Risicobereidheid

Risicomanagement is een permanent proces welke is geïntegreerd in de dagelijkse besluitvorming en activiteiten van De Woonschakel. Door effectief risicomanagement toe te passen, worden prestaties verbeterd en worden doelen op een duurzame manier bereikt. In het afgelopen jaar is een nieuwe risico-inventarisatie opgesteld. Wij beperken ons niet alleen tot de strategische risico’s maar ook op operationele, financiële en compliance risico’s. Risicomanagement is een continue proces van het identificeren van risico’s, het inschalen naar impact en waarschijnlijkheid en, indien het onze risicobereidheid overstijgt, het implementeren en toetsen van risicobeheersingsmaatregelen. Minimaal één keer per twee jaar worden deze risico’s ook gestructureerd in kaart gebracht.

Voor het beheersen van risico’s richten wij ons eveneens nadrukkelijk op de soft controls. Het voorbeeldgedrag van leidinggevenden, elkaar aanspreken op (on)gewenst gedrag en medewerkers vragen naar cultuurkenmerken van De Woonschakel. Daarnaast worden in de auditcommissie de risico’s besproken. Met voorziene risico’s wordt zoveel mogelijk rekening gehouden op basis van aard, omvang en kans.

De Woonschakel streeft naar een open cultuur waarin medewerkers risico’s signaleren, met elkaar delen, ethische onderwerpen met elkaar bespreken en indien nodig elkaar aanspreken.

Het vaststellen van de risicobereidheid is een belangrijk uitgangspunt voor de beheermaatregelen. Het bepaalt uiteindelijk aan welk restrisico De Woonschakel bloot wordt gesteld. Het is belangrijk om preventieve maatregelen te nemen zoals de implementatie van interne controles, regelmatige update van onze beveiligingssoftware en het opleiden van onze medewerkers om frauderisico’s te voorkomen. Soft controls zijn belangrijk omdat ze helpen om een cultuur van integriteit en verantwoordelijkheid te creëren binnen De Woonschakel. Dat draagt bij aan de preventie van fraude en het verbeteren van interne processen.

De Woonschakel is van mening dat er risico’s zijn bij het vervullen van volkshuisvestelijke taken. Immers, om iets te betekenen voor woningzoekenden moeten wij woningen bouwen. Aan het bouwen van woningen kleven risico’s. Wij zijn een kapitaalintensieve organisatie waar ook risico’s aan verbonden zijn bij wijzigingen in rentes. Uit dit oogpunt is ons risicobereidheid neutraal. Wij zoeken geen risico’s bewust op, maar nemen bij het vervullen van onze volkshuisvestelijke taken wel risico’s. Dat merken wij in toenemende mate in nieuwbouw. De locaties zijn schaars en de prijzen zijn stijgende. Om te kunnen bouwen moeten we actiever de markt op en posities in overweging nemen waar meer risico’s aan kleven. Dit doen we wel vanuit het perspectief dat wij volkshuisvestelijke taken bereiken. Daarbij stellen wij wel een duidelijke grens als het aankomt aan het voldoen aan wet en regelgeving (Woningwet, BTIV, RTIV, MG-richtlijnen). De risicobereidheid is op dit gebied risicomijdend.

Om fraude te voorkomen of te verminderen, zijn er verschillende maatregelen genomen om frauderisico's te beheersen:

• Het gebruik van een intern controle systeem: dit systeem omvat procedures, beleid en maatregelen die worden geïmplementeerd om de kans op fraude te verminderen en op te sporen. Het systeem omvat bijvoorbeeld scheiding van taken, duidelijke verantwoordelijkheden en bevoegdheden en toezicht op financiële transacties.
• Regelmatig uitvoeren risicoanalyses uit om potentiële frauderisico's te identificeren en de controlemaatregelen te verbeteren.
• Bij 1:1 aanbestedingen wordt gebruik gemaakt van een zogenaamde open begroting. Hierdoor is duidelijkheid over de totstandkoming van de prijzen die intern getoetst worden door experts op Vastgoed.
• Integriteit en ethiek: openheid, gewetensvol handelen en een zorgvuldige belangenafweging. Dat zijn de zaken waar onze medewerkers in hun werk extra attent op horen te zijn. Integer werken betekent werken op een manier die je voor jezelf en de buitenwereld kunt verantwoorden. Met haar integriteitbeleid wil De Woonschakel in alle niveaus van onze organisatie doordringen van het belang van integriteit. Onze relaties moeten erop kunnen vertrouwen dat er zorgvuldig en integer gewerkt wordt. In de omgang met haar relaties stelt De Woonschakel vooral eisen aan het eigen personeel. Als richtsnoer bij het accepteren van geschenken, diensten en kortingen moet steeds het belang van de organisatie voorop staan.
• Naleven van de opgestelde integriteitcode. Integriteit is een basiskwaliteit voor De Woonschakel in ons dagelijks handelen. Om de legitimiteit hiervan onomstreden te maken is het van belang dat de corporatie integer gedrag vertoont en er zelfs voor zorg draagt dat ook de schijn niet tegen ons is. Deze integriteitcode maakt duidelijk waar wij voor staan. In het maandelijks overleg van het DMT is het een vast agendapunt.
• Training van medewerkers op het herkennen van frauderisico's en het rapporteren van vermoedens van fraude.
• Permanente aandacht voor phishing door ieder kwartaal een phishingsimulatie uit te laten voeren via een extern bedrijf.
• In 2023 heeft er een scan soft controls plaats gevonden, met de uitkomsten en inzichten kunnen we als organisatie vervolgstappen zetten. 
• Permanent aandacht voor cultuur: op iedere afdeling wordt aandacht besteed aan cultuur. Hoe kunnen we de afdelingen wat cultuur betreft meer met elkaar verbinden. Het beleidsplan dient als uitgangspunt.

De rijksoverheid vormt al langere tijd de grootste risicofactor voor woningcorporaties op basis van ‘kans x impact’. De overheid verlangt veel van corporaties:

• een sector die moet dienen als startmotor voor de verduurzaming in Nederland;
• een sector die moet bouwen vanwege de woningnood aan sociale huurwoningen;
• een sector die aanspreekbaar moet zijn voor de leefbaarheid in wijken en tegelijkertijd de huisvesting verzorgt van een stijgend aantal personen vanuit de bijzondere doelgroepen;
• een sector die zelf de sanering van collega corporaties moet bekostigen;
• een sector die ondanks dat zij niet winst beogende instellingen zijn (geen winstuitkeringen doen maar gelden weer in de volkshuisvesting investeert) en een publieke taak uitvoeren toch winstbelasting aan de overheid moet afdragen.

 Tegen alle politieke risico’s kunnen wij veelal nauwelijks maatregelen treffen. Het treft niet alleen De Woonschakel, maar de volledige corporatiesector.

Ook het afgelopen jaar hebben wij te maken gekregen met prijsstijgingen in nieuwbouw en onderhoud. Doordat De Woonschakel een groot nieuwbouwprogramma wil uitvoeren, zijn wij op dit moment gevoeliger voor hoogconjunctuur met prijsstijgingen. In combinatie met de bouw van gasloze woningen, is de prijs voor een standaard sociale huurwoning gestegen in 2022 naar circa € 280.000 - € 300.000 per woning. Dit is 2023 gestabiliseerd. Streven is om ook onder de grens van € 300.000 te blijven in de komende jaren.
Voor woningen in een prijsrange van de eerste aftoppingsgrens (de grootste doelgroep die wij bedienen) is die prijs feitelijk te hoog. De verliezen per gebouwde woning zijn buitenproportioneel.

• Dagelijks onderhoud: wij werken met standaardprijslijsten. Uiteraard stijgen die standaard prijzen ook, maar door de omvang van onze inkoop inzichtelijk te maken kunnen wij met een hogere schaal inkopen en dat heeft voordelen.
• Planmatig onderhoud: er wordt gewerkt met een aanbestedingskalender. Door het werk eerder voor te bereiden en in de markt te zetten, proberen wij de prijs zo snel mogelijk te fixeren zodat tijdens de begroting al meer zekerheid is over de te realiseren uitgaven.
• Projecten: De prijzen van nieuwbouwprojecten proberen wij eveneens zo snel mogelijk te fixeren. Dit is geen aanvullende maatregel maar een bestaande maatregel die wij handhaven. Echter aannemers stellen de uiteindelijke prijsvorming zo lang mogelijk uit om zelf minder risico te lopen.
• Begroting: In de begroting besteden wij meer aandacht aan het scenario dat prijzen blijven stijgen aan de inkoopzijde maar de huuropbrengsten beperkt of niet groeien als gevolg van politieke keuzen.

Overige marktrisico ’s zijn o.a. de demografische ontwikkelingen  en wet- en regelgeving die van invloed zijn op de kasstroom van De Woonschakel.

Bij de instroom van nieuwe huurders constateren wij een aantal effecten. De huidige tendens is om mensen langer in hun woning te laten wonen en mensen met psychische problemen eerder in een wijk te plaatsen dan in een gespecialiseerde opvanglocatie. De vraag naar opvang van statushouders blijft aanhouden.

Corporaties hebben de taak om statushouders bij urgentie te huisvesten. Wij merken dat de instroom van nieuwe huurders in toenemende mate huurders zijn die te kampen hebben met specifieke problemen. Vervolgens zijn wij strikt gebonden aan de regels van de woningwet en passend toewijzen. Verhuur aan huurders met een middeninkomen, een hoger inkomen en bouwen voor de koop mogen wij überhaupt niet of onder strenge regels en met intensieve procedures. Ons instrumentarium om gemengde wijken te creëren is nagenoeg afgenomen. Het cumulatieve effect is dat er in wijken een eenzijdige instroom van nieuwe huurders is ontstaan met in toenemende mate problemen. Dit geeft druk in een straat of in een wijk, de sociale cohesie neemt af en dat tast de leefbaarheid aan. De effecten verlopen traag maar zijn moeilijk te keren zonder grote ingrepen en investeringen. Wij moeten erkennen dat onze rol en mogelijkheden om dit risico te verzachten zeer beperkt zijn.

De in gang gezette maatregelen blijven wij continueren:

• in gesprek blijven met politie, gemeenten en zorginstanties om bij problemen de lijnen kort te houden en effectief aan de slag te kunnen;
• in gesprek blijven met de lokale burgemeesters en corporaties over een plan van aanpak met betrekking tot gegevens delen. Hiervoor is in 2023 ook een juridisch traject bewandeld;
• standpunten van De Woonschakel omtrent overlast in de media kenbaar maken.
• het team leefbaarheid aanpassen naar een meer wijkgerichte indeling met uitbreiding van het team (wijkbeheerders).

De Woonschakel heeft met de regionale gemeenten en corporaties als uitgangspunt genoemd om woningzoekenden binnen twee jaar te kunnen huisvesten. Dit is al lange tijd een punt van aandacht omdat wij deze termijn niet halen en de wachttijden toenemen. In 2023 is de beschikbaarheid nog verder achteruit gegaan door de oplevering van een zeer gering aantal nieuwe huurwoningen en een stijgend aantal woningzoekenden die zich richten op de huurmarkt omdat het kopen van een woning financieel niet meer mogelijk is. Tegelijk zien wij een daling van het aantal verhuizingen in het bestaande woningbezit. Na een korte dip in 2022 zien we weer een toenemende overspannenheid in de koopsector. Ondanks de oplopende rente op de kapitaalmarkt en de gestegen prijzen van nieuwbouwwoningen is er nauwelijks stagnatie waarneembaar in de afzetmarkt in 2023. Van het omzetten van koop- naar huurwoningen is nog geen sprake. De gevraagde prijzen van ontwikkelaars/aannemers liggen nog op een te hoog niveau.

Daarnaast zien we dat uit onlangs gepubliceerde cijfers blijkt dat het aantal bouwvergunningen in 2023 verder is gedaald. In 2 jaar tijd is er 25% minder aan vergunningen uitgegeven. De wachttijden voor een sociale huurwoning in de regio West-Friesland gaan dan ook de komende drie jaar naar verwachting nog verder toenemen.

De Woonschakel blijft:

• in gesprek met haar kerngemeenten om nieuwe bouwlocaties te bespreken;
• gemeenten wijzen op de gemaakte bestaande prestatieafspraken om daar invulling aan te geven;
• aandacht vragen voor de wooncrisis bij gemeenteraadsleden en wethouders om, samen met andere woningcorporaties, een gedragen regionale uitvoeringsagenda op te stellen op het gebied van woningbouw.

Iedere gemeente waar De Woonschakel werkzaam is werkt aan een duurzame gemeente. De maatregelen die gemeenten nemen kunnen verschillend zijn, zowel in oplossingsrichting als timing. Het risico bestaat dat wijken eerder dan geraamd van het gas af worden gehaald en/of de belangen van onze huurders onvoldoende worden geborgd. De Woonschakel is betrokken bij het bespreken en vormgeven van de duurzaamheidsvisies van gemeenten, ook als het gaat om wijkgerichte aanpak ‘van het gas af’ in combinatie met onze portefeuillestrategie;

Het thema duurzaamheid is een kans om de betaalbaarheid in de vorm van woonlasten voor huurders te verbeteren. De  investeringen zoals nul-op-de-meter-renovaties en warmtepompen zijn fors en de maatschappelijk discussie hierover is nog niet uitgekristalliseerd. Dat geldt ook voor de acceptatie van huurders en omwonenden. Door de hoogte van de investeringen stijgt de leningenportefeuille en door het toepassen van nieuwe installaties kunnen de onderhoudslasten fors stijgen waardoor de operationele kasstroom afneemt. Er kleven niet alleen risico’s aan de investeringen zelf, maar ook aan de exploitatie van de investeringen.

Omdat wij met alle corporaties aan elkaar verbonden zijn door het borgingsstelsel, kunnen financiële problemen bij individuele corporaties worden afgewend op de totale sector. Voor de woningwet hadden veel continuïteitsproblemen van corporaties te maken met projectinvesteringen, grondinvesteringen en investeringen in atypisch vastgoed. Het is niet ondenkbaar dat de duurzaamheidsprogramma’s van sommige corporaties uiteindelijk onbeheersbaar worden. Dit wordt onderkend door de Aw en het WSW.

De Woonschakel investeert de komende jaren meer in duurzaamheid. Twee complexen (totaal 74 woningen) zijn in 2023 van het gas gehaald. Het plaatsen van zonnepanelen op daken van het huurbezit wordt versneld uitgevoerd. Waar mogelijk en financieel verantwoord wordt gekeken naar de plaatsing van warmtepompen in het kader van de verduurzaming van het bezit.

De fiscale risico’s zijn in 2023 verder afgebouwd. De fiscale afwaarderingen uit het verleden door lagere WOZ waarden zijn volledig teruggenomen. De overige risico’s zijn met name politieke risico’s zoals bijv. het beleid rondom ATAD/rentecap. De beheermaatregelen die wij nemen zijn:

• een periodieke update van de fiscale meerjarenbegroting en op basis van scenario’s de impact beoordelen;
• een externe fiscale adviseur die met ons meedenkt;
• regelmatig afstemming met de belastingdienst (horizontaal toezicht);
• periodiek monitoren wet- en regelgeving.

Het sectorrisico is verkleind omdat de corporatiesector Vestia heeft geholpen met een leningenruil. Het WSW en Aw monitort de risico’s van individuele corporaties en bepalen in welke mate sprake zou kunnen zijn van sectorrisico’s. Immers, als één corporatie niet aan haar verplichtingen kan voldoen, dan wordt ze gesaneerd. Indien noodzakelijk moeten andere corporaties bijdragen aan een financiële oplossing.

Met de inwerkingtreding van de algemene verordening gegevensbescherming (AVG) zijn organisaties extra gewezen op de verantwoordelijkheden voor het beheren en verwerken van data. Wij bewaren gevoelige informatie van en over onze huurders waarvan wij niet willen dat ze toegankelijk zijn voor onbevoegden. Hier schuilt een reputatierisico in maar ook een financieel risico omdat de Autoriteit persoonsgegevens boetes kan opleggen.

De maatregelen die wij nemen:

• een risico-inventarisatie;
• e-learning modules over informatiebeveiliging en AVG;
• phishing tests, penetratietesten;
• verwerkingsregister;
• scannen en opschonen van dossiers aan de hand van bewaartermijnen;
• verwerkersafspraken met betrokken partijen.

Het systeem bevat een mechanisme van regelmatig monitoring en rapporteren van de risico‘s, waarbij de voortgang en effectiviteit van de beheermaatregelen worden geëvalueerd. In het controleplan zijn de risico’s geïnventariseerd en gerangschikt in omvang en waarschijnlijkheid dat het risico zich voordoet. Op basis hiervan zijn interne beheermaatregelen ontworpen en geïmplementeerd. Door middel van een risicomatrix wordt per kwartaal door de controller aan de raad van commissarissen informatie verschaft op welke risico’s wij risicobeheermaatregelen hebben geïmplementeerd. Hierin is ook de testfrequentie opgenomen. De controller rapporteert over de bevindingen. Dit is een herhalend proces. Het is belangrijk dat het systeem flexibel is en regelmatig wordt geüpdatet en geëvalueerd, rekening houdend met veranderende omstandigheden en nieuwe risico ‘s.  Gedurende 2023 zijn er operationele risico’s bijgekomen en ook op basis van de management letter zijn er aanpassingen in de risicomatrix aangebracht.

Voor woningcorporaties zijn er verschillende toekomstige ontwikkelingen en trends op het gebied van risicomanagement. Het is belangrijk om proactief te zijn en zich aan te passen aan veranderende omstandigheden. Hier zijn enkele mogelijke trends en ontwikkelingen:

Woningcorporaties opereren in een omgeving die wordt beïnvloed door wet- en regelgeving. Het is essentieel om veranderingen in regelgeving te volgen en risicomanagementstrategieën hierop aan te passen, vooral op het gebied van huurrecht, bouwvoorschriften en financiële verslaglegging.

Risico's die voortvloeien uit klimaatverandering, zoals overstromingen of extreme weersomstandigheden, worden steeds relevanter. Daarnaast groeit de aandacht voor duurzaamheid, wat risico's en kansen met zich meebrengt op het gebied van vastgoedwaarde, regelgeving en maatschappelijk verantwoord ondernemen.

Nieuwe technologieën, zoals smart home-systemen, kunnen nieuwe risico's en kansen met zich meebrengen. Het is belangrijk om de implicaties van technologische innovatie op het beheer en de beveiliging van woningen te begrijpen.

Met de voortdurende digitalisering van processen binnen woningcorporaties neemt het belang van cybersecurity toe. Risico's zoals gegevensinbreuken en cyberaanvallen moeten nauwlettend worden gevolgd, en beheersmaatregelen moeten worden geïmplementeerd om de digitale veiligheid te waarborgen.

Het is van belang dat De Woonschakel de risicomanagementprocessen regelmatig herziet en update om te anticiperen op deze ontwikkelingen en trends. Een flexibel en aanpasbaar risicomanagementsysteem stelt De Woonschakel in staat om effectief om te gaan met onzekerheden en zich aan te passen aan een veranderende omgeving.