Duurzaamheid & kwaliteit woningen

Voor het planmatige onderhoud aan het woningbezit zijn in de meerjarenplanning onderhoudsmaatregelen en -uitgaven vastgelegd. Naast de vervanging van onderdelen op grond van de technische levensduur worden er jaarlijks zogenaamde transformatiebesluiten genomen voor delen van het woningbezit. De uitwerking daarvan leidt, naast sloop of verkoop, ook tot levensduur verlengende plannen en uitvoeringsplannen voor de verduurzaming van woningcomplexen. Om tot een onderbouwde afweging te komen van de maatregelen na ‘einde levensduur’ worden scenarioberekeningen uitgevoerd op complex- en wijkniveau. Historisch werd altijd ‘einde levensduur’ op 50 jaar na de bouw gezet. Dit is echter niet meer van deze tijd op basis van de huidige woningmarkt en de kwalitatief goede woningen in ons bezit. Uitgangspunt is nu het doorexploiteren van woningen tot 80 jaar, waarbij wel steeds tussentijdse opwaardering en verduurzaming plaatsvindt. De besluitvorming voor doorexploitatie is het resultaat van een multidisciplinaire invulling vanuit de perspectieven klant – verhuur – techniek – financiën.

Qua verduurzaming hebben we in 2023 grote stappen gezet. Rond de zomer werd de belangrijke mijlpaal van een gemiddeld energielabel A voor het woningbezit behaald. De gemiddelde energieprestatie van onze woningen was daarmee gedaald tot minder dan 160 kWh/m² per jaar. Een bijzondere prestatie en twee jaar eerder dan oorspronkelijk was voorzien. Ook voor onze huurders en het milieu is dat heel prettig omdat we met al onze inspanningen en investeringen het energieverbruik bij meer dan 1.000 woningen hebben kunnen verlagen.

In 2023 zijn onder andere onderstaande werkzaamheden uitgevoerd welke een positieve invloed op de gemiddelde energie-Index hadden:

1. 113 woningen gevel(na)isolatie
2. 533 woningen vloerisolatie
3. 74 woningen transformatie (Snijdersveld – Obdam, C. Haringhuizenlaan – Midwoud)
4. 64 woningen renovatie (Midwoud – 42 won., Grootebroek 12 won., Hensbroek 10 won.)
5. 2.943 zonnepanelen op 432 won.
6. 35 hybride warmtepompen (Industrieweg, Sluiswachter, Overstort – Grootebroek)
7. 44 warmtepompen (Snijdersveld – Obdam)
8. 251 cv-ketels vervangen
9. 115 mechanische ventilatiebox (hoofdzakelijk met CO2 meting, zowel aanbrengen als vervangen)
10. 25 warmteterugwinninginstallaties vervangen

Eind 2022 hadden we nog 61 woningen met een E, F of G label. Eind 2023 is dit teruggebracht tot nog maar 11 woningen. Dit hebben we onder andere bereikt door de transformatie van 44 woningen aan de Dr. Lohmanstraat te Obdam en 30 woningen Cornelis Haringhuizenlaan te Midwoud. De woningen die wij nu nog over hebben met een E, F of G label 5 zijn ‘probleemgevallen’ (huurders weigeren medewerking aan verduurzamen woning), 2 woningen welke nog afgemeld moet worden voor een hoger energielabel en 4 woningen waar nog duurzaamheidsinvesteringen staan gepland.

Bij ruim 60 complexen hebben we contracten voor diverse werkzaamheden. Soms beperkt, zoals schoonmaak of groenonderhoud, maar vaak meer en complexer (bijv. liften, brandmeldinstallaties, zorgoproep systemen). Het beheer, toezicht op de uitvoering en reparatie moeten zorgen dat de noodzakelijke certificaten tijdig verkregen worden. Dat is in de praktijk soms een flinke opgave. Als gevolg van een personeelswisseling ontstond er in 2022 een tijdelijke achterstand in de uitvoering van het contractbeheer. In 2023 hebben we deze achterstand redelijk weten weg te werken. De instroom van zaken en taken is nog wel erg hoog, maar dit proberen we in 2024 met een extra huismeester (die de contractbeheerder kan ondersteunen) beter beheersbaar te krijgen. De kostenstijging t.o.v. 2022 wordt voor het grootste deel veroorzaakt door een hoger aantal cv ketels dat is vervangen op basis van het contract.

In 2023 is de vervanging van de brandmeldinstallatie (BMI) in Rigtershof – Grootebroek (60 zorg- en 40 andere appartementen) afgerond. Gelijk met deze werkzaamheden werd het complete zusteroproepsysteem vervangen en de BHV plannen geactualiseerd. Bij de vervanging is een wijziging aangebracht voor hoe de alarmering tot stand komt in de appartementen. Voor alle appartementen geldt nu dat er de mogelijkheid is tot luidalarmering. Wanneer het om een appartement gaat waar zorg wordt verleend, kan dit eenvoudig in de programmering worden omgezet naar stilalarm conform de eisen vanuit het bouwbesluit. Daarmee kan een appartement eenvoudig van zelfstandig wonen naar wonen met zorg omgezet worden en vice versa. Alle bijbehorende certificaten en vergunningen zijn geregistreerd bij de Veiligheidsregio Noord Holland Noord.

Bij het Koggenlandhuis (Midwoud) is de BMI in 2022 vervangen. De vervanging van het zusteroproep systeem vindt in 2024 plaats. Na onderzoek bij Stedeborgh – Bovenkarspel bleek dat het gebouw voldoet aan alle eisen en er geen bouwkundige aanpassingen nodig waren. Alleen de BMI werd vervangen. Mogelijke storingen aan de installaties kunnen nu snel verholpen worden (vaak zelfs op afstand) zodat ze voldoen aan de 99,7% gewenste eis van beschikbaarheid.

Afgelopen jaar zijn er nieuwe langjarige contracten afgesloten voor o.a. groen-onderhoud, beheer BMI’s, legionella controles en technische onderhoud van de PVT installaties. Bij deze contracten sturen wij op samenwerking en gedeelde verantwoordelijkheid. De contracten bieden ondanks het langjarige karakter de mogelijkheid tot flexibiliteit en tussentijdse aanpassing. Met de huidige snelle ontwikkeling van techniek in en om de woningen is dit gewenst. De contracten hebben een looptijd van 5 jaar maar zijn wel jaarlijks voor beide partijen opzegbaar, mits gefundeerd en met reden.

De conditie en algemene staat van het woningbezit is goed. Dit wordt door de huurders over het algemeen ook zo gezien en ervaren. Wij verwachten geen bijzondere en/of onverwacht grote kosten op het gebied van planmatig onderhoud. Wel zien we een gestage kostenstijging die ingeschakelde bedrijven aan ons doorberekenen. Toetsing geeft aan dat deze stijging marktconform is en veroorzaakt wordt door de fors gestegen kosten voor materialen en arbeid (cao verhogingen). Wij zagen indexeringen tussen de 4 en 8%, afhankelijk van de branche en de looptijd.

In 2023 zijn 42 won. Yvo Janslaan-Midwoud (investering € 2,7 mln)  44 app. Dr. Lohmanstraat-Obdam (€ 4,8 mln.) en 16 won. Pieter Noordeloosstraat-Grootebroek (€ 0,8 mln.) uitgevoerd en afgerond. De projecten bij 51 won. Industrieweg-Grootebroek (€ 0,3 mln.) en 30 app. Cornelis Haringhuizenlaan-Midwoud (€ 4,1 mln.) lopen nog en worden naar verwachting eind 1^e kwartaal 2024 afgerond. De totale investering in deze grote projecten is ongeveer € 12,7 miljoen waarvan € 6,5 miljoen direct is toe te rekenen aan verduurzaming van het bezit.

Er waren ook tegenvallers: met name onverwachte asbestvondsten bij woningen en langere bouwtijden speelden ons parten.

Een paar complexen waren in overleg met de uitvoerende partijen doorgeschoven naar 2023. Bij twee complexen viel de hoeveelheid houtrot tegen, maar anderzijds was de prijsindex voor het schilderwerk lager dan door ons begroot. Per saldo zijn we goed binnen het budget gebleven. In 2023 jaar hebben we meer enkel glas voor HR++ glas vervangen dan begroot (totaal € 41.000, begroot was € 25.000), maar dit was wel weer positief voor het energielabel. De werkzaamheden zijn goed, vrijwel volledig en tijdig uitgevoerd. Door het extreem natte najaar is er wat overlopend werk ontstaan naar 2024.

De geleverde kwaliteit komt vooral tot uitdrukking in de hoge waardering die de huurders voor onze eigen dienst hebben. Naast een uitstekende score in de Aedes benchmark, zien we dat ook terug in de reacties van de huurders van 470 sociale huurwoningen welke in 2022 werd overgenomen. Het nakomen van afspraken en de snelheid van de afwikkeling van reparatieverzoeken zijn positieve punten die vaak genoemd worden.

In het kader van leefbaarheid wordt door de onderhoudsmedewerkers ook aandacht gegeven aan de buitenzijde van de woning. Door de buitenzijde ook schoon en netjes op te leveren, verbeteren we de uitstraling van de buurt.

De toegenomen capaciteit aan medewerkers heeft zich vertaald in een verhoging van het aantal te renoveren badkamers, keukens en toiletten (BKT), van 140 naar 180. Inmiddels is hiervoor een standaard prijzenboek in gebruik genomen. Gestreefd wordt om deze prijzen ook te gebruiken voor de gesprekken met derden over BKT-renovaties.

In 2023 is de grootschalige plaatsing van rookmelders afgerond. Voor de laatste weigeraars is een juridische procedure gestart om te voorkomen dat De Woonschakel niet aan de wettelijke eisen kan voldoen.

Voor de afdeling Onderhoud waren in 2023 de volgende kwalitatieve doelstellingen van kracht:

• Minimaal 85 % afhandeling reparatieverzoeken binnen de standaard planning i.s.m. de afdeling Klant;
• Alle renovatieafspraken met de bewoners worden binnen 6 maanden uitgevoerd;
• Klantwaardering bedraagt minimaal een 8,0;
• Op basis meting KCM reparatie in één keer goed > 85%;
• Op basis van aftersales gesprekken geen reparaties na het betrekken van de woning bij >50%.

Van de ruim 11.491 werkbonnen was 89% op tijd klaar. Van de ontvangen reparatieverzoeken had 45% (enige) spoed en werd bijna 73% binnen 8 kalenderdagen gepland.

De termijn van zes maanden voor een BKT-renovatie is in de praktijk niet haalbaar. Met name het definitief inplannen van de renovatie loopt vaak uit. De fases daarna worden de doorlooptijden op een enkele uitzondering wel gehaald. Daarmee blijft de overlast voor de bewoners tot een minimum beperkt. Uiteraard streven we naar het verkorten van de wachttijd na aanvraag van een renovatie. We zijn er wel in geslaagd een flinke inhaalslag te maken als het gaat om de uitgevoerde renovaties. Het budget is daarvoor flink verhoogd van € 3 mln. naar € 4 mln. en gaat met de huidige capaciteit ook in de komende jaren op dit niveau blijven. Het verloop van de BKT renovaties in de afgelopen jaren laat het volgende beeld zien: