Duurzaamheid & onderhoud woningen

Voor het planmatig onderhoud aan het woningbezit zijn in de meerjarenplanning (MJOB) onderhoudsmaatregelen en -uitgaven vastgelegd. Naast de vervanging van onderdelen op grond van de technische levensduur, worden er wanneer nodig zogenaamde transformatiebesluiten genomen voor specifieke complexen van het woningbezit. De uitwerking daarvan leidt, naast sloop of verkoop, ook tot levensduur verlengende investeringen waaronder de verdere verduurzaming van deze woningen. Om tot een onderbouwde afweging te komen van passende maatregelen na ‘einde levensduur’ worden scenarioberekeningen uitgevoerd op complex- en wijkniveau. Historisch werd altijd ‘einde levensduur’ op 50 jaar na de bouw gezet. Dat is echter niet meer van deze tijd op basis van de huidige woningmarkt en de veelal kwalitatief nog goede woningen. Uitgangspunt is nu de doorexploitatie van woningen tot 80 jaar, waarbij wel steeds tussentijdse opwaardering en verduurzaming plaatsvindt. De besluitvorming voor doorexploitatie is het resultaat van een multidisciplinaire invulling vanuit de perspectieven klant – verhuur – techniek – financiën.

Op het gebied van verduurzaming hebben we in 2024 opnieuw flinke stappen gezet. Rond de zomer werd de mijlpaal van een gemiddelde energieprestatie van minder dan 150 kWh/m² per jaar bij onze woningen gehaald. Tot op heden weten we jaarlijks de gemiddelde energieprestatie met ca. 10 kWh/m2 te verlagen. Ultimo 2024 bedraagt de gemiddelde energieprestatie van het woningbezit 145,4 kWh/m². Inzet is om dit nog een aantal jaar vol te houden zodat we richting 2030 op ongeveer 110-120 kWh/m2 zitten en de woningen daarmee voldoen aan “de standaard” wat de norm is om de woningen ‘all electric’ te maken met een acceptabel stroomgebruik. Dit is noodzakelijk om de energielast voor huurders acceptabel te houden, maar ook om de belasting van het stroomnet te beperken.

Het plaatsen van zonnepanelen met een opbrengstcapaciteit van 3.000 kWh per jaar levert voor de huurder een lagere energierekening op van ongeveer € 50 per maand. Het voordeel bij vloerisolatie levert ongeveer € 25 per maand op aan lagere energielasten voor huurders. 

In 2024 zijn onder andere onderstaande werkzaamheden uitgevoerd welke een positieve invloed op de gemiddelde energie-Index hadden:

• 433 woningen vloerisolatie (overige 70 woningen uitvoering in 2025)
• 22 woningen Langeweydt/Krommeweydt – Medemblik o.a. kozijnvervangingen
• 30 woningen C. Haringhuizenlaan – Midwoud transformatie/gasloos gemaakt 
• 1.280 kleine zonnepanelen geplaatst op 30 woningen C. Haringhuizenlaan - Midwoud
• 4.029 grote zonnepanelen op 645 woningen geplaatst
• 18 hybride warmtepompen geplaatst omgeving Industrieweg, Sluiswachter, Overstort – Grootebroek
• 571 cv-ketels vervangen 
• 255 mechanische ventilatieboxen geplaatst (hoofdzakelijk met CO2 meting)
• 39 warmte terugwinning (WTW) installaties vervangen
• 2 woningen gevel(na)isolatie (overige woningen naar 2025 doorgeschoven i.v.m. noodzakelijk flora & fauna onderzoek)

In 2024 is het aantal woningen met een energielabel D-E-F-G van 61 ultimo 2023 teruggebracht naar 20 woningen. De aanpak van de resterende vijf woningen met een energielabel E-F-G is problematisch, omdat huurders weigeren medewerking te verlenen aan de verduurzaming van de woning of door de monumentale status van de woning waardoor de kosten voor verduurzaming onrealistisch hoog zijn.

Het terugbrengen van het aantal D-label woningen van 50 naar 15 had veel impact voor de energieprestatie. Dit is onder andere bereikt door de transformatie van 44 woningen aan de Dr. Lohmanstraat in Obdam en de 30 woningen Cornelis Haringhuizenlaan in Midwoud. In deze complexen zaten relatief veel D label woningen, welke nu een label hebben van A+ of beter.

Met de komst van de complexere NTA8800 methode voor het opnemen en vaststellen van de energie-index, hebben wij besloten niet langer zelf de mogelijkheid tot certificeren uit te voeren. Met een externe partij is een meerjarige beheerovereenkomst aangegaan om de energielabels van onze woningen versneld te actualiseren (ongeveer 750 per jaar). In 2023 hebben 790 woningen een nieuw energielabel gekregen en in 2024 648. Dat is minder dan afgesproken en werd veroorzaakt door het gebrek aan uitvoerende medewerkers bij de externe certificerende partij, omdat er onvoldoende opleidingscapaciteit was voor de inspecteurs. Het ingelopen van de achterstand is een punt van aandacht voor de organisatie. Verbetering en grotere inzet door de externe partij is toegezegd.

Bij ruim zestig complexen hebben we contracten voor diverse werkzaamheden. Soms beperkt, zoals schoonmaak of groenonderhoud, maar vaak meer en complexer (bijvoorbeeld liften, brandmeldinstallaties of zorgoproepsystemen). Het contractbeheer en het toezicht op de uitvoering en reparatie moeten ervoor zorgen dat noodzakelijke certificaten tijdig verkregen worden en behouden blijven. 

Als gevolg van een personeelswisseling was er in 2024 enige tijd geen contactbeheerder. Tijdelijk is door de gezamenlijke inzet van meerdere collega’s op de afdeling Vastgoed het contractonderhoud vormgegeven. De instroom van zaken en taken was na de zomer door automatiseringsproblemen bij onze contractpartner voor cv-ketel onderhoud en storingen te hoog. Dit leidde tot ongemak bij onze huurders en extra werkdruk in onze organisatie. De extra huismeester die in 2024 toegevoegd is aan de afdeling Vastgoed heeft duidelijk bijgedragen aan vermindering van de werkdruk van betrokkenen in wooncomplexen.

De uitgaven voor het contractonderhoud lagen fors hoger dan begroot. Dit kwam met name door de verplichting om per 1 januari 2024 bij verketeling alle radiatoren in de woning te voorzien van thermostaatkranen en het geheel waterzijdig in te regelen. Dit hadden wij echter niet begroot en dat leverde een extra kostenpost op van ruim € 600.000.

De Veiligheidsregio gaat strenger controleren op het vrijhouden van vluchtwegen en de aanwezigheid van brandbare objecten in algemene ruimten van appartementencomplexen. Deze regelgeving is al jaren van toepassing maar in de afgelopen jaren was veelal sprake van een gedoogbeleid. Enkele recente branden met dodelijke slachtoffers hebben de Veiligheidsregio’s doen besluiten om niet langer brandbare objecten in de vluchtroutes toe te staan. Praktisch betekent dit dat er geen scootmobielen, kastjes, stoeltjes, grote schilderijen e.d. op de gangen en in de atria aanwezig mogen zijn. Dat is eenvoudig opgeschreven maar nog niet zo eenvoudig uitgevoerd. De stalling van scootmobielen in andere ruimten is vaak problematisch en het buiten stallen is een niet wenselijke optie. Daarbij is ook de afstand van de woning tot de scootmobiel een punt van aandacht. In overleg met gemeenten, WMO, huurders en zorginstellingen moet per wooncomplex naar een passende oplossing worden gezocht. In 2024 zijn wij daarmee begonnen en we gaan hiermee  verder in 2025.

Afgelopen jaar zijn een aantal contracten voor wooncomplexen (o.a. groenonderhoud, rioolverstoppingen, schoonmaakwerkzaamheden) vernieuwd. De contracten hebben veelal een looptijd van 5 jaar maar zijn wel jaarlijks voor beide partijen, mits gefundeerd en met reden, opzegbaar. Wij streven naar langdurige samenwerking. Dat is beter voor onze huurders, onze opdrachtnemers en de werkorganisatie. Bij deze contracten sturen wij steeds op samenwerking en gedeelde verantwoordelijkheid. De contracten bieden, ondanks het langjarige karakter, altijd de mogelijkheid tot flexibiliteit en tussentijdse aanpassing. Met de huidige snelle ontwikkeling van techniek in en om de woningen is dit gewenst.

De conditie en algemene staat van het woningbezit is goed. Dit wordt door de huurders over het algemeen ook zo gezien en ervaren. Wij verwachten geen bijzondere en/of onverwacht grote kosten op het gebied van planmatig onderhoud. Wel zien we een gestage kostenstijging die ingeschakelde bedrijven aan ons doorberekenen. Toetsing geeft aan dat deze stijging marktconform is en veroorzaakt wordt door met name de fors gestegen kosten voor arbeid (cao-verhogingen). Wij zagen indexeringen tussen de 4% en 7%, afhankelijk van de branche en de looptijd. Planmatig onderhoud W & V rekening is € 2,4 mln. plus geactiveerd onderhoud ad € 2,6 mln. maakt samen € 5,0 mln. (planmatig onderhoud en onvoorzien). 

In 2024 zijn de werkzaamheden aan de 44 appartementen Dr. Lohmanstraat in Obdam (€ 4,8 mln.) en aan de 30 appartementen Cornelis Haringhuizenlaan in -Midwoud (€ 4,1 mln.) volledig afgerond. De totale investering van deze grote projecten was ongeveer € 8,9 miljoen, waarvan ongeveer € 3,9 miljoen direct is toe te rekenen aan verduurzaming van het bezit. In de werken was sprake van enkele tegenvallers. Oorzaken waren onder meer onverwachte asbestvondsten bij woningen, langere bouwtijden en de uitvoering terreininrichting in Midwoud.

Een aantal grote complexen was in overleg met de uitvoerende partijen doorgeschoven naar 2024. Bij drie complexen in overgenomen woningbezit viel de hoeveelheid houtrot tegen, maar anderzijds was de prijsindex voor het schilderwerk lager dan door ons begroot. In 2024 jaar hebben we aanzienlijk meer enkel glas voor HR++ glas vervangen dan begroot (totaal € 110.415, begroot was € 50.000). Dit had wel een positief effect op de energielabels. De schilderwerkzaamheden zijn goed, volledig en tijdig uitgevoerd.

De mutaties die door de afdeling Vastgoed worden opgepakt nemen nog steeds in aantallen en gemiddelde omvang toe. Dit hangt nauw samen met het feit dat woningen steeds langer bewoond zijn door dezelfde huurder en oplopende kosten bij aannemers. Omdat de werkbezetting op de afdeling Vastgoed dit jaar geheel op orde was, kon er sneller geacteerd worden. Het aantal dagen dat de woningen niet verhuurd konden worden nam hierdoor af. Er waren weinig incidenten bij de uitvoering, met uitzondering van twee asbestbesmettingen door ondoordacht handelen van de huurders.

Onze medewerkers van de onderhoudsdienst worden in toenemende mate geconfronteerd met agressief gedrag van huurders en bewoners. Met name in het klachtenonderhoud is het belangrijk dat medewerkers optimaal geïnformeerd zijn over de situatie die achter de voordeur kan worden aangetroffen. Dit geldt evenzeer voor uitvoerders van derden die voor De Woonschakel worden ingezet bij het onderhouden van het woningbezit. Er is daarom blijvende aandacht nodig bij alle betrokkenen om agressief of asociaal gedrag te melden. In ernstige gevallen volgen direct maatregelen. Na registratie (opvoering signalering) kan herhaling worden voorkomen. Dat kan door de werkwijze aan te passen of door nadere afspraken te maken met de betreffende huurder.

Duurzame inzetbaarheid is voor de gehele organisatie een aandachtspunt. Onderhoudsmedewerkers zijn belast met intensieve fysieke taken en zijn deels al 50 jaar of ouder. Voor de onderhoudsdienst wordt voortdurend gezocht naar gereedschap en werkwijzen die het werk kunnen verlichten.

Intern is overleg geweest over zaken die wel of niet kunnen worden overgenomen door een nieuwe huurder. Dit betreffen veelal aanpassingen in de woning die door de huurder zelf zijn aangebracht en daardoor niet door De Woonschakel worden onderhouden. In het kader van efficiënter werken zijn de volgende maatregelen genomen:

In 2024 zijn 10.792 werkbonnen uitgevoerd naar aanleiding van een reparatieverzoek. Hiervan was 88% op tijd klaar. Door tijdig en preventief onderhoud uit te voeren blijven de spoedklachten beperkt tot slechts 1,7% van het totaal. Bij 91% van de spoedklachten lukt het om deze binnen 24 uur te verhelpen. Niet alleen klachten met een hoge urgentie worden binnen 24 uur verholpen, maar in totaal gaat het om ruim 39% van de werkverzoeken.

In het belang van een optimale planning, maar ook voor het comfort van de huurders, wordt zoveel mogelijk op een langere termijn gepland. Voor de organisatie is daardoor een besparing op reistijd mogelijk en voor de huurder is het gemakkelijker om een geschikt moment te vinden waarop hij of zij thuis moet blijven. Daarom proberen we het aandeel reparatieverzoeken dat binnen de horizon van drie dagen wordt ingepland door afdeling Klant terug te dringen. Al enige jaren schommelt dit percentage rond de 45%. De huidige  software ondersteunt het gebruik van de planningshorizon onvoldoende. We verwachten betere resultaten na implementatie van het nieuwe planbord.

De klantwaardering voor uitvoering van reparatieverzoeken kwam vorig jaar op 8,6. Dit jaar scoren we opnieuw hoger dan het jaar daarvoor met 8,7. Een resultaat waar we trots op zijn. Slechts 5,9% van de huurders geeft aan dat de reparatie nog niet (helemaal) klaar is.