Leefbaarheid

Door het passend toewijzen in de sociale huursector en de veranderingen in de zorg in Nederland is er een steeds grotere instroom van kwetsbare bewoners in corporatiewoningen. Dit verhoogt de druk op de wijken met sociale huurwoningen van corporaties. Er is een grotere instroom van bijvoorbeeld mensen met psychische- of verslavingsproblematiek die voorheen begeleid woonden in instellingen, maar nu zelfstandig in de wijk moeten wonen. Tegelijkertijd is er minder geld om deze mensen te begeleiden. Daarnaast zien we dat er sprake is van een dubbele vergrijzing (de groep ouderen wordt steeds groter én ouder). Zij moeten ook steeds langer zelfstandig blijven wonen, omdat de intramurale plekken afnemen. Het aantal zorgmedewerkers is onvoldoende en dus zal de zorg anders ingericht moeten worden en wordt het steeds belangrijker om sociale wijken te creëren.

Omdat De Woonschakel in veel buurten en dorpen geen dominante eigendomspositie heeft, wordt het zelf creëren van of deelnamen aan wijkteams niet als primaire taak gezien. De Woonschakel is voorstander van individueel overleg met onder andere de gemeente over probleemhuishoudens die huren van de corporatie. Een integrale aanpak met alle betrokken instanties zien wij als een cruciaal middel ter verbetering van de situatie van de huurder en/of de leefbaarheid van de buurt. Het op de juiste wijze delen van informatie van de politie via de gemeente is hard nodig voor een effectieve aanpak van ernstige overlastgevers.

Omdat de opgave steeds groter wordt en er steeds meer initiatieven en projecten ontstaan voor een schone, hele en veilige woonomgeving, zet De Woonschakel hier vol op in. In 2023 en 2024 is het team Leefbaarheid uitgebreid. Naast vier woonconsulenten zijn er ook twee wijkbeheerders bijgekomen. Een derde wijkbeheerder start begin 2025. Dit houdt in dat we het werk anders zijn gaan inrichten; we zijn meer proactief en gebiedsgericht gaan werken. De wijkbeheerders gaan veel de wijk in en pakken alle eerste overlastmeldingen op. De woonconsulenten pakken de zwaardere overlastzaken op. Beiden hebben een actieve rol wat betreft initiatieven/projecten binnen hun gebied. Met elkaar gaan zij hotspots en wijkschouwen aanpakken.

In het tweede kwartaal van 2024 is een mooie start gemaakt met proactief werken. Er is besloten dat de wijkbeheerders de aftersalesgesprekken gaan voeren, in plaats van de verhuurmakelaars. Dit zijn gesprekken met de nieuwe huurders vier weken na het tekenen van het huurcontract. De wijkbeheerder en de nieuwe huurder kunnen dan gelijk kennismaken en de wijkbeheerder krijgt een beeld van de huurder. De wijkbeheerder heeft hierdoor een ingang om ‘achter de voordeur’ te komen en indien nodig direct te handelen. De wijkbeheerders hebben voor deze gesprekken een flyer gemaakt.

Een ‘hot spot’ is een locatie bij of in ons bezit of complex waar de leefbaarheid in het geding is. In 2024 zijn vier ot spots aangepakt. Bij voorkeur wordt er voor de aanpak van een hot spot eerst een bewonersbijeenkomst gehouden en samen met de bewoners een plan van aanpak voor het complex opgesteld.

Er heeft hier een herinrichting plaatsgevonden. Parkeerplaatsen zijn anders ingericht, het groen is aangepakt, er is opnieuw bestraat en er is een ondergrondse afvalcontainer geplaatst. Het project is in samenwerking met de gemeente Koggenland en HVC-afvalverwerking uitgevoerd.

Deze hotspot is in samenwerking met de gemeente Medemblik uitgevoerd. Onze huurder had een hele grote tuin welke zeer rommelig en vol was. Samen met de gemeente, De Woonschakel en de huurder is besloten om een stuk grond aan de gemeente te verkopen. Hierop zijn vervolgens parkeerplaatsen gerealiseerd, zie onderstaande foto’s.

In augustus is er een opruimdag geweest op de Hoge Werf te Opperdoes. De tuinen en struiken zijn aangepakt door medewerkers van De Woonschakel en door huurders. Daarnaast kon er afval verwijderd worden door de plaatsing van een container door De Woonschakel. Onder het genot van koffie en wat lekkers was er ook tijd voor de verhalen van onze huurders.

Het complex is in 2023 volledig gerenoveerd. Begin 2024 zijn de entree en gangen opgefleurd met foto’s en zijn er binnen met planten gevulde bloembakken bij de entree neergezet. De recreatie- en biljartruimte werd voorzien van nieuwe raambekleding, de aanwezige tafels vervangen, een prullenbak voor het scheiden van afval geplaatst en een koel-vriescombinatie voor de recreatieruimte aangeschaft. Het bezoekerstoilet is gerenoveerd en buiten is een voorziening voor rokers aangebracht. De gemeenschappelijke tuin bleek na snoeiwerk zodanig slecht onderhouden dat er met voorrang opdracht is gegeven voor het uitvoeren van een grote snoeibeurt en verwijdering van struiken. In het voorjaar van 2025 wordt de tuin volledig gerenoveerd.
De Woonschakel heeft hiervoor een bewonersenquête uitgezet om rekening te houden met wensen van bewoners. Vanwege de aangescherpte brandveiligheidsvoorschriften wordt o.a. nog gekeken naar de mogelijkheid tot plaatsing van scootmobiels in of rondom het gebouw.

We hebben met deze hotspots de doelstelling behaald. De hotspots zullen in 2025 met de huidige bezetting de volledige aandacht krijgen.

In oktober vond een wijkschouw plaats in Stede Broec. De Woonschakel ging samen met de gemeente en bewoners van de wijk naar Monnikenveld in Grootebroek. Voorafgaand had De Woonschakel een enquête naar huurders verstuurd om de leefbaarheid in de wijk te inventariseren. De belangrijkste onderwerpen die naar voren kwamen waren: overlast scholieren (zwerfvuil en gevoel van onveiligheid), parkeerproblemen, onveilige verkeerssituaties en het (achterstallig) onderhoud van de groenvoorziening door gemeente en bewoners. De gemeente Stede Broec gaat een vervolgtraject opstellen naar aanleiding van deze wijkschouw. 

Naast de externe wijkschouw zijn er ook twee interne wijkschouwen geweest. Deze vonden plaats in Bovenkarspel en Venhuizen. Deze laatste kern staat o.a. op de planning om samen met gemeente Drechterland in 2025 een wijkschouw te houden.

Alle meldingen van overlast worden op klantniveau vastgelegd. De telling van het aantal overlastzaken is echter vaak lastig, omdat regelmatig sprake is van diverse vormen van overlast op een adres of meerdere melders van dezelfde overlast. De ontwikkeling van het aantal overlastzaken (o.b.v. melderregistratie) laat het volgende beeld zien:

De registratie van vervuilde woningen is vooral te wijten aan het feit dat we door het (gedwongen) plaatsen van rookmelders, meer vervuilde woningen hebben geconstateerd. Daarnaast zijn onderhoudsmedewerkers en externe bedrijven alerter in het signaleren van problemen en het doorgeven aan de medewerkers van Leefbaarheid. De woonconsulenten zien als oorzaak van de vervuiling veelal dat huurders psychische, lichamelijke en/of verslavingsproblematiek hebben. Er was in 2024 één situatie waarin De Woonschakel een juridische procedure is gestart. In andere gevallen heeft De Woonschakel de situatie aangepakt in samenwerking met de hulpverlening.

In 2023 waren er 132 ‘beklaagde’ zaken registraties van tuinoverlast. Deze toename kwam o.a. omdat we een wijkbeheerder in 2023 hebben aangesteld die zich meer is gaan bezighouden met tuinoverlast. Het probleem was er dus al wel, maar heeft in 2023 intern meer prioriteit gekregen. Om de tuinoverlast goed aan te kunnen pakken, is in 2024 het tuinbeleid geactualiseerd. In 2024 zijn we samen met het vrijwilligerspunt en een collega corporatie een project/pilot gestart om huurders waar nodig te helpen met onder andere tuinklussen door inzet van cliënten van WerkSaam (integratietrajecten). Dit project is moeizaam van start gegaan. Het bleek in de praktijk lastig om een match te maken tussen de aangeboden opdrachten en beschikbare vrijwilligers.

Sinds 2021 richten we ons steeds meer op fraudezaken. In 2024 hebben we 57 fraudezaken onderzocht, waarvan een aantal op basis van externe meldingen. Daarbij is 42 keer woonfraude geconstateerd. Bij 24 zaken is de fraude na een waarschuwing vanuit De Woonschakel beëindigd. Bij 18 zaken is de huur beëindigd door opzegging van de huurder of door een juridische procedure/ontruiming. Bij 15 zaken is er geen fraude geconstateerd. Door de opsporing en aanpak van woonfraude, zijn in 2024 18 woningen vrij- en beschikbaar gekomen voor nieuwe huurders.

Bij extreme overlastzaken wordt samenwerking gezocht met andere partijen. In bepaalde gevallen is het veiligheidshuis betrokken en wordt er een ICO (individueel casus overleg) georganiseerd, waarbij het veiligheidshuis de procesregie heeft. In 2024 werden vijf casussen van ons besproken in een ICO. Per casus hebben meerdere overleggen plaatsgevonden om tot een resultaat te komen. Eén casus heeft veel media-aandacht gekregen. In deze casus was het nodig om onze zienswijze en inzet op bestuurlijk niveau af te stemmen met de gemeente.

In Medemblik is er sinds 2023 een overlastprocedure. Als overlastzaken complexer worden, kan hiernaar opgeschaald worden. In 2024 zijn er zeven zaken aangemeld voor de procedure. Wat opvalt is dat de zaken zwaarder worden en dat er vaak sprake is van verward gedrag. Alle zaken zijn goed opgepakt en de samenwerking verloopt prima.

De afgelopen jaren zien we steeds meer samenwerkingsverbanden ontstaan om de leefbaarheid in de wijk te bevorderen. Waar corporaties zich voorheen voornamelijk bezighielden met overlast, worden we nu ook steeds vaker betrokken bij sociale projecten. Gezien de toename van kwetsbare doelgroepen in ons woningbezit, is dit ook van groot belang. Wel moeten we in de gaten houden waar onze verantwoordelijkheid ligt en waar deze weer stopt. Samenwerking met derden is hierin heel belangrijk.

De projecten die in 2023 zijn gestart zijn verder ontwikkeld in 2024. Een enkel project is wel opgestart maar staat nog steeds in de kinderschoenen. Door de uitbreiding en de nieuwe inrichting van het team Leefbaarheid, is er voor deze projecten meer aandacht gekomen in het afgelopen jaar. We staan voor steeds grotere uitdagingen en moeten aan de slag. Uiteraard hebben de gemeenten en andere hulpverleningsorganisaties/zorginstellingen een grote bijdrage hierin en wij gaan dan ook de samenwerking met hen opzoeken. Daarbij wordt gekeken wie de regie binnen een bepaald project heeft.