Algemeen beleid

Op basis van het beleidsplan ‘Voor meer mensen een fijn thuis 2022-2025’ voeren wij onze activiteiten uit. Als belangrijkste prioriteit wordt de bouw van (flexibele) woningen gesteld. Het aanbod van sociale huurwoningen is absoluut onvoldoende om aan de vraag van woningzoekenden te kunnen voldoen. De wachttijden voor het verkrijgen van een sociale huurwoning zijn opgelopen tot > 10 jaar inschrijfduur. De betaalbaarheid van onze huurwoningen en de verdere verduurzaming van het woningbezit zijn als tweede en derde aandachtsvelden geprioriteerd. Vierde prioriteit is de extra inzet op het gebied van leefbaarheid en waar nodig participeren wij in projecten op het gebied van wonen met zorg. Tot slot bewaken wij de ontwikkeling van onze belangrijkste financiële kengetallen.

Nieuwbouw

Het gebrek aan voldoende beschikbare sociale huurwoningen op korte termijn was het belangrijkste gespreksonderwerp op zowel nationaal, regionaal als lokaal niveau. De realisatie blijft fors achter ten opzichte van de ramingen/ambities. Aan programma’s en overleg geen gebrek, maar het realiseren van bouwplannen in de praktijk is weerbarstiger. In dit jaarverslag geen opsomming van redenen waarom wij hier als samenleving en betrokken partijen niet in slagen. Wij kijken naar wat wij zelf doen en kunnen doen.

Met 5 nieuw opgeleverde woningen in 2023 hebben wij ondermaats gepresteerd. Het wegvallen (en dus niet opleveren) van 60 flexwoningen in Lutjebroek was daar mede debet aan. Na een lang voortraject zag de gemeente Stede Broec in oktober 2023 af van realisatie van het bouwplan door reacties vanuit de buurt en te volgen juridische procedures die een snelle realisatie in de weg zouden staan. Desondanks wisten wij de beschikbare investeringsgelden nieuwbouw alsnog in 2023 te benutten. Eind november 2023 werd het besluit genomen om 56 woningen en 43 appartementen aan de Kunstlaan – Opmeer aan te kopen van een belegger. Het betreft hier de realisatie van wooneenheden in een gebouw dat bedoeld was als museum. Volgens planning kunnen deze wooneenheden eind 2^e kwartaal 2024 worden verhuurd.

Een tweede belangrijk onderwerp was de huisvesting van statushouders en opvang van vluchtelingen. De lage mutatiegraad in het bestaande woningbezit en stagnatie in de bouw van (tijdelijke) nieuwe woningen hebben er mede toe geleid dat meer gemeenten niet aan de hogere opgelegde taakstelling konden voldoen. Bij alle gesprekken rondom de prestatieafspraken met gemeenten hebben de Huurdersraad en De Woonschakel aangegeven zich grote zorgen te maken over de integratie van aandachtgroepen in wijken en buurten. Door wetgeving op het gebied van passend toewijzen is sprake van een grotere eenzijdige instroom van nieuwe huurders. De sociale cohesie in wijken en buurten valt meer en meer weg. Gemeenten hebben een nieuwe partij gecontracteerd voor de eerste begeleiding van statushouders die een woning gaan huren. De ervaringen van de begeleiding van deze nieuwe wijkbewoners zijn niet onverdeeld positief. Het project Woonschool, zoals in de gemeente Enkhuizen is vormgegeven, is mogelijk een beter alternatief. Gemeenten nemen hier echter nog een terughoudende opstelling over aan.

Bijna 1.750 huurders ontvingen per 1 juli 2023 een huurverlaging. De huur voor deze huishoudens met een inkomen van maximaal 120% bijstandsinkomen ging gemiddeld met € 55 per maand naar beneden. Teleurstellend was dat de rijksoverheid dit voordeel voor de huurder grotendeels afroomde door de huurtoeslag voor hen te verlagen. In totaal daalde de huurinkomsten op jaarbasis met ruim € 1,1 mln. door deze wet. Dit geld kunnen wij niet meer inzetten voor de financiering van nieuwbouw of verduurzaming van het bestaande woningbezit. Dit effect is ook nog merkbaar in de komende jaren.

De dagelijkse werkzaamheden op het gebied van leefbaarheid zijn voor De Woonschakel in de afgelopen jaren toegenomen. Het oppakken van projecten en ‘hot spots’ (plaatsen waar een aanpak op basis van schoon, heel en veilig nodig of gewenst is) bleef achter. Met het aantrekken van extra wijkbeheerders willen wij hier in 2024 verandering in aanbrengen. Meer en meer wordt samengewerkt met andere partijen op het terrein van leefbaarheid en vereenzaming. Echter, gewaakt wordt dat wij de verantwoordelijkheden/werkzaamheden overnemen als andere partijen niet of onvoldoende acteren.

De waardering van onze prestaties in de Aedes-benchmark 2023 waren uitstekend. Met vier keer de hoogst haalbare score (A) op de hoofdonderdelen huurdersoordeel, bedrijfslasten, duurzaamheid en onderhoud/verbetering behoorden wij tot de zes best presterende corporaties op dit vlak volgens de benchmark. Intern was sprake van een stevig ziekteverzuim door de langdurige uitval van medewerkers welke niet arbeid gerelateerd was. De uitbreiding van de organisatie, vervanging van medewerkers die elders gingen werken en een langlopend traject van herwaardering van functies maakte er geen optimaal jaar van voor medewerkers en organisatie. De aanpassing van de organisatiestructuur begin 2023 werpt echter al wel de eerste vruchten af in de praktijk. Rollen en verantwoordelijkheden zijn scherper gedefinieerd, dit moet de slagkracht en efficiency bevorderen.

De prestatieafspraken volgens de jaarschijf 2023 worden achteraf per gemeente verantwoord via de afsprakenmatrix. Voor 2023 is gebleken dat de beoogde nieuwbouwproductie bij alle gemeenten niet is behaald. Dat lag echter niet aan De Woonschakel maar aan factoren toe te rekenen aan gemeenten (ambtelijke capaciteit en voortgang) landelijke regelgeving of locatie gebonden (weerstand buurt, spuitzones bestrijdingsmiddelen, verkeersafwikkeling plangebied etc.).

Door de stagnatie nieuwbouw en de trend van minder mutaties in het bestaande woningbezit is er onvoldoende aanbod aan sociale huurwoningen voor woningzoekenden geweest. Er werd nagenoeg geheel door ons voldaan aan het vooraf beschikbaar gestelde aantal woningen voor statushouders. Om aan de totale taakstelling te kunnen voldoen moeten gemeenten andere paden bewandelen en is bestuurlijk lef en uitvoeringskracht nodig. Projecten rondom ‘flexwonen’ of snellere permanente woningbouw waar onze corporatie bij betrokken was zijn allen gesneuveld.

Op het terrein van betaalbaarheid en duurzaamheid zijn de afspraken behaald. Doelen op het gebied van het sociaal domein zijn niet volledig behaald, mede door tekort aan ambtelijke capaciteit binnen de SED-gemeenten waar wij actief zijn.