Bestuursverslag

De afzet van koopwoningen blijft stagneren door de oplopende kapitaalrente. Zowel voor de koop- als huurmarkt blijft de interesse onveranderd hoog, maar staat de financiering van koopwoningen en de beschikbaarheid van sociale en middeldure huurwoningen verder onder druk.

De marktwaarde van het bezit van De Woonschakel is licht gestegen. De totale omvang van de woningportefeuille is met € 5,0 mln. gestegen naar een waarde van € 969,4 mln. Dit betreft een stijging van 0,5%, inclusief de autonome ontwikkeling

De negatieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een toename in de afslag wegens betaalbaarheid (beleidshuren) en de afslag wegens kwaliteit (onderhoud).

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

Verdere ontwikkeling van dit waardenbegrip kan leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, onder meer samenhangend met:

• aanpassing van de huurstijgingsparameter: bij bepaling van de beleidswaarde is de (bij mutatie van de woning te realiseren) markthuur aangepast naar de streefhuur. In de praktijk bepaalt De Woonschakel bij mutatie de nieuwe huur mede rekening houdend met passend toewijzen en afspraken met de huurdersorganisatie over de huursomstijging. Dit betekent dat de ingerekende streefhuur niet c.q. niet altijd direct bij mutatie wordt gerealiseerd, waarbij als 'afslag' de beste schatting is verwerkt.
• toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van onderhoudskosten versus investeringen en/of toerekening van niet direct vastgoed gerelateerde bedrijfslasten.
• toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van beheerkosten.

Per 31 december 2023 is in totaal € 505,6 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2022: € 510,9 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. De waarde van bedrijfs-, maatschappelijk- en zorgobjecten zijn op basis van volledige taxatie bepaald.

De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van De Woonschakel. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complex) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast wordt bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

Het bestuur van De Woonschakel heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 409,1 miljoen. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2023 bestaat uit de volgende onderdelen: