Beschikbaarheid Woningen

Sociale verhuurders in de regio West-Friesland maken gebruik van een gezamenlijk systeem voor het aanbieden en toewijzen van huurwoningen (Woonmatch). Woningzoekenden kunnen zich gratis inschrijven in dit systeem voor alle sociale huurwoningen in de regio. Sinds 2017 beantwoordt de afdeling Klant van onze organisatie voor de gehele regio algemene vragen van woningzoekenden over Woonmatch. Ongeveer 17% van de 144.622 geregistreerde woningzoekenden (peildatum 31 december 2023) is actief op zoek naar een woning.

Veel woningzoekenden staan passief in het systeem en reageren niet op een woning. Dit komt enerzijds doordat zij weten dat zij door hun beperkte inschrijfjaren nog geen kans maken op een woning of zich alvast inschrijven voor de toekomst. Anderzijds kan het ook zijn dat mensen zich hebben ingeschreven, maar inmiddels geen behoefte of geen recht meer hebben aan/op een sociale huurwoning (ingeschreven kandidaten hebben een woning gekocht, vestigen zich buiten de regio of zijn inmiddels overleden). In het laatste geval vervuilt het woningzoekendenbestand in Woonmatch omdat het gestructureerd opschonen van woningzoekenden ontbreekt. We kijken om die reden voornamelijk naar het aantal actief woningzoekenden, maar de inschrijfduur blijft belangrijk.

De term wachttijd wordt in de woonruimteverdeling gebruikt om aan te geven hoe lang woningzoekenden er over hebben gedaan om een woning te vinden. De meest gebruikte indicatoren om wachttijd te meten zijn de inschrijfduur en actieve zoekduur. De inschrijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven hebben gestaan voordat ze een woning vonden. De actieve zoekduur laat zien hoe lang woningzoekenden op advertenties hebben gereageerd voordat ze een woning hebben gevonden. Deze twee kun je niet los van elkaar zien, omdat iemand vaak pas gaat reageren als ze kans maken op een woning door genoeg inschrijfjaren. 

Vanaf 2020 verhuren sociale verhuurders in de regio West-Friesland ruim 10% van de huurwoningen met voorrang aan doorstromers. Per saldo vinden hierdoor meer verhuizingen plaats door doorstroming. De verhuisketen komt bijvoorbeeld op gang als een oudere huurder verhuist naar een seniorenwoning en een eengezinswoning achterlaat waar een (toekomstig) gezin kan gaan wonen. Degene(n) die in de gezinswoning gaan wonen, laten wellicht een kleinere woning of een jongerenwoning achter voor alleenstaanden en starters. Op deze manier zorgen we ervoor dat huurders passender (qua woningtype) gaan wonen. De Woonschakel en de andere sociale verhuurders nemen doorstroomwoningen structureel op in het aanbod van woningen in Woonmatch.

Voor 2023 werd hiervoor een bandbreedte van 15%-20% bepaald. Volgens ons registratiesysteem hebben wij in 2023 61 woningen toegewezen aan doorstromers, wat neerkomt op 19% van de verhuurde woningen (exclusief zorgwoningen). Omdat in Woonmatch iets anders wordt geregistreerd (datum toewijzing versus verhuur), komen we daar uit op 68 toewijzingen. Er zijn 55 woningen bij De Woonschakel vrijgekomen doordat huurders doorstoomden; 38 huurders zijn van een woning van De Woonschakel doorgestroomd naar een andere woning van De Woonschakel en 17 huurders van een woning van De Woonschakel naar een woning van een andere corporatie of woningbedrijf. Omgekeerd zijn 30 huurders van een andere corporatie of woningbedrijf doorgestroomd naar een woning van De Woonschakel. Van alle doorstroomwoningen die wij hebben aangeboden, waren 29 woningen bestemd voor senioren. Van deze 29 senioren lieten 17 senioren een standaardwoning achter (grootte niet bekend) en 1 een jongerenwoning. 6 senioren lieten ook een seniorenwoning achter. Ruim de helft van onze doorstroomwoningen zijn standaardwoningen. De huurders die daarvoor in aanmerking kwamen, lieten 12 keer een jongerenwoning achter.

Door deze data in de gaten te houden, kunnen we zien of de verhuisketen op gang komt. Ook kunnen we daarop sturen door beleid hierop aan te passen. In 2023 hebben we bijvoorbeeld ruimte gegeven aan middeninkomens (benutten vrije toewijzingsruimte) voor o.a. senioren, die inmiddels een hoger inkomen hebben, de kans te geven om te verhuizen naar een sociale huurwoning voor senioren. Een voorwaarde hierbij is dat zij minimaal een 4-kamerwoning achterlaten. Deze woning kan dan weer aangeboden worden aan een meerpersoonshuishouden.

Het doel van doorstromen is dat huurders passender gaan wonen qua woningtype (grootte, gelijkvloers) en dat daardoor uiteindelijk geschikte woningen vrijkomen voor starters die achterin de verhuisketen staan. Om de doorstroom te bevorderen moeten er voldoende woningen aangeboden worden. Door stagnatie in de nieuwbouw stagneert de doorstroom. Om te beoordelen wat voor type woningen er nodig zijn willen we aankomend jaar meer zicht krijgen op de demografische ontwikkelingen en de portefeuillestrategie voor de toekomst actualiseren. Als we deze analyse hebben uitgevoerd en naast de demografisch ontwikkelingen leggen, weten we of ons aanbod aansluit bij de (toekomstige) vraag. Bij plannen voor de nieuwbouw houden we al rekening met het huidige aanbod en de (toekomstige) vraag naar woningen.

Een onderdeel van de analyse is inzichtelijk krijgen welke woningen geschikt zijn als zorgwoningen, dit doen we volgens de BAT (= classificatie zorgtoegankelijkheid en voorzieningen in woning). Daardoor kunnen we deze woningen gerichter toewijzen aan mensen die dit nodig hebben. Zo zorgen we ervoor dat ouderen langer zelfstandig kunnen wonen. We werken hiermee samen met zorgpartijen.

In ons jaarplan is opgenomen om te onderzoeken of een doorstroommakelaar zinvol is. Een doorstroommakelaar kan onderzoeken wat de reden is dat huurders niet door (willen) stromen naar een andere (meer passende) woning. Ook kan de doorstroommakelaar huurders voorlichten hierover. Een doorstroommakelaar kan een adviesrol hebben voor het ontwikkelen van beleid om de doorstroming verder te bevorderen. In 2023 is dit nog niet opgepakt. Dit wordt doorgezet naar 2024. 

Spoedzoekers zijn woningzoekenden in een schrijnende woonsituatie die niet in aanmerking komen voor urgentie via de regionale urgentie commissie (RUC). In de praktijk blijkt dat dit tot dakloosheid met alle persoonlijke en maatschappelijke problemen (en kosten) kan leiden. Daarom werd in 2020-2021 in de regio een pilot uitgevoerd binnen de woonruimteverdeling voor deze spoedzoekers. Zij konden met voorrang aanspraak maken op een sociale huurwoning. Helaas is het niet gelukt een regionale voortzetting met politiek commitment in te voeren. Alleen de gemeente Hoorn voert een eigen regeling voor spoedzoekers uit.

De Woonschakel heeft in 2022 voor haar eigen werkgebied een eigen beleid ontwikkeld om een perspectief te bieden voor de woningzoekenden die niet in aanmerking komen voor urgentie via de regionale urgentiecommissie. Dit beleid is in 2023 voortgezet. Om willekeur te voorkomen is gekozen voor objectieve criteria waaraan een deel van de spoedzoekers uit de pilot toch al aan voldeed. Op die manier kunnen we in ieder geval voor een deel van de mensen de nood oplossen. We blijven echter pleitbezorger voor een structurele, regionale regeling die alle spoedzoekers en personen uit de maatschappelijke opvang/begeleid wonen een perspectief kan bieden.

De criteria voor spoedzoekers waren in 2022 en 2023 als volgt: betreft woningzoekenden die vanuit de echt scheiden of hun duurzame samenwoning verbreken. Urgentie op deze grond kan uitsluitend aan één gewezen partner worden verleend en uitsluitend, indien de woningzoekende op grond van de Wet of een rechterlijke uitspraak geheel of in overwegende mate met de zorg voor zijn kind(eren) tot 23 jaar is of wordt belast, dan wel ingeval sprake is van co-ouderschap de ouder waarbij het kind tot 23 jaar op grond van de Basisregistratie Personen staan ingeschreven en er aantoonbaar een poging is gedaan om het huur/kooprecht van de huidige woonruimte te behouden en dit niet is geslaagd.

In 2023 zijn er 9 aanvragen gedaan. Daarvan zijn er 3 toegekend. De 6 aanvragen die werden afgewezen, voldeden niet aan de voorwaarden. Van de 3 aanvragen, hebben 2 aanvragers in 2023 een woning toegewezen gekregen. Eén aanvrager moet nog bemiddeld worden naar een woning. Met 2 toewijzingen, komt dit neer op 1,6% van de verhuurde woningen (exclusief zorgwoningen).

Iedere gemeente in Nederland krijgt van de rijksoverheid een taakstelling voor wat betreft het huisvesten van statushouders. Dit wordt in vrijwel alle gemeenten feitelijk uitgevoerd door de aanwezige woningcorporaties en, indien aanwezig, gemeentelijke woningbedrijven. De Woonschakel wil voldoen aan de afspraken over de aantallen te huisvesten statushouders met de verschillende gemeenten in de prestatieafspraken. Zij hanteert daarbij een norm huishoudensgrootte van 2,5 personen op basis waarvan het aantal beschikbare woningen aan gemeenten wordt vastgesteld. De taakstelling van De Woonschakel is naar rato van het woningbezit in een gemeente.

Van alle toewijzingen aan huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens moesten corporaties zich in 2023 in minstens 95% van de gevallen houden aan de volgende huurprijzen:

• bij één- en tweepersoonshuishoudens: maximaal € 647,19 netto huur
• bij drie- en meerpersoonshuishoudens: maximaal € 693,60 netto huur

In 2023 zijn 4 woningen niet passend toegewezen. Dit komt neer op 1,8% van het totaal aantal toewijzingen. We hebben dus 98,2% passend toegewezen en daarmee is de minimale norm van 95% behaald.

Vanaf 2022 mogen woningcorporaties elk jaar 7,5% van hun vrijgekomen huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven de inkomensgrens (EU-norm). In de praktijk betekent dat bij een inkomen van meer dan € 44.035 voor eenpersoonshuishoudens en meer dan € 48.625 voor huishoudens van 2 of meer personen (prijspeil 2023). Woningcorporaties mogen dat percentage lokaal verhogen, tot maximaal 15%. Dat moet worden afgesproken met gemeente en huurdersorganisatie. De Woonschakel heeft dit opgenomen in de prestatieafspraken. Onderstaande tabel bevat de percentages van nieuwe huurovereenkomsten die zijn afgesloten met kandidaten, gesorteerd op de inkomensklassen van de EU-norm (excl. intramurale toewijzingen en niet-DAEB).