Financiën

Bij het uitvoeren van de activiteiten geldt dat de financiële continuïteit van de corporatie gewaarborgd moet blijven. Dit houdt in dat risico's beperkt moeten zijn tot een aanvaardbaar niveau. Voor het financiële beleid baseert De Woonschakel zich op enkele kengetallen die graadmeters zijn voor de continuïteit op lange termijn en operationele activiteiten op korte termijn.

Hieronder treft u de kengetallen die de Autoriteit Woningcorporaties (AW) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) als toetsingsnormen hanteert en de score van De Woonschakel.

De LTV meet de verhouding tussen de leningen ten opzichte van de waarde van het vastgoed (beleidswaarde).

De LTV verslechtert ten opzichte van voorgaand jaar. Dit komt omdat de beleidswaarde daalt ten opzichte van vorig jaar. Gegeven de externe normen blijft De Woonschakel ruim onder de grenzen.

De ICR meet hoeveel keer de rente betaald kan worden uit de operationele kasstroom.

In de begroting 2023 is rekening gehouden met een ICR van 2,8. Binnen de operationele kasstroom hebben zich verschuivingen plaatsgevonden o.a. door minder huurinkomsten (€ 0,7 mln.), uitgaven extra onderhoud (€ 2 mln.) en hogere uitgaven vennootschapsbelasting (€ 0,6 mln.). Hierdoor is de ICR uitgekomen op 2,3.

De dekkingsratio stijgt iets omdat de marktwaarde procentueel forser is gedaald dan de mutatie saldo leningen ultimo 2023 t.o.v. 2022.

De solvabiliteit is de verhouding tussen het eigen vermogen en totaal vermogen op basis van de beleidswaarde.

De solvabiliteit is gedaald met 18% o.a. door een fors hogere onderhoudsnorm, maar De Woonschakel blijft ruim boven de gestelde minimale norm van externe toezichthouders.

De operationele kasstroom bedraagt € 8,4 mln. (2022 € 9,1 mln.).

De komende jaren verwachten wij dat het beheersen van de operationele kasstroom een aandachtspunt blijft. De inflatie (kostenstijgingen) en de ontwikkeling van de rentetarieven zijn ongewis. De kostenstijgingen spelen uiteraard ook een rol bij het nemen van investeringsbeslissingen.

De gemiddelde rentevoet voor De Woonschakel bedraagt 2,69% (2022: 2,58%). Deze stijging wordt veroorzaakt door:

nieuwe leningen

• De Woonschakel heeft op 17 mei een flex lening aangetrokken van € 9 mln. op basis van 1-maands Euribor met een opslag van 0,24%. 
• De Woonschakel heeft op 29 november een lineaire lening aangetrokken van € 9 mln. tegen een rente van 3,840%. 

eindaflossingen
Er vonden geen eindaflossingen van fixeleningen of overige leningen plaats. rente conversies

• Op 27 december is er een renteconversie geweest voor een lineaire lening met een openstaand bedrag van € 4 mln. met een looptijd van 20 jaar voor 3,13% (was 2,42%).

Als ‘hoeder van de borg’ draagt het WSW bij aan een optimale financiering van de volkshuisvesting. Het WSW zorgt dat deelnemende corporaties toegang hebben tot de kapitaalmarkt tegen zo optimaal mogelijke financieringskosten. Dat doet het WSW door borg te staan voor de rente- en aflossingsverplichtingen van door het WSW geborgde leningen van corporaties. De borgstelling van het WSW is ingebed in een zekerheidsstructuur. Die structuur moet ervoor zorgen dat er voldoende financiële middelen beschikbaar zijn om eventuele financiële problemen bij één of meerdere WSW-deelnemers op te lossen zonder dat het borgstelsel zelf in gevaar komt.

Voor woningcorporaties is het WSW feitelijk een onderlinge waarborgmaatschappij die steunt op ‘solidariteit binnen het borgstelsel en de zekerheidsstructuur. De solidariteit komt op diverse manieren tot uiting. Om te voorkomen dat WSW een aanspraak krijgt op zijn borgstelling zijn er verschillende vangnetten en buffers. 

Het WSW kan een obligoheffing vragen om haar garantievermogen op peil te brengen. Dit garantievermogen is nodig als een corporatie na sanering nog steeds niet aan haar verplichting kan voldoen. Daarnaast hebben wij een obligolening afgesloten. Dat betreft een variabele hoofdsom lening waar het WSW volmacht over heeft. Mocht het risicovermogen niet voldoende zijn, dan kan het WSW de variabele hoofdsomlening (deels) opvragen. De obligoheffing stijgt naar 0,34% van het geborgde schuldtotaal en wordt ingezet om de variabele hoofdsomlening weer af te lossen naar nihil. 

De Autoriteit Woningcorporaties  houdt toezicht op alle woningcorporaties. De Aw valt onder de politieke verantwoordelijkheid van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en is ondergebracht bij de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT).

De Aw heeft als opdracht om op basis van risico’s en ook waar nodig ter plaatse bij individuele corporaties toezicht te houden. Het integrale toezicht door de Aw richt zich op de onderwerpen: rechtmatigheid, financiële continuïteit, governance en integriteit. De individuele oordelen maakt de Aw jaarlijks openbaar. Ook rapporteert de Aw jaarlijks over de sector als geheel.

De Woonschakel beschikt over een Reglement financieel beheer en beleid welke op 19 oktober 2017 is goedgekeurd door de Minister van BZK en daarna wordt het reglement periodiek herzien. Door de wijziging in de woningwet is het reglement onlangs herzien.

Bestaande leningen worden periodiek beoordeeld op de mogelijkheid tot vervroegde aflossing of herfinanciering direct of in de toekomst tegen een lager rentepercentage.

In 2023 zijn er twee nieuwe leningen aangetrokken van 2x 9 mln. De verschuldigde rente is van de ene lening 3,84% en van de andere een variabele rente met als basis de 1-maands Euribor met een opslag van 0,24%.

In de treasury commissie wordt naar aanleiding van periodieke bedrijfsrapportages gesproken over de benodigde financiële middelen, leningsfaciliteiten en actualiteiten. De leningenportefeuille kent een relatief lange looptijd. Het renterisico is in het algemeen goed gespreid en valt binnen de norm van het WSW.

De grootste fiscale onzekerheid is geweest. Het opwaarderingspotentieel van in het verleden gebruikte fiscale aftrekposten (waardeontwikkeling vastgoed) is gedaald tot nihil en is in 2022 volledig teruggenomen. De fiscale last is nu minder volatiel, beter voorspelbaar en bevat minder risico’s. In 2021 zijn nieuwe afspraken met de belastingdienst gemaakt over de behandeling van de posten onderhoud en verbetering. Deze afspraken hebben als doel om transparant te maken hoe wij omgaan met onderhoud en verbetering en daar vooraf fiscale afstemming over te bereiken.

In het verslagjaar en voorgaande jaren zijn projectbesluiten genomen waarbij sprake is van het plegen van onrendabele investeringen voor bouwprojecten, herstructurering en aankopen. Voor een deel van deze projecten is een voorziening getroffen. De voorziening is berekend op basis van de marktwaarde.