Betaalbaarheid woningen

Aanbod betaalbare woningen

De huurprijzen van sociale huurwoningen zijn gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel. Het aantal waarderingspunten van een woning wordt bepaald door onder andere de oppervlakte, de energieprestatie, het aantal verwarmde ruimtes, de aanwezige voorzieningen, buitenruimte en de WOZ-waarde. Op basis van het aantal waarderingspunten wordt de wettelijke maximale huur bepaald. In ons huurbeleid van 2023 hebben wij afgesproken dat de gewenste streefhuur 70% van de wettelijke maximaal redelijke huur is.

Huurprijscategrorieën nieuwe verhuringen:

Door de introductie van het passend toewijzen in 2015 is het voor de beschikbaarheid van een woning voor veel woningzoekenden van belang dat woningen binnen een bepaalde huurprijscategorie vallen. Om die reden heeft De Woonschakel elke woning ingedeeld in een huurprijscategorie; het betreft de categorieën Goedkoop (max. € 452,20), Betaalbaar 1 (max. € 647,18), Betaalbaar 2 (max. € 693,60) en Betaalbaar 3 (max. € 808,06). De huur van de woning mag niet hoger worden dan de bovengrens van die categorie; is de streefhuur (70%) hoger dan de bovengrens, dan wordt deze ‘afgetopt’ op deze grens en wordt dat de streefhuur. Het inkomen en huishoudensgrootte van woningzoekenden bepaalt welke woning/categorie voor hen passend is. Heb je bijvoorbeeld een eenpersoonshuishouden en een inkomen niet hoger dan € 25.475, dan kun je alleen woningen huren in de categorieën Goedkoop of Betaalbaar 1.

Bij een nieuwe verhuring wordt een woning aangeboden voor de streefhuur/aftoppingsgrens. Eind 2023 zijn de streefhuren als in onderstaande tabel verdeeld. Daaruit blijkt dat 74,1% van onze huurwoningen een streefhuur heeft tot de lage aftoppingsgrens.

Tabel overzicht huurprijscategorieën op basis van streefhuur en netto huur per ultimo 2023:

Streefhuren	% won. cum. streefhuur	Aantal won. o.b.v. streefhuur	% won. o.b.v. streefhuur ultimo 2023	% won. o.b.v. netto huur ultimo 2023	Verschil
<€452,20 (kwaliteitskortingsgrens)	15,20%	968	15,20%	15,90%	0,70%
>€452,20 en <€647,19 (tot lage aftoppingsgrens)	74,10%	3.761	58,90%	72,30%	13,40%
>€647,19 en <693,60 (tot hoge aftoppingsgrens)	95,70%	1.374	21,60%	8,30%	-13,30%
>€693,60 en <€808,06 (tot liberalisatiegrens)	97,40%	111	1,70%	1,90%	0,20%
>€808,06 (hoger dan liberalisatiegrens)	98,80%	88	1,40%	1,60%	0,20%
Overige	100%	78	1,20%	1,20%	0,00%
Totaal		6.380	100%	100%

Dit overzicht zegt iets over het aanbod betaalbare woningen bij nieuwe verhuringen (aanbod in de toekomst). Om betaalbare woningen aan te blijven bieden, is het wenselijk om meer zicht te krijgen op de behoefte aan betaalbare woningen. Dit doen we door onder andere te kijken naar het inkomen van woningzoekenden bij inschrijving. Echter kan het inkomen na inschrijving wijzigen en is het verzamelen van extra data belangrijk zodat we ons (toekomstige) aanbod kunnen afstemmen aan de behoefte. Daarbij is het ook wenselijk om een specificatie te maken van de huurprijscategorieën per doelgroep en per gemeente/kern zodat we kunnen sturen op een evenredige verdeling.

Naast de huurprijzen wegen de energieprijzen zwaar mee in de woonlasten. Om betaalbare woningen beschikbaar te houden voor mensen met een laag inkomen, zouden de gehele woonlasten in balans moeten zijn. Een optie is woningen die nog niet verduurzaamd zijn, een minder hoge huur te geven en vice versa. Een aanpassing van het woningwaarderingsstelsel is dan wellicht noodzakelijk.

Huurbeleid en huurprijscategorieën

Om de betaalbaarheid voor zittende huurders zichtbaar te maken, brengen we in kaart hoeveel woningen in welke huurprijscategorie vallen. In dit geval is dat dus op basis van de huidige huren (wat afwijkt van het overzicht op basis van de huurprijscategorie waar De Woonschakel de woningen heeft ingedeeld, zie onder ‘beschikbaarheid’).

Overzicht huurprijscategorieën op basis van de huurprijs van zittende huurders

Prijsklasse
Goedkoop	1013
Betaalbaar 1	4615
Betaalbaar 2	528
Betaal 3	123
Niet-daeb	101

1e aftopping

88 %

(doel: min. 75%)

1e en 2e aftopping

8 %

(doel: min. 15%)

In het beleidsplan is opgenomen dat minimaal 75% van de woningen per gemeente een huurprijs heeft in betaalbaarheidsklasse 1 en 15% tot 25% in betaalbaarheidsklasse 2. In bovenstaande tabel zien we dat slechts 8,3% van de huidige huurprijzen van onze totale woningbezit in betaalbaarheidsklasse 2 valt. Deze doelstelling is dus niet behaald, maar is wel gunstig voor onze huurders. Reden hiervan is dat veel huren door de eenmalige huurverlaging per 1 juli 2023 zijn verlaagd. Tevens hebben we in ons huurbeleid afgesproken dat de streefhuren in 2023 70% van de maximale redelijke huur mag bedragen, tegenover 73% in 2022. Bij de jaarlijkse huurverhoging zijn de huren niet hoger uitgekomen dan de streefhuur van 70% of de aftoppingsgrens, ondanks dat we qua percentage bij een aantal woningen de huur meer mochten verhogen.

Netto huur

in €

	2023	2022
Netto huur	561	565

	2023	2022
Gem. aantal WWS punten	167	167
Maximaal redelijke huur	€ 1.004	913
Streefhuurpercentage	70,0%	73,0%
Netto huur in % max. redelijke huur	55,9%	61,9%
Netto huur	€ 561	565

In het beleidsplan is opgenomen dat de gemiddelde huurprijs 68% van de wettelijke maximale redelijke huur bedraagt. Eind 2023 hadden wij een werkelijk gemiddelde huurprijs van 55,9%. De daling van ruim 6% ten opzichte van 2022 is veroorzaakt door de wet eenmalige huurverlaging per 1 juli 2023 waar veel huurders recht op hadden. In 2024 worden deze cijfers gespecificeerd per gemeente/kern voor een inhoudelijke toets rondom de betaalbaarheid per gemeente.

Huuraanpassing per 1 juli 2023

De gemiddelde huuraanpassing in 2023 bedroeg 2,6% exclusief het woningbezit waarop de wet eenmalige huurverlaging op van toepassing was. De differentiatie bij de individuele woningen lag tussen 0% (275 won.) 0,01 – 2,99% (1.683)en 3% (4.197 won.). Bij 1.730 woningen was sprake van een huurverlaging met gemiddeld € 55 (totaal lagere huursom van ruim € 1,1 mln. op jaarbasis).

Huurincasso

De Woonschakel hanteert een snel en sociaal incassobeleid. Het sociaal incasseren staat voorop en naast telefonisch contact wordt de huurder uitgenodigd voor een persoonlijk gesprek of gaan de incassomedewerkers op huisbezoek.

KPI’s voor de huurincasso 2023

Huurachterstand

0,58 %

(doel: max 0,75% van de jaarhuur)

Huurachterstand

276 huurders

(doel: max. 7,5%, = 300 huurders)

Huisuitzettingen wegens betalingsproblemen

4

(doel: max. 10)

Oninbare jaarhuur afgeboekt

€ 153.118

(doel: max. € 135.000)

De ontwikkeling van betalingsachterstanden in de afgelopen jaren laat het volgende beeld zien

Ultimo	Betalings- achterstand	Aantal achterstanden	Gemiddelde achterstand	In handen deurwaarder	Betalings- regeling	Beïnvloedbare achterstand
2019	284238	278	1022	119659	40986	123593
2020	266937	272	981	119552	34838	112547
2021	278949	260	1073	110364	46733	121897
2022	316926	286	1108	147323	34667	129298
2023	266324	276	965	95611	69761	100952

De betalingsachterstand bedroeg eind 2023 € 266.324. De huurachterstand bedraagt 0,58% van de jaarhuur en blijft daarmee ruim binnen de interne norm van 0,75% voor 2023. De achterstand die werd veroorzaakt door de overname van 470 woningen van Wooncompagnie is in 2023 weggewerkt. De toename van afgeboekte vorderingen is de belangrijkste oorzaak van de afname van de achterstanden. Het aantal huurders met een achterstand (276) bleef ruim onder de interne norm van 300 huurders in 2023.

Aantal huurders met achterstand

	Standaard	Sleper	Vertrokken/vertrekkende klant	Overleden klant
jan.	196	47	18	3
feb.	208	50	22	4
mrt	194	49	24	3
apr.	208	55	17	4
mei	191	52	19	3
jun.	169	54	22	3
jul.	197	60	25	6
aug.	167	59	24	5
sept.	187	58	23	4
okt.	160	61	22	5
nov.	167	55	23	3
dec.	193	55	23	5

Als het niet lukt om contact te krijgen met de huurder en/of het gewenste resultaat te krijgen, dan wordt de weg richting deurwaarder snel ingezet. Hierdoor blijft de achterstand relatief klein c.q. ‘te overzien’. Tevens worden deze huurders aangemeld bij de gemeente. Het aantal vorderingen dat uit handen wordt gegeven aan de deurwaarder blijft laag. Voordat de huurder wordt gedagvaard proberen de incassomedewerkers contact met de huurder te krijgen door op huisbezoek te gaan om extra kosten te voorkomen.

Betalingsachterstand/profiel

In €

Betalingsachterstand / Profiel	Standaard	Sleper	Vertrokken/vertrekkende klant	Overleden klant
jan.	226654.36	87146.8	27464.09	8023.77
feb.	165285.62	68973.17	28210.45	2214.57
mrt	157266	52834	15546	2756
apr.	165081	46625	14863	4340
mei	146119	42829	16496	4409
jun.	148132	55183	20715	4997
jul.	124912	58828	26893	4512
aug.	121698	62876	29606	8614
sept.	133755	62905	25494	8312
okt.	120457	68893	38332	8573
nov.	125321	65788	33374	15422
dec.	116598	63826	32758	4275

Ontruimingen

Het aantal ontruimingen op grond van betalingsachterstand laat het volgende beeld zien:

Huurdossiers met ontruimingsvonnis	24	34	15	24	34
Toepassing laatste kansbeleid (na ondertekening)	1	3	1	1	9
Aantal ontruimingen o.b.v. huurachterstand	4	4	1	2	2

Uit bovenstaand overzicht blijkt dat het merendeel van dossiers met ontruimingsvonnis uiteindelijk niet tot een ontruiming leidt, maar alsnog tot een aanvaardbare betalingsregeling.

Naast ontruimingen op grond van betalingsachterstanden kunnen huurders ook ontruimd worden op basis van overlast, hennepteelt of op andere gronden. Voor de afgelopen 5 jaar was de onderverdeling van ontruimingen als volgt:

Reden ontruiming	2023	2022	2021	2020	2019
Huurachterstand	4	4	1	2	2
Overlast	3	2	0	1	1
Hennep	1	0	0	0	0
Totaal	8	6	1	3	3

Derving wegens afboeking vorderingen

De norm voor afboeking debiteuren 2022 was vastgesteld op € 120.000. Totaal werd er aan vorderingen € 153.118 afgeboekt. De stijging van de oninbare vorderingen was hoger dan voorzien. Het aantal afboekingen is gestegen van 24 naar 29. Het gemiddelde bedrag steeg van € 1.915 naar € 5.280. De grootste stijger is de categorie ‘Noorderzon vertrokken’. Er zijn in 2023 negen huurders ‘met de noorderzon’ vertrokken, tegenover drie in 2022.

Omschrijving	In € 2022	Aantal 2022	In € 2023	Aantal 2023
WSNP	3493	4	3607	2
Erfenis verworpen	19310	6	37173	5
Deurwaarder/advocaat ziet geen mogelijkheden	0	0	21235	4
Noorderzon vertrokken	8840	2	78604	9
Minnelijke schikking	8135	7	7016	5
Saneringskrediet finale kwijting	6191	4	5483	4
Totaal	45969	23	153118	29

Vorderingen bij 2e deurwaarder

Een aantal afgeboekte vorderingen komt voor doorsturing naar een tweede deurwaarder in aanmerking. Dit gebeurt op basis van ‘no cure no pay’. Direct na afboeking worden de dossiers klaargemaakt voor het doorsturen naar deze deurwaarder. In 2023 heeft dit alsnog de volgende incasso opgeleverd:

Aantal vorderingen 2e deurwaarder	Resultaat	Aantal
4	Voldaan/WSNP	€ 4.660
1	Afgesloten geen verhaal mogelijk	€ 0
4	Tussentijdse afdracht	€ 2.400
9	Totaal	€ 7.060

Betaalbaarheid woningen