Beschikbaarheid Woningen

In ons beleidsplan hebben wij opgenomen dat het aantal woningen voor jongeren op basis van de streefhuur (ingedeeld in verhuurcomplex Goedkoop-Jongeren) minimaal 450 woningen bedraagt. Ultimo 2024 hebben wij op basis van de streefhuur 492 woningen in de huurprijscategorie ‘Goedkoop-Jongeren’.

Ook hebben wij in ons beleidsplan opgenomen dat het aantal woningen met een streefhuur tot de kwaliteitskortingsgrens minimaal 850 woningen bedraagt (dit is inclusief de goedkope jongeren woningen).
Ultimo 2024 hebben wij op basis van de streefhuur 909 woningen tot de kwaliteitskortingsgrens.

In het totale woningbezit zijn woningen aangewezen welke in enig jaar op de nominatie staan om gesloopt te worden. Op deze locaties vindt dan vervangende nieuwbouw plaats. De verhuurbaarheid is in de huidige woningmarkt veelal geen probleem, maar de projectkosten zijn heel hoog. Bij sloop/nieuwbouw worden veelal meer woningen teruggebouwd. Die afweging vindt plaats t.o.v. de investeringskosten in behoud van kwaliteit en verduurzaming van woningen. Voor 30 woningen uit het woningbezit is een definitief sloopbesluit genomen en vindt tijdelijke verhuur of anti-kraak plaats bij mutaties. In 2024 zijn 4 woningen + 2 zorglocaties Hertog Albrechtstraat – Bovenkarspel, 6 appartementen Rositastraat – Twisk en 2 woningen Kerkweg – Hensbroek gesloopt. Door middel van nieuwbouw komen op deze locaties 38 appartementen en 3 woningen terug.

Projectrealisaties van nieuwbouwwoningen worden getoetst aan vastgestelde investeringscondities. Mede aan de hand van een programma van eisen, investeringsvolume, rendement en de financieringsruimte worden projectbesluiten genomen. Projecten worden vooral in het prijssegment Betaalbaar 1 gerealiseerd (max. € 650 huur per maand – prijspeil 2024).

In 2024 werden 126 wooneenheden toegevoegd aan de woningvoorraad, verspreid over de gemeenten Opmeer (99), Stede Broec (14), Medemblik (8) en Koggenland (5).

Sociale verhuurders in de regio West-Friesland maken gebruik van een gezamenlijk systeem voor het aanbieden en toewijzen van huurwoningen: Woonmatch. Woningzoekenden kunnen zich gratis inschrijven in dit systeem voor alle sociale huurwoningen in de regio. Sinds 2017 beantwoordt de afdeling Klant van onze organisatie voor de gehele regio algemene vragen van woningzoekenden over Woonmatch. Ongeveer 18% (26.000) van de 142.000 geregistreerde woningzoekenden (peildatum 31 december 2024) is actief op zoek naar een woning.

Veel woningzoekenden staan passief in het systeem en reageren niet op een woning. Dit komt enerzijds doordat zij weten dat zij door hun beperkte inschrijfjaren nog geen kans maken op een woning of zich alvast inschrijven voor de toekomst. Anderzijds kan het ook zijn dat mensen zich hebben ingeschreven, maar inmiddels geen behoefte of geen recht meer hebben aan/op een sociale huurwoning (ingeschreven kandidaten hebben een woning gekocht, vestigen zich buiten de regio of zijn inmiddels overleden). In het laatste geval vervuilt het woningzoekendenbestand in Woonmatch omdat het gestructureerd opschonen van woningzoekenden ontbreekt. We kijken om die reden voornamelijk naar het aantal actief woningzoekenden, maar de inschrijfduur blijft belangrijk.

De term wachttijd wordt in de woonruimteverdeling gebruikt om aan te geven hoe lang woningzoekenden er over hebben gedaan om een woning te vinden. De meest gebruikte indicatoren om wachttijd te meten zijn de inschrijfduur en actieve zoekduur. De inschrijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven hebben gestaan voordat ze een woning vonden. De actieve zoekduur laat zien hoe lang woningzoekenden op advertenties hebben gereageerd voordat ze een woning hebben gevonden. Deze twee kun je niet los van elkaar zien, omdat iemand vaak pas gaat reageren als ze kans maken op een woning door genoeg inschrijfjaren.

Vanaf 2020 verhuren sociale verhuurders in de regio West-Friesland ruim 10% van de huurwoningen met voorrang aan doorstromers. Per saldo vinden hierdoor meer verhuizingen plaats door doorstroming. De verhuisketen komt bijvoorbeeld op gang als een oudere huurder verhuist naar een seniorenwoning en een eengezinswoning achterlaat waar een (toekomstig) gezin kan gaan wonen. Degene(n) die in de gezinswoning gaan wonen, laten wellicht een kleinere woning of een jongerenwoning achter voor alleenstaanden en starters. Op deze manier zorgen we dat huurders passender gaan wonen (qua woningtype). De Woonschakel en de andere sociale verhuurders nemen doorstroomwoningen structureel op in het aanbod van woningen in Woonmatch.

Voor 2024 werd hiervoor een bandbreedte van 15%-20% bepaald. Volgens ons registratiesysteem hebben wij in 2024 66 woningen toegewezen aan doorstromers, wat neerkomt op 14,6% van de verhuurde woningen (exclusief zorgwoningen). Omdat in Woonmatch iets anders wordt geregistreerd (datum toewijzing versus verhuur), komen we daar uit op 68 toewijzingen. Er zijn 51 woningen bij De Woonschakel vrijgekomen doordat huurders doorstroomden; 28 huurders zijn van een woning van De Woonschakel doorgestroomd naar een andere woning van De Woonschakel en 20 huurders van een woning van De Woonschakel naar een woning van een andere corporatie of woningbedrijf. Omgekeerd zijn 23 huurders van een andere corporatie of woningbedrijf doorgestroomd naar een woning van De Woonschakel. 

Van alle doorstroomwoningen die wij hebben aangeboden, waren 21 woningen bestemd voor senioren. Van deze 29 senioren lieten 15 senioren een standaardwoning achter (grootte niet bekend)en 6 senioren lieten een seniorenwoning achter. Ruim de helft van onze doorstroomwoningen zijn standaardwoningen.

Door deze data in de gaten te houden, kunnen we zien of de verhuisketen op gang komt. Ons beleid kan op basis van deze data worden aangepast. In 2023 zijn we gestart met ruimte te geven aan middeninkomens (benutten vrije toewijzingsruimte) voor o.a. senioren, die inmiddels een hoger inkomen hebben, de kans te geven om te verhuizen naar een sociale huurwoning voor senioren. Een voorwaarde hierbij is dat zij minimaal een 4-kamerwoning achterlaten. Deze woning kan dan weer aangeboden worden aan een meerpersoonshuishouden. Dit is in 2024 13 keer voorgekomen, daarvan was er slechts 1 doorstroom kandidaat en is de rest via de reguliere weg verhuurd.

Spoedzoekers zijn woningzoekenden in een schrijnende woonsituatie die niet in aanmerking komen voor urgentie via de regionale urgentie commissie (RUC). In de praktijk blijkt dat dit tot dakloosheid kan leiden, met alle persoonlijke en maatschappelijke problemen (en kosten) tot gevolg . Daarom werd in 2020-2021 in de regio een pilot uitgevoerd binnen de woonruimteverdeling voor deze spoedzoekers. Zij konden met voorrang aanspraak maken op een sociale huurwoning. Helaas is het niet gelukt een regionale voortzetting met politieke steun in te voeren. Alleen de gemeente Hoorn voert een eigen regeling voor spoedzoekers uit.

De Woonschakel heeft in 2022 voor haar eigen werkgebied een eigen beleid ontwikkeld om een perspectief te bieden voor de woningzoekenden die niet in aanmerking komen voor urgentie via de regionale urgentiecommissie. Dit beleid wordt nog steeds voortgezet. Om willekeur te voorkomen is gekozen voor objectieve criteria waaraan een deel van de spoedzoekers uit de pilot toch al aan voldeed. Op die manier kunnen we in ieder geval voor een deel van de mensen de nood oplossen. We blijven echter pleiten voor een structurele, regionale regeling die alle spoedzoekers en personen uit de maatschappelijke opvang/begeleid wonen een perspectief kan bieden.

De criteria voor spoedzoekers waren als volgt: het betreft woningzoekenden die vanuit de echt scheiden of hun duurzame samenwoning verbreken. Urgentie op deze grond kan uitsluitend aan één gewezen partner worden verleend. En alleen wanneer de woningzoekende op grond van de wet of een rechterlijke uitspraak geheel of in overwegende mate met de zorg voor zijn kind(eren) tot 23 jaar is of wordt belast. Of als sprake is van co-39 ouderschap voor de ouder, waarbij het kind tot 23 jaar op grond van de Basisregistratie Personen staat ingeschreven en er aantoonbaar een poging is gedaan om het huur/kooprecht van de huidige woonruimte te behouden en dit niet is geslaagd.

In 2024 zijn er negentien aanvragen gedaan. Daarvan zijn er zeven toegekend. De twaalf aanvragen die werden afgewezen, voldeden niet aan de voorwaarden. Van de zeven aanvragen hebben vier aanvragers in 2024 een woning toegewezen gekregen. Drie kandidaten wachten nog op een woning.

Iedere gemeente in Nederland krijgt van de rijksoverheid een taakstelling voor wat betreft het huisvesten van statushouders. Dit wordt in vrijwel alle gemeenten feitelijk uitgevoerd door de aanwezige woningcorporaties en, indien aanwezig, gemeentelijke woningbedrijven. De Woonschakel wil voldoen aan de afspraken over de aantallen te huisvesten statushouders met de verschillende gemeenten in de prestatieafspraken. Zij hanteert daarbij een norm in huishoudensgrootte van 2,5 personen op basis waarvan het aantal beschikbare woningen aan gemeenten wordt vastgesteld. De taakstelling van De Woonschakel is naar rato van het woningbezit in een gemeente.

Van alle toewijzingen aan huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens moesten corporaties zich in 2024 in minstens 95% van de gevallen houden aan de volgende huurprijzen:

• bij één- en tweepersoonshuishoudens: maximaal € 650,43 netto huur
• bij drie- en meerpersoonshuishoudens: maximaal € 697,07 netto huur

In 2024 zijn acht woningen niet passend toegewezen. Dit komt neer op 2,9% van het totaal aantal toewijzingen. We hebben dus 97,1% passend toegewezen en daarmee is de minimale norm van 95% behaald.

Vanaf 2022 mogen woningcorporaties elk jaar 7,5% van hun vrijgekomen huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven de inkomensgrens (EU-norm). In de praktijk betekent dat bij een inkomen van meer dan € 47.699 voor eenpersoonshuishoudens en meer dan € 52.671 voor huishoudens van 2 of meer personen (prijspeil 2024). Woningcorporaties mogen dat percentage lokaal verhogen, tot maximaal 15%. Dat moet worden afgesproken met gemeente en huurdersorganisatie. De Woonschakel heeft dit opgenomen in de prestatieafspraken. Onderstaande tabel bevat de percentages van nieuwe huurovereenkomsten die zijn afgesloten met kandidaten, gesorteerd op de  inkomensklassen van de EU-norm (excl. intramurale toewijzingen en niet-DAEB).