Betaalbaarheid woningen

In het huurbeleid van de komende jaren en bij mutatie van woningen worden de woningen weer in de juiste prijsklasse gebracht.

Dit overzicht zegt iets over het aanbod betaalbare woningen bij nieuwe verhuringen (aanbod in de toekomst). Om betaalbare woningen aan te blijven bieden, is het wenselijk om meer zicht te krijgen op de behoefte aan betaalbare woningen. Dit doen we door onder andere te kijken naar het inkomen van woningzoekenden bij inschrijving. Echter kan het inkomen na inschrijving wijzigen en is het verzamelen van extra data belangrijk, zodat we ons (toekomstige) aanbod kunnen afstemmen aan de behoefte. Daarbij is het ook wenselijk om een specificatie te maken van de huurprijscategorieën per doelgroep en per gemeente/kern, zodat we kunnen sturen op een evenredige verdeling.

Naast de huurprijzen wegen de energieprijzen zwaar mee in de woonlasten. Om betaalbare woningen beschikbaar te houden voor mensen met een laag inkomen, zouden de gehele woonlasten in balans moeten zijn. Een optie is woningen die nog niet verduurzaamd zijn, een minder hoge huur te geven en vice versa. Een aanpassing van het woningwaarderingsstelsel is dan wellicht noodzakelijk.

In het beleidsplan is opgenomen dat minimaal 75% van de woningen per gemeente een huurprijs heeft in betaalbaarheidsklasse 1 en 15% tot 25% in betaalbaarheidsklasse 2. In bovenstaande tabel zien we dat slechts 8,3% van de huidige huurprijzen van onze totale woningbezit in betaalbaarheidsklasse 2 valt. Deze doelstelling is dus niet behaald, maar is wel gunstig voor onze huurders. Reden hiervan is dat veel huren door de eenmalige huurverlaging per 1 juli 2023 zijn verlaagd. Tevens hebben we in ons huurbeleid afgesproken dat de streefhuren in 2023 70% van de maximale redelijke huur mag bedragen, tegenover 73% in 2022. Bij de jaarlijkse huurverhoging zijn de huren niet hoger uitgekomen dan de streefhuur van 70% of de aftoppingsgrens, ondanks dat we qua percentage bij een aantal woningen de huur meer mochten verhogen.

In het beleidsplan is opgenomen dat de gemiddelde huurprijs 68% van de wettelijke maximale redelijke huur bedraagt. Eind 2024 hadden wij een werkelijk gemiddelde huurprijs van 52,8% (2023: 55,9%). De daling vloeit voort uit de gevolgen van de Wet betaalbare huur en de investeringen die gedaan zijn ten aanzien van de verduurzaming van de woningvoorraad.

Er was in 2024 sprake van een oplopende huurachterstand zowel in aantal huurders als omvang van de achterstand. De gemiddelde individuele huurachterstand lag vrijwel op hetzelfde niveau als in 2023.

Uit bovenstaand overzicht blijkt dat in 2024 alle dossiers met ontruimingsvonnis uiteindelijk niet tot een ontruiming hebben geleid, maar alsnog tot een aanvaardbare betalingsregeling.
Naast ontruimingen op grond van betalingsachterstanden kunnen huurders ook ontruimd worden op basis van overlast, hennepteelt of op andere gronden. Voor de afgelopen 5 jaar was de onderverdeling van ontruimingen als volgt:

Een aantal afgeboekte vorderingen komt voor doorsturing naar een tweede deurwaarder in aanmerking. Dit gebeurt op basis van ‘no cure no pay’. Direct na afboeking worden de dossiers klaargemaakt voor het doorsturen naar deze deurwaarder. In 2024 heeft dit alsnog in vijftien dossiers tot aflossingen geleid voor een bedrag van € 9.771.