijgen waardoor de operationele kasstroom afneemt. Er kleven niet alleen risico’s aan de investering, maar ook aan de exploitatie van de investeringen. 
Omdat wij met alle corporaties aan elkaar verbonden zijn door het borgingsstelsel, kunnen financiële problemen bij individuele corporaties worden afgewend op de totale sector. Voor de woningwet hadden veel continuïteitsproblemen van corporaties te maken met projectinvesteringen, grondinvesteringen en investeringen in atypisch vastgoed. Het is niet ondenkbaar dat de duurzaamheidsprogramma’s van sommige corporaties uiteindelijk onbeheersbaar blijken te zijn. Deze zorg hebben de Autoriteit woningcorporaties en het WSW al geuit.

De Woonschakel investeert in 2022 en volgende jaren meer in duurzaamheid. Met name worden de installaties niet geschuwd en gaan wij warmtepompen toepassen in het bestaand bezit. Het risico dat hierin schuilt is dat nieuwe innovaties goed lijken, maar waarvan we niet weten hoe het onderhoudsverloop wordt en of de onderdelen beschikbaar blijven over de levensduur van de warmtepomp. 

De Woonschakel heeft in 2021 de reeds in gang gezette maatregelen verder uitgebouwd:

• naast isoleren van de buitenschil van de woning ook installaties toepassen waarvan wij de verwachting hebben dat ze solide zijn en deugdelijk te onderhouden bij onze onderhoudsbedrijven;
• De Woonschakel is betrokken bij het bespreken en vormgeven van de duurzaamheidsvisies van gemeenten, ook als het gaat om wijkgerichte aanpak ‘van het gas af’ in combinatie met onze portefeuillestrategie; 
• meer pilotprojecten zodat we de werking van installaties kunnen testen en monitoren. 

De fiscale risico’s aangaande de afwaardering (die weer teruggenomen moet worden) zijn sterk teruggelopen. De Woonschakel heeft nog € 4,5 mln. aan afwaardering uit het verleden dat teruggenomen dient te worden. Dat is inmiddels in de begroting ingerekend. De overige risico’s zijn met name politieke risico’s zoals bijv. het beleid rondom ATAD/rentecap. 

De maatregelen die wij nemen zijn:

• regelmatig update van fiscale meerjarenbegroting en op basis van scenario’s de impact beoordelen; 
• een externe fiscale adviseur die met ons meedenkt. 

Het sectorrisico is wat verkleind doordat de corporatiesector Vestia heeft geholpen met een leningenruil. 
Vestia wordt hierdoor gezonder maar het is nog onduidelijk of er nog meer risico’s uit voortkomen. Het sectorrisico bestaat eruit dat we verantwoordelijk zijn voor elkaar. Als één corporatie niet aan haar verplichtingen kan voldoen, wordt ze gesaneerd. Als dat niet voldoende is, zullen de andere corporaties bijdragen aan de oplossing.

Met de inwerkingtreding van de algemene verordening gegevensbescherming (AVG) zijn organisaties extra gewezen op de verantwoordelijkheden voor het beheren en verwerken van data. Wij bewaren gevoelige informatie van en over onze huurders waarvan wij niet willen dat ze toegankelijk zijn voor onbevoegden. Hier schuilt een reputatierisico in maar ook een financieel risico omdat de Autoriteit persoonsgegevens boetes kan opleggen. 

De maatregelen die wij nemen:

• een risico-inventarisatie;
• e-learning modules over informatiebeveiliging en AVG;
• phishing tests, penetratietesten;
• verwerkingsregister;
• scannen en opschonen van dossiers aan de hand van bewaartermijnen;
• verwerkersafspraken met betrokken partijen.

In het controleplan zijn de risico’s geïnventariseerd en gerangschikt in omvang en waarschijnlijkheid als het risico zich voordoet. Op basis hiervan zijn interne beheersingsmaatregelen ontworpen en geïmplementeerd. Door middel van een risicomatrix wordt per kwartaal door de controller aan de raad van commissarissen informatie verschaft op welke risico’s wij risicobeheersingsmaatregelen hebben geïmplementeerd. Hierin is ook de testfrequentie opgenomen en de controller rapporteert over de bevindingen. Dit is een herhalend proces. Gedurende 2021 zijn er operationele risico’s bijgekomen en ook op basis van de management letter zijn er aanpassingen in de risicomatrix aangebracht. 

Voor fraude zijn doorgaans drie factoren aanwezig, motief/druk, de gelegenheid en instelling/rechtvaardiging. Dit wordt de fraudedriehoek genoemd. De fraudegevoelige processen zijn voor De Woonschakel de inkooptrajecten, toewijzingen van woningen en grote financiële transacties. Als beheersmaatregelen zijn controleerbare structuren ingericht zoals functiescheiding, treasury commissie en een aanbestedingskalender.

Gedrag en bewustwording is van groot belang, waarbij een veilige werkomgeving en kennisontwikkeling cruciaal is. Dit verlaagt de drempel om bij eventuele onjuistheden vroegtijdig te melden.

Voor de fraudegevoelige processen is de beheersing globaal uitgewerkt.

Voor inkooptrajecten wordt na de begroting een inventarisatie gedaan door de inkoper van de aan te besteden inkooptrajecten en waar een inkoopplan voor benodigd is of waar er alleen sprake is van meervoudige aanbesteding. Door functiescheiding, de betrokkenheid van meerdere functionarissen, is het proces zo ontworpen dat de mogelijkheid zoveel mogelijk wordt voorkomen. Achteraf controleert de controller of het proces juist is verlopen.  

Elke toewijzing van een woning wordt gecontroleerd door een tweede functionaris. Het is in het woningzoekendesysteem te zien welke kandidaat op nummer 1 staat. Dat proces wordt gedeeld met de woningzoekenden zodat het duidelijk is op welke plaats zij staan en hoeveel kans zij daarmee maken. De controller controleert periodiek dat zoekjaren niet ongegrond zijn aangepast.

Voor grote financiële transacties wordt gemaakt van een bevoegdhedenmatrix en uitgebreide tussentijdse informatieverschaffing en betrokkenheid van de treasury commissie.

In 2021 zijn er geen gevallen van fraude bekend dan wel gerapporteerd.

Het jaar 2021 kenmerkt zich door een wederom sterker aangetrokken woningmarkt dan het voorgaande jaar. Zowel voor de koop- als huurmarkt blijft de interesse onveranderd hoog. Voor de woningportefeuille van De Woonschakel heeft dit tot een verdere stijging van de marktwaarde gezorgd. De totale omvang van de woningportefeuille is met € 129,3 miljoen gegroeid naar een waarde van € 917,8 miljoen. Dit betreft een groei van 16,4%, inclusief de autonome ontwikkeling.

De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaarde groei per m² van onze vastgoedportefeuille. De lage rentestand is daarbij een mede bepalende factor.

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

Verdere ontwikkeling van dit waardenbegrip kan leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, onder meer samenhangend met:

• aanpassing van de huurstijgingsparameter: bij bepaling van de beleidswaarde is de (bij mutatie van de woning te realiseren) markthuur aangepast naar de streefhuur. In de praktijk bepaalt De Woonschakel bij mutatie de nieuwe huur mede rekening houdend met passend toewijzen en afspraken met de huurdersorganisatie over de huursomstijging. Dit betekent dat de ingerekende streefhuur niet c.q. niet altijd direct bij mutatie wordt gerealiseerd, waarbij als 'afslag' de beste schatting is verwerkt.
• toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van onderhoudskosten versus investeringen en/of toerekening van niet direct vastgoed gerelateerde bedrijfslasten.
• toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van beheerkosten.

Per 31 december 2021 is in totaal € 533,2 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2020: € 438,5 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. De waarde van bedrijfs-, maatschappelijke- en zorgobjecten zijn op basis van volledige taxatie bepaald.

De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van De Woonschakel. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complex) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast wordt bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

Het bestuur van De Woonschakel heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 425,1 miljoen. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2021 bestaat uit de volgende onderdelen:

VvE Rigtershof
Betreft een Vereniging van Eigenaren gevestigd te Grootebroek met als doel beheer en exploitatie van algemene ruimten en voorzieningen in het complex Rigtershof. Consolidatie is niet van toepassing.

VvE Rigtershof 2 t/m 16
Betreft een Vereniging van Eigenaren gevestigd te Grootebroek met als doel beheer en exploitatie van algemene ruimten en voorzieningen in complex Rigtershof 2 t/m 16. Het betreft een huurappartement en zeven koopappartementen. Consolidatie is niet van toepassing.

VvE Roodeswerf
Betreft een Vereniging van Eigenaren gevestigd te Hensbroek met als doel beheer en exploitatie van algemene ruimten en voorzieningen in complex Roodeswerf. Het complex bestaat uit zes huurappartementen en vier koopappartementen. Consolidatie is niet van toepassing.

VvE Victorstaete
Betreft een Vereniging van Eigenaren gevestigd te Obdam met als doel beheer en exploitatie van algemene ruimten en voorzieningen in complex Victorstaete. Het complex bestaat uit 17 huurappartementen en acht koopappartementen. Consolidatie is niet van toepassing.

VvE Regentes
Betreft een Verenging van Eigenaren gevestigd te Grootebroek met als doel beheer en exploitatie van algemene ruimten en voorzieningen in complex Regentes. Het betreft twee huurappartementen en 16 koopappartementen. Consolidatie is niet van toepassing.

VvE de Balk
Betreft een Verenging van Eigenaren gevestigd te Opperdoes met als doel beheer en exploitatie van algemene ruimten en voorzieningen in complex De Balk. Het complex bestaat uit vier huurappartementen en twee koopappartementen. Consolidatie is niet van toepassing. 

VvE Boogerd 1a t/m 4G
Betreft een Verenging van Eigenaren gevestigd te Wognum met als doel beheer en exploitatie van algemene ruimten en voorzieningen in complex De Boogerd. Het complex bestaat uit 44 huurappartementen, 1 algemene ruimte en 1 bedrijfspand (apotheek – van derden). Consolidatie is niet van toepassing.

VvE Schaperstraat
Betreft een Verenging van Eigenaren gevestigd te Bovenkarspel met als doel beheer en exploitatie van algemene ruimten en voorzieningen in complex Streekzicht. Het complex bestaat uit 20 huurappartementen van De Woonschakel en winkelruimten (derden). Consolidatie is niet van toepassing.

Het bestuur van De Woonschakel is verantwoordelijk voor de opzet, bestaan en de werking van de risicobeheersing- en controlesystemen. Deze systemen hebben tot doel de realisatie van de strategische, operationele en financiële doelstellingen te monitoren en risico’s te analyseren en te beoordelen. Verder dienen risicobeheersing- en controlesystemen zorg te dragen voor de naleving van relevante wet- en regelgeving. 

Verklaring bestuur
De interne risicobeheersing- en controlesystemen zijn degelijk opgezet binnen de organisatie maar kunnen nooit absolute zekerheid bieden dat doelstellingen op het gebied van strategie, operationeel, berichtgeving en naleving van alle van toepassing zijnde wet- en regelgeving zullen worden bereikt. Benadrukt wordt dat de aard van de werkzaamheden van De Woonschakel ervoor zorgt dat sommige risico’s buiten haar invloedssfeer liggen zoals bijvoorbeeld demografische ontwikkelingen, ontwikkelingen op financiële markten en politieke ontwikkelingen. Bij het nemen van beslissingen kunnen menselijke beoordelingsfouten optreden en worden er steeds kosten-baten afwegingen gemaakt bij het aanvaarden van risico’s en het treffen van beheersingsmaatregelen.

Rekening houdend met de voornoemde beperkingen en met inachtneming van de geïdentificeerde mogelijkheden tot verbetering daarvan verklaart ondergetekende, mede op basis van de uitgevoerde audits, met een redelijke mate van zekerheid dat:

• er voldoende inzicht is in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van De Woonschakel zijn gerealiseerd;
• De Woonschakel zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving;
• de interne en externe financiële rapportages van De Woonschakel betrouwbaar zijn;
• er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerd en goedgekeurd beleid.

Conform de bepalingen in artikel 7 van de statuten is het door het bestuur opgestelde volkshuisvestingsverslag 2021 door de Raad van Commissarissen goedgekeurd en daarna vastgesteld door het bestuur.

Medemblik, 16 mei 2022

(w.g.) A.B.M. Gieling
directeur-bestuurder