Algemeen beleid

Op basis van het beleidsplan ‘Voor meer mensen een fijn thuis 2022-2025’ voeren wij onze activiteiten uit. Als belangrijkste prioriteit wordt de bouw van (flexibele) woningen gesteld. Het aanbod van sociale huurwoningen is absoluut onvoldoende om aan de vraag van alle woningzoekenden te kunnen voldoen. De wachttijden voor het verkrijgen van een sociale huurwoning zijn opgelopen tot > 10 jaar inschrijfduur. De betaalbaarheid van onze huurwoningen en de verdere verduurzaming van het woningbezit zijn als tweede en derde aandachtsvelden geprioriteerd. Vierde prioriteit is de extra inzet op het gebied van leefbaarheid en waar nodig participeren wij in projecten op het gebied van wonen met zorg. Tot slot bewaken wij de  ontwikkeling van onze belangrijkste financiële kengetallen.

Het aantal startende nieuwbouwprojecten in 2024 lag nog op een te laag niveau. Slechts twee bouwprojecten van in totaal 29 woningen konden door ons worden gestart. Gelukkig konden wij in 2024 ook starten met de realisatie van 45 nieuwbouwwoningen in het bestaande woningbezit d.m.v. sloop/nieuwbouw en verbouw van bedrijfsruimten. Evenals in 2023 is in het afgelopen jaar een voor koopappartementen bedoeld woningcomplex aangekocht welke naar de sociale huur worden omgezet. Dit betreft een complex van 14 appartementen in Lutjebroek, welke in  2025 in verhuur wordt genomen en de eerste 2,5 jaar is bestemd voor de huisvesting van bijzondere aandachtgroepen . Daarna komen de appartementen voor reguliere woningzoekenden beschikbaar.

Een tweede belangrijk onderwerp bleef de huisvesting van statushouders en opvang van vluchtelingen. De lage mutatiegraad in het bestaande woningbezit en stagnatie in de bouw van (tijdelijke) nieuwe woningen, hebben ertoe geleid dat gemeenten niet aan de opgelegde taakstelling konden voldoen. Bij alle gesprekken rondom de prestatieafspraken met gemeenten hebben de Huurdersraad en De Woonschakel aangegeven zich grote zorgen te maken over de integratie van aandachtgroepen in wijken en buurten. Door wetgeving op het gebied van passend toewijzen is sprake van een grotere eenzijdige instroom van nieuwe huurders. De sociale cohesie in wijken en buurten valt meer en meer weg. De begeleiding van nieuwkomers in wijken/buurten (waaronder statushouders) is onvoldoende. Het project Woonschool, zoals in de gemeente Enkhuizen is vormgegeven, is mogelijk een beter alternatief. Gemeenten namen hier echter een terughoudende opstelling over aan, waardoor een wijziging van de begeleiding van deze inwoners van gemeenten niet werd gerealiseerd.

De dagelijkse werkzaamheden op het gebied van leefbaarheid waren in 2024 nog steeds fors van omvang. Het oppakken van projecten en ‘hot spots’ (plaatsen waar een aanpak op basis van schoon, heel en veilig nodig of gewenst is) kon maar beperkt worden uitgevoerd. Om die reden is/wordt de formatie van het team Leefbaarheid uitgebreid met twee wijkbeheerders. Gewaakt wordt dat de corporatie de verantwoordelijkheden en werkzaamheden overneemt als andere partijen niet of onvoldoende presteren.

De waardering van onze prestaties in de Aedes-benchmark 2024 was goed. De maximale score van 4x A op de hoofdonderdelen huurdersoordeel, bedrijfslasten, duurzaamheid en onderhoud/verbetering werd niet behaald. Maar de score van 2x een A op de onderdelen bedrijfslasten en duurzaamheid en 2x B voor het huurdersoordeel en onderhoud/verbetering lag in de lijn der verwachtging . Het lagere huurdersoordeel van vertrekkende huurders (7,4 t.o.v. 7,8 in 2023) werd op basis van enkele onvoorziene ontwikkelingen verwacht.
De lagere score voor uitvoeringskosten onderhoud kwam voort uit de ingrijpende renovaties van twee complexen. Omdat dit kengetal een gemiddelde is van enkele jaren verwachten wij in de komende twee jaar op basis van deze methodiek nog niet opnieuw de hoogste score voor dit onderdeel te bereiken.

In 2024 is met alle gemeenten en de Huurdersraad overleg geweest voor het maken van nieuwe meerjarige prestatieafspraken vanaf 2025 en de inhoudelijke afspraken voor de jaarschijf 2025. Voor de gemeenten Medemblik, Stede Broec en Drechterland zijn deze afspraken afgerond en ondertekend. Bij de gemeenten Medemblik en Drechterland werd overleg gevoerd in samenwerking met onze collega-corporatie Het Grootslag. Voor de gemeente Koggenland is het overleg ultimo verslagjaar nog niet afgerond. Met de gemeente Opmeer worden, vanwege de beperkte omvang van het aantal huurwoningen van De Woonschakel, geen formele meerjarige prestatieafspraken gemaakt. Gekeken wordt naar de mogelijkheden tot het afsluiten van een minder vergaande jaarschijf.

De speerpunten voor de komende jaren liggen op het terrein van nieuwbouw, huisvesting bijzondere aandachtgroepen, leefbaarheid en duurzaamheid. In onze volkshuisvestelijke bieding is rekening gehouden met de ambities van de rijksoverheid en de regionale opgave.

Voldaan werd aan de toezegging van het aantal woningen voor de huisvesting van bijzondere aandachtgroepen c.q. de daadwerkelijke vraag voor huisvesting van personen vanuit de maatschappelijke uitstroom. Het aantal nog te plaatsen statushouders varieert per gemeente en is nog mede afhankelijk van het aantal na-reizigers dat volgt in het kader van gezinshereniging. Gemeenten bewaken en registeren deze aantallen. Om sneller aan de taakstelling te kunnen voldoen moeten er meer permanente nieuwbouwwoningen in de verhuur komen.

Zogenaamde ‘flexwoningen’ vanuit nieuwbouw worden vrijwel niet gerealiseerd in de praktijk en sneuvelen door weerstand vanuit de buurt en/of politieke besluitvorming. De inzet van onze corporatie is dan ook gericht op de bouw van permanente woningen.

De bouwproductie kwam in 2024 in alle gemeenten niet vlot van de grond. Stagnatie in de vaststelling van onherroepelijke bestemmingsplannen leidt in alle gemeenten tot vertragingen bij de bouw van nieuwe woningen. De oorzaken hiervan zijn divers, zoals benodigde (bezwaar)procedures, ambtelijke capaciteit, slagvaardigheid gemeenten, spuitzones bestrijdingsmiddelen, flora en fauna regelgeving, verkeersituaties en beschikbaarheid elektracapaciteit netwerk.

Zowel De Woonschakel als de Huurdersraad maken zich zorgen over de leefbaarheid in een aantal buurten. Door middel van wijkschouwingen, inzet wijkbeheerders en de aanpak van ‘hot spots’ in buurten wordt geprobeerd de leefbaarheid te verbeteren of te behouden in de kwetsbare delen van ons woningbezit. Een besluit tot een andere begeleiding van nieuwkomers in wijken (bijv. via een project Woonschool) is door gemeenten niet genomen in 2024 en uitgesteld.

Voor wat betreft de verduurzaming van de woningvoorraad liggen wij op koers. Eind 2024 hebben nog slechts 5 woningen een energielabel E-F-G en nog 15 een energielabel D. Afhankelijk van de medewerking van huurders en/of monumentale status van woningen worden de energielabels E-F-G afgebouwd naar nul.

De typering van De Woonschakel door belanghouders laat zich als volgt kenmerken:

Woningcorporaties zijn niet wettelijk verplicht om op basis van de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) te rapporteren. Als sociaal ondernemer met een publieke taak (huisvesting voor mensen die hier niet zelfstandig in kunnen voorzien op de woningmarkt) willen wij ons toch verantwoorden over de voetafdruk die onze corporatie op de aarde achterlaat in de uitvoering van haar activiteiten op basis van de Sustainable 
Development Goals (SDG) van de Verenigde Naties. Dit doen wij voor het eerst via het jaarverslag.

Op basis van onze activiteiten en prestaties is onderstaand prestatiemodel (waardecreatie) 2024 opgesteld: